Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

13.03.2017 2016. REKORDOWY ROK....

10.01.2017 OKIEM POŚREDNIKA, czyli co...

29.08.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ...

26.04.2016 GALIMATIAS rządowych programów...

29.02.2016 2015. REKORDOWY ROK !...

29.12.2015 Najem czy własność, dom czy...

06.10.2015 Inwestycja w ziemię rolną...

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do...

26.06.2015 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A WOJNA,...

01.06.2015 Rekordowa podaż – ale czy...

22.04.2015 „Mieszkanie z dopłatą...

24.02.2015 Czy nadszedł czas na suburbia...

27.01.2015 Zmiany w programie Mieszkanie...

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli...

30.04.2014 Jak przekazać pozwolenie na budowę.

30.09.2013 Mieszkanie dla Młodych

02.09.2013 Rynek mieszkań deweloperskich w...

18.06.2013 Budownictwo ekologiczne - czy...

07.03.2013 RZESZÓW - MIASTO CENTRÓW HANDLOWYCH

20.11.2012 Nowe mieszkanie ze wsparciem...

06.11.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

10.09.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

04.05.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

16.02.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

09.12.2011 Sytuacja na podkarpackim rynku...

08.07.2011 Zmiany w ustawie o...

11.04.2011 Rynek nieruchomości...

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości ....

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

16.11.2010 Jak rozwija się Rzeszów? Czyli...

02.11.2010 Single z "Rodziną na swoim"

06.10.2010 Możliwości i bariery dla rozwoju...

30.08.2010 Nowa Księga Wieczysta On-line a...

02.08.2010 Już wkrótce rusza system wymiany...

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł...

01.06.2010 Przemyślany sposób finansowania

25.05.2010 Plan zadań ochronnych a budowa...

30.04.2010 Wzrost limitu na zwrot VAT-u za...

25.03.2010 Zmiany w systemie budownictwa...

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

05.02.2010 Budowlanka wychodzi na prostą

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego...

15.01.2010 Wpływ przepisów prawa na proces...

05.01.2010 Kto wyda pozwolenie na budowę w...

30.12.2009 Rodzina na Swoim i rozwój...

27.11.2009 Zwrot VAT za materiały budowlane...

12.11.2009 Czas na EKO - budownictwo?

06.11.2009 Świadectwo energetyczne

17.09.2009 Efektywność energetyczna budynków

11.08.2009 Zmiany w ustawie „prawo...

25.06.2009 Bez pozwoleń budowlanych -...

16.06.2009 Już nie mieszkanie, jeszcze nie...

20.05.2009 KREDYT Z DOPŁATĄ

14.05.2009 Etykieta klasyfikacji...

17.04.2009 UMOWA PRZEDWSTĘPNA cz. I

12.03.2009 Koniec ery franka

24.02.2009 Koszty sądowe w postępowaniu...

15.12.2008 Opłata z tytułu wzrostu wartości...

28.11.2008 Służebność przesyłu

28.11.2008 Status prawny urządzenia...

16.08.2008 Kredyt hipoteczny krok po kroku

27.03.2008 Wynajmujemy mieszkanie

13.12.2007 Rozwój czy klęska zawodów rynku...

12.08.2007 Nie ma sezonu urlopowego

15.06.2007 Karta praw klienta - nowe czy...

26.03.2007 Dlaczego licencje?

15.03.2007 Ceny mieszkań w Rzeszowie

03.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmować...

02.02.2007 Czas na Bieszczady

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

19.09.2006 Rynek najmu mieszkań w Rzeszowie

29.06.2006 Podatki w nieruchomościach

29.05.2006 Czas na stabilizację

03.01.2006 Rynek nieruchomości w Rzeszowie...

31.03.2005 Sprzedaż domu trudna sprawa

23.02.2005 Ziemia (rolna) na sprzedaż

02.11.2004 Współpraca się opłaca

05.09.2004 Jesienne prognozy

14.06.2004 Nadchodzi Kataster

26.02.2004 Na Podkarpaciu brakuje inwestorów

25.02.2004 Z pośrednikiem szybciej i...

26.11.2003 Kto inwestuje w podkarpackie...

24.09.2003 Czy warto śpieszyć się z zakupem...

01.04.2002 Optymizm rośnie

30.11.2001 Jesienne targi

Powr�t

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

 

Bariery procesu inwestycyjnego

w kontekście procedur administracyjnych.

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 


W ostatnim czasie coraz więcej inwestycji realizowanych jest na podstawie tzw. specustaw, czyli ustaw regulujących w sposób szczególny zasady przygotowywania i realizacji inwestycji w danym zakresie. Dotyczy to nie tylko inwestycji odnoszących się bezpośrednio do EURO 2012, ale także dróg, kolei, rurociągów, w zasadzie większości inwestycji celu publicznego.



Przykładowe specustawy:

  • specustawa drogowa – ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.p.: Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721, ze zm.)

  • specustawa EURO 2012 – z ustawa dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1219, ze zm.)

  • specustawa kolejowa – ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (t.p. Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 789, ze zm.)[2]

  • specustawa lotniskowa – ustawa z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (Dz. U. z 2009 r. Nr 42, poz. 340, ze zm.)

