Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

13.03.2017 2016. REKORDOWY ROK....

10.01.2017 OKIEM POŚREDNIKA, czyli co...

29.08.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ...

26.04.2016 GALIMATIAS rządowych programów...

29.02.2016 2015. REKORDOWY ROK !...

29.12.2015 Najem czy własność, dom czy...

06.10.2015 Inwestycja w ziemię rolną...

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do...

26.06.2015 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A WOJNA,...

01.06.2015 Rekordowa podaż – ale czy...

22.04.2015 „Mieszkanie z dopłatą...

24.02.2015 Czy nadszedł czas na suburbia...

27.01.2015 Zmiany w programie Mieszkanie...

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli...

30.04.2014 Jak przekazać pozwolenie na budowę.

30.09.2013 Mieszkanie dla Młodych

02.09.2013 Rynek mieszkań deweloperskich w...

18.06.2013 Budownictwo ekologiczne - czy...

07.03.2013 RZESZÓW - MIASTO CENTRÓW HANDLOWYCH

20.11.2012 Nowe mieszkanie ze wsparciem...

06.11.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

10.09.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

04.05.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

16.02.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

09.12.2011 Sytuacja na podkarpackim rynku...

08.07.2011 Zmiany w ustawie o...

11.04.2011 Rynek nieruchomości...

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości ....

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

16.11.2010 Jak rozwija się Rzeszów? Czyli...

02.11.2010 Single z "Rodziną na swoim"

06.10.2010 Możliwości i bariery dla rozwoju...

30.08.2010 Nowa Księga Wieczysta On-line a...

02.08.2010 Już wkrótce rusza system wymiany...

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł...

01.06.2010 Przemyślany sposób finansowania

25.05.2010 Plan zadań ochronnych a budowa...

30.04.2010 Wzrost limitu na zwrot VAT-u za...

25.03.2010 Zmiany w systemie budownictwa...

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

05.02.2010 Budowlanka wychodzi na prostą

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego...

15.01.2010 Wpływ przepisów prawa na proces...

05.01.2010 Kto wyda pozwolenie na budowę w...

30.12.2009 Rodzina na Swoim i rozwój...

27.11.2009 Zwrot VAT za materiały budowlane...

12.11.2009 Czas na EKO - budownictwo?

06.11.2009 Świadectwo energetyczne

17.09.2009 Efektywność energetyczna budynków

11.08.2009 Zmiany w ustawie „prawo...

25.06.2009 Bez pozwoleń budowlanych -...

16.06.2009 Już nie mieszkanie, jeszcze nie...

20.05.2009 KREDYT Z DOPŁATĄ

14.05.2009 Etykieta klasyfikacji...

17.04.2009 UMOWA PRZEDWSTĘPNA cz. I

12.03.2009 Koniec ery franka

24.02.2009 Koszty sądowe w postępowaniu...

15.12.2008 Opłata z tytułu wzrostu wartości...

28.11.2008 Służebność przesyłu

28.11.2008 Status prawny urządzenia...

16.08.2008 Kredyt hipoteczny krok po kroku

27.03.2008 Wynajmujemy mieszkanie

13.12.2007 Rozwój czy klęska zawodów rynku...

12.08.2007 Nie ma sezonu urlopowego

15.06.2007 Karta praw klienta - nowe czy...

26.03.2007 Dlaczego licencje?

15.03.2007 Ceny mieszkań w Rzeszowie

03.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmować...

02.02.2007 Czas na Bieszczady

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

19.09.2006 Rynek najmu mieszkań w Rzeszowie

29.06.2006 Podatki w nieruchomościach

29.05.2006 Czas na stabilizację

03.01.2006 Rynek nieruchomości w Rzeszowie...

31.03.2005 Sprzedaż domu trudna sprawa

23.02.2005 Ziemia (rolna) na sprzedaż

02.11.2004 Współpraca się opłaca

05.09.2004 Jesienne prognozy

14.06.2004 Nadchodzi Kataster

26.02.2004 Na Podkarpaciu brakuje inwestorów

25.02.2004 Z pośrednikiem szybciej i...

26.11.2003 Kto inwestuje w podkarpackie...

24.09.2003 Czy warto śpieszyć się z zakupem...

01.04.2002 Optymizm rośnie

30.11.2001 Jesienne targi

Powr�t

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do wynajęcia jest opłacalna?

