Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

13.03.2017 2016. REKORDOWY ROK....

10.01.2017 OKIEM POŚREDNIKA, czyli co...

29.08.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ...

26.04.2016 GALIMATIAS rządowych programów...

29.02.2016 2015. REKORDOWY ROK !...

29.12.2015 Najem czy własność, dom czy...

06.10.2015 Inwestycja w ziemię rolną...

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do...

26.06.2015 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A WOJNA,...

01.06.2015 Rekordowa podaż – ale czy...

22.04.2015 „Mieszkanie z dopłatą...

24.02.2015 Czy nadszedł czas na suburbia...

27.01.2015 Zmiany w programie Mieszkanie...

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli...

30.04.2014 Jak przekazać pozwolenie na budowę.

30.09.2013 Mieszkanie dla Młodych

02.09.2013 Rynek mieszkań deweloperskich w...

18.06.2013 Budownictwo ekologiczne - czy...

07.03.2013 RZESZÓW - MIASTO CENTRÓW HANDLOWYCH

20.11.2012 Nowe mieszkanie ze wsparciem...

06.11.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

10.09.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

04.05.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

16.02.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

09.12.2011 Sytuacja na podkarpackim rynku...

08.07.2011 Zmiany w ustawie o...

11.04.2011 Rynek nieruchomości...

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości ....

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

16.11.2010 Jak rozwija się Rzeszów? Czyli...

02.11.2010 Single z "Rodziną na swoim"

06.10.2010 Możliwości i bariery dla rozwoju...

30.08.2010 Nowa Księga Wieczysta On-line a...

02.08.2010 Już wkrótce rusza system wymiany...

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł...

01.06.2010 Przemyślany sposób finansowania

25.05.2010 Plan zadań ochronnych a budowa...

30.04.2010 Wzrost limitu na zwrot VAT-u za...

25.03.2010 Zmiany w systemie budownictwa...

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

05.02.2010 Budowlanka wychodzi na prostą

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego...

15.01.2010 Wpływ przepisów prawa na proces...

05.01.2010 Kto wyda pozwolenie na budowę w...

30.12.2009 Rodzina na Swoim i rozwój...

27.11.2009 Zwrot VAT za materiały budowlane...

12.11.2009 Czas na EKO - budownictwo?

06.11.2009 Świadectwo energetyczne

17.09.2009 Efektywność energetyczna budynków

11.08.2009 Zmiany w ustawie „prawo...

25.06.2009 Bez pozwoleń budowlanych -...

16.06.2009 Już nie mieszkanie, jeszcze nie...

20.05.2009 KREDYT Z DOPŁATĄ

14.05.2009 Etykieta klasyfikacji...

17.04.2009 UMOWA PRZEDWSTĘPNA cz. I

12.03.2009 Koniec ery franka

24.02.2009 Koszty sądowe w postępowaniu...

15.12.2008 Opłata z tytułu wzrostu wartości...

28.11.2008 Służebność przesyłu

28.11.2008 Status prawny urządzenia...

16.08.2008 Kredyt hipoteczny krok po kroku

27.03.2008 Wynajmujemy mieszkanie

13.12.2007 Rozwój czy klęska zawodów rynku...

12.08.2007 Nie ma sezonu urlopowego

15.06.2007 Karta praw klienta - nowe czy...

26.03.2007 Dlaczego licencje?

15.03.2007 Ceny mieszkań w Rzeszowie

03.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmować...

02.02.2007 Czas na Bieszczady

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

19.09.2006 Rynek najmu mieszkań w Rzeszowie

29.06.2006 Podatki w nieruchomościach

29.05.2006 Czas na stabilizację

03.01.2006 Rynek nieruchomości w Rzeszowie...

31.03.2005 Sprzedaż domu trudna sprawa

23.02.2005 Ziemia (rolna) na sprzedaż

02.11.2004 Współpraca się opłaca

05.09.2004 Jesienne prognozy

14.06.2004 Nadchodzi Kataster

26.02.2004 Na Podkarpaciu brakuje inwestorów

25.02.2004 Z pośrednikiem szybciej i...

26.11.2003 Kto inwestuje w podkarpackie...

24.09.2003 Czy warto śpieszyć się z zakupem...

01.04.2002 Optymizm rośnie

30.11.2001 Jesienne targi

Powr�t

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

 

Kupno mieszkania nastręcza często niemałe trudności. Gdy przeszliśmy etap wyszukiwania odpowiedniego mieszkania czeka nas jeszcze załatwienie wszelkich formalności, aby stać się pełnoprawnym właścicielem lokalu. Najważniejszą sprawą jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego, zweryfikowanie poprawności wszelkich niezbędnych dokumentów.

Niektóre dokumenty są konieczne w zależności, od kogo kupujemy mieszkanie. Czy sprzedającym jest to deweloper, czyli mieszkanie z rynku pierwotnego, czy osoba prywatna , a więc z reguły z rynku wtórnego. W zależności od tego czy jest to lokal tzw. hipoteczny (odrębna własność lokali), czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ?

