Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

13.03.2017 2016. REKORDOWY ROK....

10.01.2017 OKIEM POŚREDNIKA, czyli co...

29.08.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ...

26.04.2016 GALIMATIAS rządowych programów...

29.02.2016 2015. REKORDOWY ROK !...

29.12.2015 Najem czy własność, dom czy...

06.10.2015 Inwestycja w ziemię rolną...

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do...

26.06.2015 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A WOJNA,...

01.06.2015 Rekordowa podaż – ale czy...

22.04.2015 „Mieszkanie z dopłatą...

24.02.2015 Czy nadszedł czas na suburbia...

27.01.2015 Zmiany w programie Mieszkanie...

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli...

30.04.2014 Jak przekazać pozwolenie na budowę.

30.09.2013 Mieszkanie dla Młodych

02.09.2013 Rynek mieszkań deweloperskich w...

18.06.2013 Budownictwo ekologiczne - czy...

07.03.2013 RZESZÓW - MIASTO CENTRÓW HANDLOWYCH

20.11.2012 Nowe mieszkanie ze wsparciem...

06.11.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

10.09.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

04.05.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

16.02.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

09.12.2011 Sytuacja na podkarpackim rynku...

08.07.2011 Zmiany w ustawie o...

11.04.2011 Rynek nieruchomości...

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości ....

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

16.11.2010 Jak rozwija się Rzeszów? Czyli...

02.11.2010 Single z "Rodziną na swoim"

06.10.2010 Możliwości i bariery dla rozwoju...

30.08.2010 Nowa Księga Wieczysta On-line a...

02.08.2010 Już wkrótce rusza system wymiany...

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł...

01.06.2010 Przemyślany sposób finansowania

25.05.2010 Plan zadań ochronnych a budowa...

30.04.2010 Wzrost limitu na zwrot VAT-u za...

25.03.2010 Zmiany w systemie budownictwa...

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

05.02.2010 Budowlanka wychodzi na prostą

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego...

15.01.2010 Wpływ przepisów prawa na proces...

05.01.2010 Kto wyda pozwolenie na budowę w...

30.12.2009 Rodzina na Swoim i rozwój...

27.11.2009 Zwrot VAT za materiały budowlane...

12.11.2009 Czas na EKO - budownictwo?

06.11.2009 Świadectwo energetyczne

17.09.2009 Efektywność energetyczna budynków

11.08.2009 Zmiany w ustawie „prawo...

25.06.2009 Bez pozwoleń budowlanych -...

16.06.2009 Już nie mieszkanie, jeszcze nie...

20.05.2009 KREDYT Z DOPŁATĄ

14.05.2009 Etykieta klasyfikacji...

17.04.2009 UMOWA PRZEDWSTĘPNA cz. I

12.03.2009 Koniec ery franka

24.02.2009 Koszty sądowe w postępowaniu...

15.12.2008 Opłata z tytułu wzrostu wartości...

28.11.2008 Służebność przesyłu

28.11.2008 Status prawny urządzenia...

16.08.2008 Kredyt hipoteczny krok po kroku

27.03.2008 Wynajmujemy mieszkanie

13.12.2007 Rozwój czy klęska zawodów rynku...

12.08.2007 Nie ma sezonu urlopowego

15.06.2007 Karta praw klienta - nowe czy...

26.03.2007 Dlaczego licencje?

15.03.2007 Ceny mieszkań w Rzeszowie

03.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmować...

02.02.2007 Czas na Bieszczady

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

19.09.2006 Rynek najmu mieszkań w Rzeszowie

29.06.2006 Podatki w nieruchomościach

29.05.2006 Czas na stabilizację

03.01.2006 Rynek nieruchomości w Rzeszowie...

31.03.2005 Sprzedaż domu trudna sprawa

23.02.2005 Ziemia (rolna) na sprzedaż

02.11.2004 Współpraca się opłaca

05.09.2004 Jesienne prognozy

14.06.2004 Nadchodzi Kataster

26.02.2004 Na Podkarpaciu brakuje inwestorów

25.02.2004 Z pośrednikiem szybciej i...

26.11.2003 Kto inwestuje w podkarpackie...

24.09.2003 Czy warto śpieszyć się z zakupem...

01.04.2002 Optymizm rośnie

30.11.2001 Jesienne targi

Powr�t

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego w Rzeszowie

 

Będzie ciekawie czyli … perspektywy rynku mieszkaniowego w Rzeszowie

 