Zakup mieszkania staje się w Rzeszowie coraz popularniejszą formą lokowania kapitału, a przychody z tytułu najmu są w dzisiejszych czasach z reguły wyższe niż z lokat i rachunków oszczędnościowych w bankach.

Jakie mieszkanie przeznaczone na wynajem kupić, z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Największym atutem rynku wtórnego jest duża stabilność cenowa w ostatnich latach. Od zeszłego roku ceny transakcyjne są na tym samym poziomie. Na rzeszowskim rynku nieruchomości ceny mieszkań „z drugiej ręki" wahają się najczęściej na poziomie ok. 4300 zł - 4700 zł /m2. Średnia za pierwszy kwartał wynosiła ok. 4450zł/m.kw. Oczywiście wpływ na konkretną wartość lokalu ma wiele czynników, tradycyjnie najważniejsza jest lokalizacja ale także standard mieszkania, powierzchnia, piętro, rodzaj budownictwa. Czynnikiem, który pod koniec roku może wpłynąć na popyt mieszkań z rynku wtórnego , a więc i na możliwy wzrost cen są zmiany programu „Mieszkanie dla Młodych" dotyczące rozszerzenia nieruchomości z dotacją państwa o mieszkania używane. O sukcesie tej nowelizacji w znacznym stopniu będą decydować ustalone limity cenowe, które w Rzeszowie w ostatnim czasie niestety nie odzwieciedlały rzeczywistej wysokości wartości mieszkań.
Ceny mieszkań nowych w Rzeszowie osiągnęły ostatnio średnią wartość ok. 4 850zł/m.kw. Oczywiście jest wiele walorów kupna mieszkań z rynku pierwotnego, jak choćby zazwyczaj ciekawszy układ funkcjonalny, brak podatku PCC, ale pamiętać też trzeba o koszcie jego wykończenia i wyposażenia. Szacujemy , że najczęściej to ok. 1 tys. zł do m.kw. Prace te są czasochłonne więc trzeba też wykluczyć pewien okres z możliwości korzystania z lokum. Często bywa też i tak , że nowe mieszkania są zlokalizowane poza centrum, a te ulokowane w środku miasta mają wyższe ceny.
Najbliższy okres to dobry moment na zakup mieszkania pod wynajem biorąc pod uwagę choćby zbliżający się rok akademicki. Od sierpnia do października możemy spodziewać się dynamicznego wzrostu liczby młodych osób poszukujących stancji, nie musimy się martwić na brak zainteresowania przyszłych najemców.

Komu chcemy wynająć mieszkanie?