Księgi wieczyste – czy zawsze można im wierzyć?

Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości, a nie dla właścicieli, w celu ustalenia ich stanu prawnego. Księgi prowadzone są przez wydziały we właściwych sądach rejonowych. Dzielą się na cztery działy.

Dział I charakteryzuje nieruchomość pod względem faktycznym.

Dział II zawiera wpisy dotyczące właściciela nieruchomości i użytkownika wieczystego. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli wpisuje się każdego z nich z zaznaczeniem jego udziału.

Dział III poświęcony jest wpisom praw rzeczowych obciążających nieruchomość z wyjątkiem hipoteki. Ponadto ujawnia się ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.

Dział IV – hipoteka.


Księgi są jawne, nikt nie może zasłaniać się ich nieznajomością. Głównym założeniem ksiąg wieczystych jest domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W razie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze a stanu faktycznego treść księgi wieczystej jest uznawana za prawdziwą. Jest to zasada rękojmi wiary publicznej. Jednak istnieją wyjątki od tej zasady.

Wyłączenia rękojmi wiary publicznej wg ustawy o księgach wieczystych:

  • Gdy nabywca działa w złej wierze, czyli dotyczy to osoby która wiedziała o niezgodności bądź mogła się z łatwością dowiedzieć;

  • Wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

  • Nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

  • Nie działa przeciwko prawu dożywocia;

  • Nie działa przeciwko służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

  • Nie działa przeciwko służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Rynek pierwotny – deweloper. 

W przypadku, gdy zamierzamy nabyć mieszkanie od dewelopera ważnym elementem jest sprawdzenie wiarygodności dewelopera. Czy nie było problemów z jego wcześniejszymi inwestycjami?

Najważniejsze informacje, jakie należy sprawdzić to:

  • Deweloper musi posiadać tytuł prawny do gruntu (prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego),  na której planuje inwestycje;

  • W przypadku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego deweloper powinien posiadać wypis i wyrys z planu miejscowego, informujący czy działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową; Możemy również sprawdzić w planie miejscowym przeznaczenie nieruchomości sąsiednich.

  • W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego deweloper powinien przedstawić decyzję o warunkach zabudowy, informującą o rodzaju  
    i rozmieszczeniu budynków, jakie mogą znaleźć się na działce ,

  • czy posiada pozwolenie na budowę , tylko w przypadku jego posiadania oraz posiadania tytułu prawnego do nieruchomości można zawrzeć umowę przedwstępną tzw. developerską w formie aktu notarialnego i z wpisem roszczenia do KW .

  • warto sprawdzić czy inwestycja prowadzona jest w zgodzie z zatwierdzoną dokumentacją projektową , aby nie było później problemów z odbiorem budynku,

  • zwrócić uwagę trzeba na wiele szczegółów prawnych , choćby na fakt czy budynek nie jest zlokalizowany na gruntach, do których inwestor ma mieszane prawa , tj. własność gruntu i wieczyste użytkowanie , może wtedy dojść do trudności w wyodrębnieniu lokali ,

  • dodatkowo warto sprawdzić księgi wieczyste nieruchomości w celu ewentualnego wyeliminowania obciążeń nieruchomości, hipotek, służebności lub innych roszczeń.

 Rynek wtórny 

Na rynku wtórnym wyróżniamy zazwyczaj dwa typy praw własności do nieruchomości. Lokale z odrębnym prawem własności oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Najważniejsze dokumenty wymagające zweryfikowania, gdy chcemy kupić mieszkanie  
z drugiej ręki dla mieszkania z odrębnym prawem własności :

  • Akt własności lokalu;

  • Odpis z księgi wieczystej nieruchomości, aby potwierdzić właściciela mieszkania.  
    W księdze wieczystej dowiemy się również czy są współwłaściciele, obciążenia nieruchomości oraz roszczenia oraz czy nieruchomość jest obciążona hipoteką; Należy też sprawdzić KW dla nieruchomości wspólnej , obejmującej wszystkie części wspólne ,

  • Kopia dokumentu (najczęściej akt notarialny) na podstawie, którego właściciel nabył mieszkanie;

  • Zaświadczenie od właściciela/zarządcy/wspólnoty mieszkaniowej o braku zależności czynszowych;

  • Plan gospodarczy, w którym zawarte są np. planowane remonty i naprawy


Wspólnoty mieszkaniowe

Jest to zrzeszenie właścicieli, których lokale mieszkalne lub użytkowe wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Wspólnota powstaje z mocy prawa w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu, dlatego do jej utworzenia nie jest potrzebna uchwała właścicieli lokali czy jej rejestracja.

Wspólnoty dzielimy na duże – powyżej 7 wyodrębnionych lokali dla których stosuje się przepisy Ustawy o własności lokali oraz małe do 7 lokali zgodnie z art. 19 Ustawy
o własności lokali do zarządu nieruchomości wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego i Kodeksu Postępowania Cywilnego o współwłasności.

