Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

13.03.2017 2016. REKORDOWY ROK....

10.01.2017 OKIEM POŚREDNIKA, czyli co...

29.08.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ...

26.04.2016 GALIMATIAS rządowych programów...

29.02.2016 2015. REKORDOWY ROK !...

29.12.2015 Najem czy własność, dom czy...

06.10.2015 Inwestycja w ziemię rolną...

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do...

26.06.2015 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A WOJNA,...

01.06.2015 Rekordowa podaż – ale czy...

22.04.2015 „Mieszkanie z dopłatą...

24.02.2015 Czy nadszedł czas na suburbia...

27.01.2015 Zmiany w programie Mieszkanie...

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli...

30.04.2014 Jak przekazać pozwolenie na budowę.

30.09.2013 Mieszkanie dla Młodych

02.09.2013 Rynek mieszkań deweloperskich w...

18.06.2013 Budownictwo ekologiczne - czy...

07.03.2013 RZESZÓW - MIASTO CENTRÓW HANDLOWYCH

20.11.2012 Nowe mieszkanie ze wsparciem...

06.11.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

10.09.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

04.05.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

16.02.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

09.12.2011 Sytuacja na podkarpackim rynku...

08.07.2011 Zmiany w ustawie o...

11.04.2011 Rynek nieruchomości...

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości ....

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

16.11.2010 Jak rozwija się Rzeszów? Czyli...

02.11.2010 Single z "Rodziną na swoim"

06.10.2010 Możliwości i bariery dla rozwoju...

30.08.2010 Nowa Księga Wieczysta On-line a...

02.08.2010 Już wkrótce rusza system wymiany...

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł...

01.06.2010 Przemyślany sposób finansowania

25.05.2010 Plan zadań ochronnych a budowa...

30.04.2010 Wzrost limitu na zwrot VAT-u za...

25.03.2010 Zmiany w systemie budownictwa...

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

05.02.2010 Budowlanka wychodzi na prostą

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego...

15.01.2010 Wpływ przepisów prawa na proces...

05.01.2010 Kto wyda pozwolenie na budowę w...

30.12.2009 Rodzina na Swoim i rozwój...

27.11.2009 Zwrot VAT za materiały budowlane...

12.11.2009 Czas na EKO - budownictwo?

06.11.2009 Świadectwo energetyczne

17.09.2009 Efektywność energetyczna budynków

11.08.2009 Zmiany w ustawie „prawo...

25.06.2009 Bez pozwoleń budowlanych -...

16.06.2009 Już nie mieszkanie, jeszcze nie...

20.05.2009 KREDYT Z DOPŁATĄ

14.05.2009 Etykieta klasyfikacji...

17.04.2009 UMOWA PRZEDWSTĘPNA cz. I

12.03.2009 Koniec ery franka

24.02.2009 Koszty sądowe w postępowaniu...

15.12.2008 Opłata z tytułu wzrostu wartości...

28.11.2008 Służebność przesyłu

28.11.2008 Status prawny urządzenia...

16.08.2008 Kredyt hipoteczny krok po kroku

27.03.2008 Wynajmujemy mieszkanie

13.12.2007 Rozwój czy klęska zawodów rynku...

12.08.2007 Nie ma sezonu urlopowego

15.06.2007 Karta praw klienta - nowe czy...

26.03.2007 Dlaczego licencje?

15.03.2007 Ceny mieszkań w Rzeszowie

03.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmować...

02.02.2007 Czas na Bieszczady

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

19.09.2006 Rynek najmu mieszkań w Rzeszowie

29.06.2006 Podatki w nieruchomościach

29.05.2006 Czas na stabilizację

03.01.2006 Rynek nieruchomości w Rzeszowie...

31.03.2005 Sprzedaż domu trudna sprawa

23.02.2005 Ziemia (rolna) na sprzedaż

02.11.2004 Współpraca się opłaca

05.09.2004 Jesienne prognozy

14.06.2004 Nadchodzi Kataster

26.02.2004 Na Podkarpaciu brakuje inwestorów

25.02.2004 Z pośrednikiem szybciej i...

26.11.2003 Kto inwestuje w podkarpackie...

24.09.2003 Czy warto śpieszyć się z zakupem...

01.04.2002 Optymizm rośnie

30.11.2001 Jesienne targi

Powr�t

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł czas zakupów na rzeszowskim rynku nieruchomości ?

 

Czekać nadal czy też nadszedł czas zakupów na rzeszowskim rynku nieruchomości ?