(tekst opracowany z wykorzystaniem badań rzeszowskiego rynku nieruchomości przeprowadzonych na koniec 2009r. )



Czas ostatnich 4-5 lat to okres dynamicznych zmian rynku nieruchomości . Ten dotychczas stosunkowo stabilny sektor gospodarki przeszedł z fazy szybkiego wzrostu popytu i cen (ok. 20-25%), poprzez czas obniżek i załamania (ok. 10%), w okres stabilizacji i spokoju. Uczymy się, że rynek nieruchomości podąża za zmianami gospodarczymi i sytuacją makroekonomiczną w tempie znacznie szybszym niż dotąd byliśmy przyzwyczajeni. Rynek nieruchomości zawsze dotąd określany jako suma rynków lokalnych, rządzący się niejednakowymi prawami w różnych regionach, poddaje się globalnej tendencji.

W ostatnim czasie porównując analogiczne okresy I-XI miesiąca 2009 i 2008r. należy zauważyć większą ilość (o ok. 5,9%) mieszkań oddanych do użytku. Liczba ta w omawianym okresie 2009r. wyniosła globalnie w Polsce ok. 143 tys. Największy wzrost odnotowali developerzy, o ok. 17%, największy spadek spółdzielnie – ok. 13%, bez większych zmian inwestorzy indywidualni. Szczególny wpływ mają tu duże aglomeracje. W sześciu największych miastach Polski buduje się ok. 60% wszystkich mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż w Polsce, w samej Warszawie ok. 25% , a w Rzeszowie poniżej 1%. Dane te jednak nie są szczególnie istotne z punktu widzenia tendencji rynkowych. Ważniejsze są informacje dotyczące ilości wydawanych pozwoleń na budowę oraz rzeczywista liczba nowo rozpoczynanych budów. A te wskaźniki zdecydowanie spadły w minionym roku, odpowiednio o ok. 24% i 20%. W największym stopniu dosięgnęło to developerów (ok. 37%) i spółdzielnie (ok. 30%), a więc podmioty budujące na sprzedaż. W tym miejscu należy zastanowić się , w jak dużym stopniu wpłynie to na sytuację rynkową. Obserwujemy coraz częstsze zjawisko „zamrożenia” projektów. Developerzy nie chcą robić konkurencji swoim własnym, jeszcze nie w pełni wyprzedanym inwestycjom. Wolą przeczekać niż drastycznie obniżać, czasem przyczyną są trudności w finansowaniu. Wynika to z faktu , iż w 2009r. ok. połowy rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych było realizowanych bez udziału kredytowania. Jeśli restrykcyjna polityka banków utrzyma się to proces „zamrożenia projektów” będzie miał długofalowy charakter. Jeśli tak się stanie to łatwo można przewidzieć, że sytuacja w dalszym ciągu będzie dynamiczna. Ceny w związku z obniżającą się podażą mogą w istotnym stopniu wzrosnąć. Choć niekoniecznie w najbliższym czasie. Biorąc pod uwagę, że proces budowlany jest przewidywalny (najczęściej ok. 18-24 ms) należy spodziewać się, że dopiero rok 2011 przyniesie dalsze znaczące zmiany. Pierwsze widoczne oznaki mogą pojawić się jednak już w II poł. 2010r. Może również się zdarzyć, że część inwestorów zdecyduje się jednak na realizację odłożonych projektów i sytuacja nie będzie tak oczywista. Dotyczy to zwłaszcza małych rynków, jak Rzeszów, gdzie kilka niekoniecznie dużych inwestycji w istotny sposób kształtuje rynek. Na naszym lokalnym rynku wciąż relatywnie znaczącą pozycję mają spółdzielnie. Co prawda tracą one rynek na rzecz developerów, ale nie są jeszcze tak zmarginalizowane, jak w większych miastach. Zainteresowanie Rzeszowem coraz częściej wyrażają więksi, zewnętrzni developerzy. Potrafią oni rozwiązywać projektowo całe dzielnice miasta, a nie do czego przyzwyczailiśmy się, pojedyncze budynki wielomieszkaniowe. Rzeszów to jednak wciąż dla nich mało opłacalny rynek, raczej dalsza perspektywa lub element dywersyfikacji. Pojawienie się ich to również korzyść dla miasta. Nowa myśl projektowa, sposób rozwiązania przestrzeni publicznej, czasem inna jakość mieszkań. To również alternatywne sposoby finansowania zakupu mieszkań i konkurowania. Doświadczony developer z zewnątrz to również inne podejście do potrzeb mieszkańców. Najpierw gruntowne badania rynku i analiza preferencji mieszkańców, później dopiero budowa. Lokalni developerzy nadal w większości opierają się jedynie na pobieżnych analizach, a przede wszystkim na własnym wyczuciu rynku, które niejednokrotnie rozmija się z prawdą.