Przed kupnem mieszkanie pod wynajem należy odpowiedzieć sobie na kilka istotnych pytań. Na początku musimy określić do kogo chcemy adresować naszą ofertę, a więc kto ma być naszym najemcą. Na inne kwestie będziemy zwracać uwagę podczas poszukiwań mieszkania z przeznaczeniem dla studentów, a na inne jeśli zamierzamy wynająć lokum rodzinie z dziećmi, firmie, bądź gdy jesteśmy nastawieni na tzw. najem krótkoterminowy.
Student - „żelazny najemca".
Nie od dziś wiadomo, że największą liczbę najemców w Rzeszowie stanowią studenci, którzy od lat znacznie ożywili rynek najmu mieszkań. Zmienia się również postrzeganie studentów przez właścicieli, którzy przestali obawiać się wynajmowania im swojego lokum. Większa część młodych ludzi nie czeka do ostatniej chwili z wynajmem mieszkania, lecz gotowi są nawet częściowo zapłacić za okres, kiedy z niego nie korzystają, np. za wrzesień, kiedy oferta lokalowa jest o wiele bogatsza. Obserwujemy od pewnego czasu, że zwiększyły się oczekiwania części studentów, co do standardu mieszkania. Coraz częściej młodzi ludzie zwracają uwagę na stan wykończenia, układ oraz tradycyjnie oczekują lokalizacji, jak najbliżej uczelni i śródmieścia. Z tego względu przyszły wynajmujący musi mieć świadomość, że po zakupie mieszkania, powinien przewidzieć dodatkowe środki na remont oraz przystosować lokum do potrzeb najemcy. Warto też, poza odświeżeniem i remontem, o ile jest konieczny wykonać jakieś ciekawe elementy dekoracyjne, czasem małe detale, które spowodują, że mieszkanie będzie wyglądało zachęcająco oraz przyciągnie najemców.  Niezmiernie ważna jest również lokalizacja. Mieszkanie znajdujące się w pobliżu uczelni wyższych nigdy nie będzie narzekać na brak klientów. W Rzeszowie szczególnie pożądane są rejony al. Rejtana, ul. Dąbrowskiego, Hetmańskiej oraz ścisłe centrum. Studenci wolą zaoszczędzić np. na bilecie sieciowym i czasie na dojazdy.
Istotną rzeczą przy kupnie mieszkania z przeznaczeniem do wynajmu studentom jest również jego układ. Najlepiej, aby w stosunkowo niewielkim metrażu można było wygospodarować 2-3 pokoje. Dość popularnym rozwiązaniem jest także najem większego mieszkania kilku osobom, czyli najem pokoi. Okazuje się, że rentowność takiego najmu może sięgać nawet i 8-9 %.
W przypadku gdy nasze mieszkanie będzie wynajmowane przez firmy dla ich pracowników musimy przewidzieć większe koszty na odpowiednie wykończenie oraz pomyśleć także np. o miejscu parkingowym. Są to mieszkania często „otwarte" , salon połączony z aneksem kuchennym, ale o większym metrażu. Rodziny z dziećmi będą oczekiwać większej liczby pokoi ale może to być lokum poza centrum, za to z placem zabaw w pobliżu.
Przy zakupie mieszkania na cele inwestycyjne najlepiej szczegółowo śledzić rynek nieruchomości mieszkaniowych lub powierzyć to zadanie specjalistom od nieruchomości, aby trafić na dobrą ofertę, odpowiednią dla potrzeb najmu, nie licząc na okazje bo wyjątkowo rzadko się zdarzają. Decyzja inwestycyjna nie może być podjęta pochopnie i spontanicznie, lecz musi być przemyślana i po przekalkulowaniu naszych możliwości finansowych, gdyż kupno z dużym udziałem kredytu nie jest już taką atrakcją. Przykładowe ceny nabycia mieszkań w Rzeszowie oraz potencjalne przychody z ich wynajmu podajemy w tabeli poniżej. Należy również doliczyć do tej kwoty ok. 8 000-20 000 zł na ewentualny remont , odświeżenie i doposażenie lokalu.

Coraz więcej osób decyduje się na kupno mieszkania pod wynajem często finansując zakup kredytem. Dochód z najmu ma w założeniu pokrywać w całości ratę kredytową oraz generować małą nadwyżkę. Osoby mające pewien kapitał często decydują się kupić mieszkanie przeznaczając oszczędności na wkład własny i zadłużając się na wiele lat. Ostatecznie to nie kupujący a wynajmujący będzie spłacał kredyt.
Przykładowo rata kredytowa na mieszkanie 3-pokojowe o wartości ok. 225 000 zł wynosi ok. 1200 zł/mc, natomiast przychód z najmu takiego mieszkania może wynosić nawet ok. 1400 zł/mc. A więc po spłacie raty, zostaje nam jeszcze „parę groszy" w kieszeni. Nie w każdym przykładzie tak to jednak wychodzi. Trzeba mieć sporą znajomość rynku aby biznes ten był rzeczywiście opłacalny.