Co się opłaca , czyli inwestycje w nieruchomości


W roku 2009 w Rzeszowie oddano do użytkowania ok. 1570 lokali mieszkalnych . Na tle ostatnich lat to sporo , można stwierdzić , że poza tym wyjątkiem dotychczasowa średnia nie przekraczała 1000 mieszkań rocznie . Należy jednak zauważyć , że nie jest to efekt rosnącego popytu lecz wynik optymizmu developerów i klientów z roku 2007 , kiedy to wiele osób podejmowało decyzje o zakupach nieruchomości czy budowie . Odrębna kwestia to motyw zakupów , a więc odpowiedź na pytanie , czy kupujemy zaspokajając własne potrzeby mieszkaniowe, czy też jest to rodzaj inwestycji , np. z przeznaczeniem na wynajem itd. Bardzo duże znaczenie na popyt ma też aktualna polityka finansowa banków , jak i inicjatywy rządowe wspierające budownictwo . Większość kredytów hipotecznych udzielana jest w dużych miastach – ok. 80% , tylko na Warszawę przypadało 30 % wszystkich kredytów . Najbardziej znaną formą wsparcia mieszkalnictwa w ostatnim czasie jest natomiast program „rodzina na swoim” . Jest to program realnie wpływający na rynek nieruchomości . Wystarczy przytoczyć kilka danych statystycznych . W roku 2009 w Polsce , w ramach tego programu, łącznie sfinansowano ponad 4 mld zł , co stanowiło odpowiednio 16% ilości udzielonych kredytów hipotecznych i 13 % biorąc pod uwagę ich wartość . Warto zauważyć , że po pierwszym okresie niedostępności tego programu ze względu na przyjętą zbyt niską kwotę za m² nabywanego lokalu, jaka kwalifikowała się do programu (np. w roku 2008 w Rzeszowie– 2876 zł/m² , podczas gdy mieszkania w naszym mieście kosztowały powyżej 3800 zł/m²) nadszedł czas realistycznych założeń , np.: II kw. 2010r. dla Rzeszowa – 4822 zł/m² . Niepokojącą informacją jest fakt , iż rząd zamierza w najbliższym czasie - od lipca 2011r. ograniczyć program wyłącznie do budownictwa nowego , a więc rynku pierwotnego , bez możliwości dofinansowania kredytów na rynku wtórnym oraz zapowiedzi zakończenia całego programu na koniec roku 2012 . Nie byłoby to tak istotne gdyby w zamian planowano wprowadzić nowe , lepsze rozwiązania wspomagające sektor budownictwa i nieruchomości . Pamiętajmy , że sektor ten spełnia tzw. mnożnikową funkcję w gospodarce narodowej kraju, a więc wywiera wpływ na inne gałęzie przemysłu . Każda złotówka wydana na nieruchomości procentuje wzmożonym popytem w innych branżach . Niestety na dziś spośród nowych propozycji znane są tylko rozwiązania w zakresie tzw. „hipoteki odwróconej” tj. rodzaju pożyczki pod zastaw mieszkania udzielanej starszym osobom , z zamiarem przejęcia go przez bank. Rozwiązanie to umożliwia odmrożenie kapitału i wprowadzenie go na rynek ale nie stymuluje wzrostu budownictwa , raczej wspiera sprzedaż dóbr konsumpcyjnych . Sporo mówi się też o kasach oszczędnościowo-budowlanych , na wzór rozwiązań niemieckich czy czeskich . Rozwiązanie to nieźle sprawdziło się w tych krajach , choć wymaga jeszcze wiele pracy i z pewnością nie ma szans na szybkie wprowadzenie . Pamiętajmy jednak , że jest to element długofalowej polityki mieszkaniowej i na jego efekty trzeba będzie poczekać. Pamiętajmy też , że wpływ kredytowania ma ogromne znaczenie dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego . Warto przyglądnąć się cyfrom . Na koniec 2009r. łączna wartość kredytów na ten cel w Polsce wyniosła ok. 214 mld zł , co stanowi ok. 18% PKB . Jest to spora kwota, choć porównując ze średnią europejską – ok. 47% to wciąć niewiele . Można sądzić , że dane te wyznaczają pewien trend, który przy planowanym wzroście osiągniemy za 10-15 lat . Jak bardzo przyzwyczailiśmy się i akceptujemy kredyty hipoteczne również w Rzeszowie potwierdza poniższy wykres .


 



Źródło : Badania rzeszowskiego rynku nieruchomości Instytut Gospodarki WSiZ i Certus , 2009