  • specustawa o gazoporcie – ustawa z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu (Dz. U. z 2009 r. Nr 84, poz. 700, ze zm.)

  • specustawa powodziowa – ustawa z dnia 24 czerwca 2010 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi z maja i czerwca 2010 r. (Dz. U. z 2010 r. Nr 123, poz. 835)

  • specustawa stoczniowa – ustawa z dnia 19 grudnia 2008 r. o postępowaniu kompensacyjnym w podmiotach o szczególnym znaczeniu dla polskiego przemysłu stoczniowego (Dz. U. z 2008 r. Nr 233, poz. 1569)

  • specustawa przeciwpowodziowa - ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dziennik Ustaw 2010 r. nr 143 poz. 963

Ustawodawca wydając kolejne specustawy de facto uznał, iż zwykłe procedury są po prostu nieżyciowe. Inaczej mówiąc, szeroko rozumiane Państwo i inne uprzywilejowane podmioty prowadząc inwestycje, za które ponoszą odpowiedzialność korzystają z przygotowanych przez siebie procedur umożliwiających ich sprawną realizację, natomiast wszyscy pozostali zmuszeni są korzystać z procedur „zwykłych”, czyli rozwiązań systemowych, które nie funkcjonują zbyt dobrze lub po prostu źle. Według wskazań banku światowego Polska jest na szarym końcu, jeśli chodzi o szybkość załatwiania formalności budowlanych.


Inwestor nieuprzywilejowany (nie uprawniony do skorzystania ze specustaw), przystępując do realizacji zamierzenia inwestycyjnego zmuszony jest do podjęcia całego szeregu działań faktycznych i prawnych, przezwyciężenia wielu trudnych do przewidzenia barier i uzyskania co najmniej

3 lub 4 decyzji administracyjnych. Co więcej, nawet fakt uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę nie daje gwarancji, iż nie zostanie ona wzruszona w trybie stwierdzenia nieważności czy też wznowienia postępowania i to z przyczyn częstokroć zupełnie nie zawinionych przez inwestora.


W praktyce jedną z najistotniejszych barier występujących w procedurach administracyjnych jest nieprawidłowe oznaczenie kręgu stron postępowania przez organ. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wskazuje kto jest stroną postępowania w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Powoduje to, iż organ administracji z różnych powodów (najczęściej z obawy przed uchyleniem decyzji przez organ II instancji) określa bardzo szeroki krąg uczestników pomimo, iż częstokroć wielu z nich nie ma żadnego interesu prawnego w toczącym się postępowaniu. Oczywistym jest, że każdy kto bierze udział w postępowaniu na prawach strony może składać różnego rodzaju wnioski przedłużające postępowanie, jak również środki zaskarżenia (odwołania, zażalenia, skargi itp.). Jest to jedna z najczęstszych przyczyn przewlekłości postępowania. Do paradoksów wręcz dochodzi w sytuacji, gdy inwestor jest współwłaścicielem wewnętrznej drogi dojazdowej do działki inwestycyjnej a mimo to nie może uzyskać decyzji o warunkach, bowiem organ domaga się adresów zamieszkania pozostałych współwłaścicieli drogi, których los nie jest znany. Inwestor posiada tytuł prawny zarówno do działki inwestycyjnej jak i drogi dojazdowej, a mimo to nie może uzyskać decyzji o warunkach bez komplikacji prawnych, które nie powinny mieć miejsca, i które nie znajdują żadnej podstawy prawnej.

Powyższy przykład pokazuje, iż w praktyce w wielu przypadkach o wiele trudniej jest uzyskać decyzję o warunkach zabudowy od decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, a przecież jak wiadomo sama decyzja o warunkach nie daje żadnego tytułu prawnego do gruntu, ani też nie przesądza o tym czy inwestycja w ogóle zostanie zrealizowana, w przeciwieństwie do pozwolenia na budowę, które kreuje określone prawa podmiotowe po stronie inwestora. W postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę stronami są właściciele tylko tych działek, które pozostają w zasięgu obszaru oddziaływania danej inwestycji i analogiczny zapis winien znaleźć się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem zupełnie nielogiczną jest sytuacja, w której krąg uczestników w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest szerszy niż w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.