Mieszkańcy naszego miasta przyjmują w ostatnich miesiącach pozycję „wyczekującą”, licząc na dalsze obniżki cen. Potwierdzają to również wyniki naszych badań, wskazując, że ok. 75% badanych uważa ceny mieszkań za wysokie lub bardzo wysokie i aż 88% respondentów wstrzymuje się z zakupem ze względu na sytuację rynkową. Powinni oni jednak pamiętać, że biorąc pod uwagę tendencje ogólne, możliwą mniejszą podaż, mogą wpaść w pułapkę. Nawet jeśli ceny jeszcze lekko spadną, co jest teoretycznie możliwe (choć mało prawdopodobne) to weźmy pod uwagę atrakcyjność pozostałych w ofercie lokali. Z reguły nie ma dwóch równorzędnych mieszkań, nawet w tym samym budynku. Lepsza funkcja, piętro, powierzchnia, strona świata, nasłonecznienie, itd. powodują, że w każdej inwestycji muszą być mieszkania trudno sprzedawalne, a redukcja ceny jest dla nich zjawiskiem normalnym, niezależnym od sytuacji rynkowych.

Z przeprowadzonych badań rynku nieruchomości wynika, że wydawałoby się bardzo niewielki odsetek mieszkańców Rzeszowa (ok. 3,25%) zamierza nabyć mieszkanie do końca 2010r. Należy jednak zwrócić uwagę, że w cyfrach bezwzględnych jest to wartość ogromna, znacznie przekraczająca aktualną podaż i możliwości budowlane. Nawet jeśli należałoby zweryfikować tą cyfrę biorąc pod uwagę, że zakup mieszkania to decyzja grupowa, odnosząca się do całej rodziny to i tak jest to bardzo wiele. Oznacza to, że wciąż spory deficyt mieszkań w Polsce, szacowany na ok.1,4-1,7 mln, jest faktem i odnosi się również do naszego regionu. Jednocześnie badania pokazują, że przeważająca większość rzeszowian zainteresowanych zakupem mieszkania (ok. 75%) zamierza wydać od 100 do 200 tys. zł. Wynika z tego, że nadal głównym zainteresowaniem będą cieszyły się mieszkania małe i średnie. Z pewnością jest to efekt możliwości finansowych, gdyż badając preferencje, najczęściej (44% badanych) wskazujemy mieszkania 3-pokojowe. Analiza cen rynkowych (średnia za rok 2009 – ok. 4280 zł/m²) pokazuje jednak, że jest niezwykle ciężko kupić mieszkanie tej wielkości za określoną wcześniej kwotę. Wybierając mieszkanie jesteśmy racjonalni, kierujemy się głównie ceną, lokalizacją i metrażem. Jest to tendencja długookresowa, potwierdzająca wcześniejsze analizy i przewidywania. Pierwszy i ostatni czynnik tak naprawdę odnosi się do łącznych kosztów zakupu, co zestawiając z informacją, iż w większości zamierzamy kupować na kredyt (86%) potwierdza tezę przedstawioną wcześniej. Jesteśmy ostrożni, nie chcemy zadłużać się nad miarę! Czy będziemy więc odważnie inwestować? Sądzę, że w dużej mierze jest to konieczność wynikająca z zaspokojenia naszych podstawowych potrzeb, jaką jest mieszkanie. Coraz więcej osób czyni też z nieruchomości pasywne źródło dochodu (bez udziału naszej pracy), więc z pewnością czas „pokryzysowy”, czas niższych cen, to dobry moment na podejmowanie takich decyzji .


Jaromir Rajzer - doradca rynku nieruchomości , pośrednik, prawnik

- Prezes Zarządu , „Certus” Nieruchomości Sp. z o.o.

- Członek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Infrastruktury

- wykładowca WSiE,

- Redaktor naczelny miesięcznika „Podkarpacki Kurier Nieruchomości”

- Członek Komisji Edukacji PSPiDRN ,

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.