Porównując finansowanie nieruchomości w Polsce za ostatnie dwa kwartały uzyskaliśmy podobne wyniki : ok. 50 tys. nowych kredytów , łącznej wartości ok. 10 mld kwartalnie , średnia wartość kredytu – 203 tys. zł . A jak ma się do tego popyt , no i potrzeby ludności ? Należy stwierdzić , że wciąż w Polsce brakuje ponad 1 mln mieszkań , wynika to choćby z porównań ilości mieszkań na 1000 mieszkańców (w Polsce – ok. 340 , w Niemczech – ok. 460 , we Francji ok. 500) . Popyt natomiast uzależniony jest od wielu czynników , wystarczy wskazać , że w kraju w roku 2009 oddano do użytkowania ok. 164 tys. mieszkań , co stanowiło o kilka procent lepszy wynik w porównaniu z rokiem poprzednim . Jednak trzeba też zwrócić uwagę , że w 2009r. spadła w kraju liczba nowo rozpoczynanych budów i pozwoleń na budowę (odpowiednio ok. 20% i 24%), choć nie dotyczy to naszego miasta . W największym stopniu dosięgnęło to developerów (ok. 37%) i spółdzielnie (ok. 30%) , a więc podmioty budujące na sprzedaż , w minimalym stopniu budownictwo indywidualne , na własne potrzeby. W tym miejscu należy zastanowić się , w jak dużym stopniu wpłynie to na sytuację rynkową . Otóż początek tego roku to odwrócenie trendu i znaczący wzrost liczby rozpoczynanych budów . W ostatnim czasie obserwowaliśmy masowe „zamrożenia” lub etapizowania projektów . Jeśli były rynkowo zaprojektowane dziś mogą się przydać , biorąc pod uwagę mniejszą liczbę pozwoleń . Developerzy zaczynają znowu budować , ich stare inwestycje, choć jeszcze nie w pełni wyprzedane, powoli ubywają .

W Rzeszowie gotowość zakupu mieszkań , domów czy działek odzwierciedla wykres poniżej :


 

Źródło : Badania rzeszowskiego rynku nieruchomości Instytut Gospodarki WSiZ i Certus , 2009


Łącznie ok. 3,75% planuje dokonać w najbliższych 5 latach zakupu nieruchomości . W procentach to niewiele ale w liczbach bezwzględnych to ilość zupełnie spora , mogąca oznaczać wzrost liczby oddawanych do użytku mieszkań . Jednocześnie nasze badania pokazują , że przeważająca większość rzeszowian zainteresowanych zakupem mieszkania (ok. 75%) zamierza wydać od 100 do 200 tys. zł . Wynika z tego , że nadal głównym zainteresowaniem będą cieszyły się mieszkania małe i średnie , położone również w mniej atrakcyjnych osiedlach ze względu na niższą cenę. Z pewnością jest to efekt możliwości finansowych , gdyż badając preferencje , najczęściej (44% badanych) wskazujemy jednak mieszkania 3-pokojowe, oczywiście w nowym budownictwie. Analiza cen rynkowych (średnia za rok 2009 – ok. 4282 zł/m²) pokazuje jednak , że jest niezwykle ciężko kupić mieszkanie tej wielkości za określoną wcześniej kwotę . Wybierając mieszkanie jesteśmy racjonalni, kierujemy się głównie ceną , lokalizacją i metrażem . Był czas kiedy wszyscy developerzy budowali wyłącznie „apartamenty” , nie zawsze wiedząc nawet , co mieści się w ramach tego pojęcia , dziś słuchając rynku, przerzucają się na budowę mieszkań „popularnych”.

Tego oczekujemy, a co posiadamy ? Rzeszów ma ponad 61 tys. mieszkań o łącznej powierzchni prawie 4 mln m² , średnia powierzchnia lokalu – 64 m² , w jednym mieszkaniu zamieszkuje średnio 2,88 osoby . Prawie 35% całej substancji mieszkaniowej ma więcej niż 40 lat , a ok. 18% zostało wybudowane w ostatnich 7-8 latach .

Podsumowując , należy zastanowić się nad najczęściej zadawanym przez klientów pytaniem , jaki będzie rynek nieruchomości w najbliższym czasie , czy warto teraz dokonywać zakupów ? Odpowiadając na nie powinniśmy , poza wcześniej omówionymi czynnikami, zwłaszcza finansowaniem i stymulującymi programami rządowymi , jeszcze zastanowić się nad prawdopodobną podażą . I tu niestety jest największy problem . Co prawda Rzeszów jest dość stabilny jeśli chodzi o liczbę wydawanych pozwoleń na budowę , jednakże biorąc pod uwagę gotowe i obecnie przygotowywane projekty mieszkaniowe można stwierdzić , że w niedługim czasie będzie istniała szansa na realizację nawet ok. 2-5 tys. mieszkań. Nie oznacza to , że tak się stanie, gdyż mało prawdopodobne aby developerzy podjęli te decyzje w jednym czasie . Raczej będą dzielić je na etapy , rozkładać na lata , by nie tworzyć wzajemnej konkurencji , czasem swoim własnym projektom . Można się więc spodziewać dalszej stabilizacji rynku . Do głosu dojdzie też konkurencja jakością , lokalizacją , dodatkowymi funkcjami lub wykończeniem , czy choćby infrastrukturą dodatkową osiedla . Wskazanym rozwiązaniem byłyby też udogodnienia podatkowe .


Jaromir Rajzer – doradca rynku nieruchomości , Prezes Zarządu Certus Sp. z o .o.


Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.