Poważną przeszkodą w całym procesie budowlanym jest posługiwanie się przez ustawodawcę pojęciami nieostrymi. Inwestor, który przebrnie przez sformalizowane procedury administracyjne, uzyska decyzję o warunkach zabudowy, decyzję środowiskową, pozwolenie na budowę i wykona całe zamierzenie inwestycyjne staje przed problemem tzw. odbioru inwestycji przez nadzór budowlany czyli uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zasadą jest, iż wykonane prace w całości powinny się pokrywać z zatwierdzonym projektem budowlanym, jednakże organ nadzoru zobligowany jest odebrać inwestycję także wówczas, gdy odstępstwa od projektu są nieistotne. I właśnie na tle pojęć odstępstwo istotne/nieistotne rodzi się wiele problemów, bowiem organy nadzoru bardzo często kwalifikują jakiekolwiek odstępstwo jako istotne i odmawiają udzielenia pozwolenia na użytkowanie. Takie działania organu oczywiście nie znajdują żadnego umocowania w prawie, bowiem zgodnie z dość jednolitą linią orzecznictwa sądów administracyjnych, o tym czy dane odstępstwo jest istotne decyduje charakter całej inwestycji, a odstępstwo, które nie pozbawia charakterystycznych parametrów i cech obiektu zatwierdzonego w pozwoleniu na budowę należy kwalifikować jako nieistotne. W praktyce zdarzają się jednak tak kuriozalne sytuacje, gdy ułożenie kostki brukowej na obszarze 15 m2 (nie przewidzianej w projekcie), stanowiącej 2,5 % obszaru całej inwestycji organ uznaje za odstępstwo istotne. Sytuacje takie powodują, iż inwestor zmuszony jest korzystać z środków zaskarżenia, aby w końcu uzyskać pozwolenie na użytkowanie, jednakże następuje to kilka czy kilkanaście miesięcy później, a to rodzi wymierne straty finansowe po stronie inwestora.



Reasumując, inwestor w całym procesie budowlanym napotyka dwie największe przeszkody, tj. 1) sformalizowaną biurokrację, bardzo często zupełnie niczym nie uzasadnioną, 2) protesty i sprzeciwy właścicieli nieruchomości sąsiednich, które w wielu przypadkach nie znajdują żadnego racjonalnego uzasadnienia.

Sytuacja ta nie zmieni się, jeżeli ustawodawca podczas prac legislacyjnych nie uwzględni praktycznych aspektów procesu inwestycyjnego. Akt prawny, choćby spełniał wszelkie najwyższe standardy sztuki legislacyjnej, jeżeli będzie napisany w oderwaniu od praktycznych aspektów materii, którą reguluje nigdy nie będzie zasługiwał na miano „dobrego prawa”.

O ile jednak przepisy prawa można doskonalić w sposób bardziej lub mniej udany, o tyle tzw. „mentalność urzędniczą” nie zmieni się żadnymi regulacjami. Dopóki urzędnicy prowadzący postępowania administracyjne traktować będą proces inwestycyjny wyłącznie jako zestaw urzędowych czynności, które winny zostać wykonane, a procedury stosować będą przede wszystkim w sposób bezpieczny dla siebie, dopóty inwestorzy w mniejszym lub większym stopniu postrzegać będą kontakt z organami administracji jako tor przeszkód.


Warto dodać, iż w dniu 23 kwietnia 2009 r. Parlament uchwalił bardzo poważną, wręcz rewolucyjną nowelizację prawa budowlanego, mocą której de facto znosi pozwolenia na budowę. Zdaniem autora niniejszego tekstu działania na zasadzie „jeżeli coś funkcjonuje wadliwie to należy to zlikwidować” poddaje w wątpliwość racjonalność ustawodawcy, bowiem jest przykładem przechodzenia z jednej skrajności w drugą.

Nie wdając się w polemikę pomiędzy zwolennikami i oponentami zniesienia pozwoleń na budowę i pozwoleń na użytkowanie wskazuje się, iż wyżej wskazana ustawa z dnia 23 kwietnia 2009 r. nie weszła w życie, bowiem została w dniu 18 maja 2009 r. zaskarżona przez Prezydenta RP do Trybunału Konstytucyjnego na wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich. Poza całą gamą zarzutów jakie wniósł Prezydent warto zauważyć, iż zarzut zastąpienia władczego działania organu w postaci udzielenia pozwolenia na budowę na tzw. milczącą zgodę organu może uzyskać aprobatę Trybunału Konstytucyjnego, bowiem wedle stanowiska Prezydenta RP pasywna postawa organu nie może kształtować pozycji prawnej osób trzecich.

Na dzień publikacji niniejszego tekstu Trybunał Konstytucyjny nie wyznaczył jeszcze terminu rozprawy w przedmiocie rozpatrywania skargi Prezydenta RP na powyższą ustawę.


Niezależnie od rozstrzygnięcia Trybunały Konstytucyjnego, oczywistym wydaje się fakt, iż samo zniesienie pozwoleń na budowę nie rozwiąże wszystkich problemów związanych z formalnym przygotowywaniem inwestycji infrastrukturalnych. Potrzebne są rozwiązania, które zwiększą pokrycie kraju planami zagospodarowania przestrzennego. Z jednej strony należy uprościć procedurę ich uchwalania, a z drugiej zmotywować gminy do ich przygotowywania.
Niepewność co do tego, jaką inwestycję na danym gruncie można zbudować, jest problemem zarówno dla deweloperów, jak i osób prywatnych rozważających zakup ziemi. Inwestor kupuje grunt w określonym celu, pod określony rodzaj inwestycji. Nagła zmiana uwarunkowań związanych z zagospodarowaniem przestrzennym uniemożliwia realizację zaplanowanej budowy i może spowodować bardzo wymierne straty po stronie inwestora.

Arkadiusz Zuzmak
Arkadiusz Zuzmak
Radca prawny
Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów ZUZMAK i Partnerzy Spółka partnerska