Lokata czy inwestycja w najem, a więc co bardziej się opłaca?

Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie najlepiej obliczyć rentowność najmu dla konkretnego przypadku w Rzeszowie.
Działając na zlecenie klienta Certus Nieruchomości wyszukał odpowiednią ofertę, sprawdził stan prawny i faktyczny mieszkania, po czym przeprowadził transakcję jego zakupu na rynku wtórnym. Lokal był do niewielkiego remontu, miał pow. ok. 50 i kosztował ok. 195 000. Co ważne, w tym niewielkim metrażu zawarte były 3 pokoje. Koszt estetycznego, choć prostego, bez wyszukanych rozwiązań remontu, wyniósł ok. 15 000zł. Następnie przedstawiciele Certus Nieruchomości wyszukali najemcę skłonnego zapłacić ok. 1250zł + koszt opłat za zarządzanie i media. Tak więc, zakładając, że mieszkanie było wynajmowane przez 11 miesięcy w ciągu roku (1 ms trwało poszukanie najemcy) łączny roczny przychód wyniósł 13 750zł, przy łącznym nakładzie inwestycyjnym w wysokości 220 000zł (195 tys. zł - zakup, 15 tys. - remont, ok. 10 tys.zł koszty transakcyjne, notarialne, sądowe, w tym podatek PCC). Jednym słowem zysk z takiej transakcji wynosi ok. 6,25%. To 3-krotnie więcej niż standardowa, długookresowa lokata w banku.
Uwzględniając zmianę cen transakcyjnych a więc przychodów z najmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed 12 miesiącami wynosił ok. 5-6 %. Fakt wysokości zwrotu inwestycji determinuje głównie lokalizacja, standard i cena mieszkania, ilość pokoi oraz wysokość czynszu. Lokale o wyższym standardzie mogą mieć wyższy przychód z najmu ale też koszt ich wykończenia jest znacznie wyższy a więc zwrot z inwestycji podobny.
Potencjalne dochody z najmu z reguły przewyższają zyski, jakie możliwe są do osiągnięcia w przypadku lokat czy obligacji skarbowych. Niskie stopy procentowe sprawiają, że banki tną oprocentowanie oferowanych przez siebie depozytów i ich poziom nie jest stabilny.
Średnia rentowność rocznych lokat w aktualnej ofercie to nieco ponad 2 %. Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się w niektórych przypadkach wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia ale często są one na ograniczony okres lub powiązane z założeniem konta albo na tzw. „nowe środki".
Porównanie przychodów z takich inwestycji, których założeniem jest gwarancja stabilności i brak ryzyka inwestycynego pokazuje tabela poniżej. W przeszłości nie zawsze najem był korzystniejszy od lokat ale takie sytuacje były raczej wyjątkiem od reguły
.

W ostatnim czasie można zauważyć znaczny wzrost zainteresowania osób, którzy decydują się zainwestować w nieruchomości. Są jednym z najciekawszych, najbezpieczniejszych aktywów inwestycyjnych. Trzeba jednak zawsze pamiętać o tym, że inwestycja w nieruchomości jest inwestycją długoterminową i jej opłacalność zmienia się w czasie w odniesieniu do parametrów rynkowych taki jak m.in. oprocentowanie lokat, obligacji, kredytów hipotecznych czy zmiany cen mieszkań. Trzeba też pamiętać, że z zazwyczaj jest bardziej opłacalna od lokat ale w przypadku potrzeby szybkiego odzyskania aktywów jest to trudniejsze i bardziej czasochłonne.

Edyta Betleja
Edyta Betleja
Certus Nieruchomości sp. z o.o. Sp.komandytowa