Członkowie wspólnot na uchwalają roczne plany gospodarcze. Plan ten określa zadania lub prawdopodobny zakres prac wykonywanych w ciągu roku i stanowi podstawę określenia wysokości środków finansowych niezbędnych dla wykonania tych prac oraz źródeł ich finansowania.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz
w stosunkach miedzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przypadku kilkuosobowego zarządu oświadczenie woli podejmuje przynajmniej dwóch członków.

Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej
o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego.

Zarząd umowny

Poprzez zawarcie umowy współwłaścicieli w zakresie funkcjonowania W.M. we wspólnocie powyżej 7 lokali forma zarządu umownego musi być w formie pisemnej potwierdzonej notarialnie. Zmiana formy zarządu może być zmieniona w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, która stanowi podstawę do wpisu do księgi wieczystej.
Zarząd ustawowy

  • Zarząd własny (zarządzanie) polega na sprawowaniu przez organ wspólnoty zarządzania nieruchomością wspólną.

  • Zarząd powierzony to powierzenie zarządzania poprzez umowę zawartą pomiędzy Zarządem Wspólnoty (może być w formie aktu notarialnego) a firmą która zawodowo zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami.

  • Zarząd sądowy (przymusowy) występuje w sytuacji gdy obecny zarząd wspólnoty nie wypełnia swoich obowiązków i narusza zasady prawidłowej gospodarki. Każdy z współwłaścicieli może wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego.

Przy kupnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niezbędne są dokumenty takie jak:.

  • Przydział, czyli dokument, w którym spółdzielnia przyznaje prawo do mieszkania (zamiast aktu własności);

  • Właściciel powinien przedstawić "zaświadczenie do sprzedaży" wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Dokument ten informuje, że sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o danej powierzchni i pod danym adresem. Wiele spółdzielni zamieszcza w zaświadczeniu także inne istotne informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego, czy lokal jest zadłużony i ewentualnie na ile oraz czy ma księgę wieczystą, czy nie.

  • Odpis z księgi wieczystej, jeżeli została założona dla lokalu; nie ma takiego obowiązku , spotykamy to zwłaszcza w sytuacji zaciągniętych kredytów ,

W obu przypadkach ważnym elementem jest zobowiązanie właściciela do wymeldowania wszystkich osób z lokalu. Najlepiej do dnia podpisania aktu notarialnego.


Spółdzielnie mieszkaniowe

Spółdzielnia mieszkaniowa jest to dobrowolne i samorządne zrzeszenie członków prowadzące działalność gospodarczą zmierzającą do zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swych członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Zarząd spółdzielni

Zarząd kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz. Statut określa skład i liczbę członków zarządu. Według statutu zarząd może być jednoosobowy – prezes. Członkowie zarządu wybierani i odwoływani się zgodnie do postanowień statutu, rady bądź walnego zgromadzenia.


Przejęcie spółdzielni przez inną bądź upadek spółdzielni

Co w sytuacji gdy w grę wchodzi przejęcie spółdzielni przez inną? Co dzieje się z spółdzielczym prawem lokatorskim oraz własnościowym. Członkowie spółdzielni, która została przejęta stają się członkami spółdzielni przejmowanej.

W sytuacji przejęcia spółdzielni mieszkaniowej przez inną wszelkie prawa pozostają niezmienione.

Upadek spółdzielni następuje w chwili jej niewypłacalności. Jeżeli w toku procedur upadłościowych nabywcą nieruchomości bądź udziału w nieruchomościach należących do spółdzielni nie będzie inna spółdzielnia to: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu, a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu które podlega przepisom o ochronie praw lokatorów.


Przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego.

Istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego prawa lokatorskiego na spółdzielcze prawo własnościowe na pisemne żądanie członka spółdzielni, po dokonaniu przez członka spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega przekształceniu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.


Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa we własność

Przekształcenie tego prawa w odrębne prawo własności następuje na pisemne żądanie członka spółdzielni (lub osoby niebędącej członkiem, ale któremu przysługuje takie prawo). Następuje to po dokonaniu spłaty zobowiązań i należności przypadającej na mieszkanie.


Co dalej ?

Kolejnym etapem jest umowa przedwstępna. Nie jest ona konieczna. Zazwyczaj zawierana
w formie pisemnej lub aktu notarialnego.

Końcowa umowa przeniesienia własności musi być koniecznie zawarta w formie aktu notarialnego. Akt notarialny nowego mieszkania powinien zawierać zapis o wyodrębnieniu naszego lokalu z nieruchomości i założeniu dla niego oddzielnej księgi wieczystej, w której będziemy wpisani jako właściciele. Natomiast w akcie notarialnym mieszkania z rynku wtórnego, należy złożyć wniosek o wpisanie kupującego jako właściciela w księdze wieczystej lokalu, jeżeli taka księga jest prowadzona lub o utworzenie księgi wieczystej dla lokalu i wpisanie go jako właściciela.  

Dopełniwszy wszelkich formalności możemy śmiało zająć się urządzaniem mieszkania, korzystania i cieszenia się z naszego nowego nabytku.


 

Kornelia Dziedzic
Kornelia Dziedzic
współpracownik Certus Nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.