Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

13.03.2017 2016. REKORDOWY ROK....

10.01.2017 OKIEM POŚREDNIKA, czyli co...

29.08.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ...

26.04.2016 GALIMATIAS rządowych programów...

29.02.2016 2015. REKORDOWY ROK !...

29.12.2015 Najem czy własność, dom czy...

06.10.2015 Inwestycja w ziemię rolną...

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do...

26.06.2015 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A WOJNA,...

01.06.2015 Rekordowa podaż – ale czy...

22.04.2015 „Mieszkanie z dopłatą...

24.02.2015 Czy nadszedł czas na suburbia...

27.01.2015 Zmiany w programie Mieszkanie...

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli...

30.04.2014 Jak przekazać pozwolenie na budowę.

30.09.2013 Mieszkanie dla Młodych

02.09.2013 Rynek mieszkań deweloperskich w...

18.06.2013 Budownictwo ekologiczne - czy...

07.03.2013 RZESZÓW - MIASTO CENTRÓW HANDLOWYCH

20.11.2012 Nowe mieszkanie ze wsparciem...

06.11.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

10.09.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

04.05.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

16.02.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

09.12.2011 Sytuacja na podkarpackim rynku...

08.07.2011 Zmiany w ustawie o...

11.04.2011 Rynek nieruchomości...

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości ....

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

16.11.2010 Jak rozwija się Rzeszów? Czyli...

02.11.2010 Single z "Rodziną na swoim"

06.10.2010 Możliwości i bariery dla rozwoju...

30.08.2010 Nowa Księga Wieczysta On-line a...

02.08.2010 Już wkrótce rusza system wymiany...

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł...

01.06.2010 Przemyślany sposób finansowania

25.05.2010 Plan zadań ochronnych a budowa...

30.04.2010 Wzrost limitu na zwrot VAT-u za...

25.03.2010 Zmiany w systemie budownictwa...

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

05.02.2010 Budowlanka wychodzi na prostą

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego...

15.01.2010 Wpływ przepisów prawa na proces...

05.01.2010 Kto wyda pozwolenie na budowę w...

30.12.2009 Rodzina na Swoim i rozwój...

27.11.2009 Zwrot VAT za materiały budowlane...

12.11.2009 Czas na EKO - budownictwo?

06.11.2009 Świadectwo energetyczne

17.09.2009 Efektywność energetyczna budynków

11.08.2009 Zmiany w ustawie „prawo...

25.06.2009 Bez pozwoleń budowlanych -...

16.06.2009 Już nie mieszkanie, jeszcze nie...

20.05.2009 KREDYT Z DOPŁATĄ

14.05.2009 Etykieta klasyfikacji...

17.04.2009 UMOWA PRZEDWSTĘPNA cz. I

12.03.2009 Koniec ery franka

24.02.2009 Koszty sądowe w postępowaniu...

15.12.2008 Opłata z tytułu wzrostu wartości...

28.11.2008 Służebność przesyłu

28.11.2008 Status prawny urządzenia...

16.08.2008 Kredyt hipoteczny krok po kroku

27.03.2008 Wynajmujemy mieszkanie

13.12.2007 Rozwój czy klęska zawodów rynku...

12.08.2007 Nie ma sezonu urlopowego

15.06.2007 Karta praw klienta - nowe czy...

26.03.2007 Dlaczego licencje?

15.03.2007 Ceny mieszkań w Rzeszowie

03.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmować...

02.02.2007 Czas na Bieszczady

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

19.09.2006 Rynek najmu mieszkań w Rzeszowie

29.06.2006 Podatki w nieruchomościach

29.05.2006 Czas na stabilizację

03.01.2006 Rynek nieruchomości w Rzeszowie...

31.03.2005 Sprzedaż domu trudna sprawa

23.02.2005 Ziemia (rolna) na sprzedaż

02.11.2004 Współpraca się opłaca

05.09.2004 Jesienne prognozy

14.06.2004 Nadchodzi Kataster

26.02.2004 Na Podkarpaciu brakuje inwestorów

25.02.2004 Z pośrednikiem szybciej i...

26.11.2003 Kto inwestuje w podkarpackie...

24.09.2003 Czy warto śpieszyć się z zakupem...

01.04.2002 Optymizm rośnie

30.11.2001 Jesienne targi

Powr�t

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli krótkie podsumowanie rzeszowskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych

Wielu naszych klientów zadaje pytania jaki będzie najbliższy czas, jaka będzie podaż, popyt i ceny, słowem tendencje na rynku nieruchomości. Po okresie „wielkiej stabilizacji” trwającej już od 6 lat i powolnym zapominaniu pokryzysowego czasu nadal trudno jest jednoznacznie prognozować przyszłość. Można przewidywać, że najbliższe miesiące to również czas dalszego wyrównywania cen, bez większych zmian cenowych. Należy jednak podkreślić, że tak niewielkie rynki, jak Rzeszów są stosunkowo niestabilne, nawet kilku większych deweloperów potrafi w krótkim czasie zmienić panujące trendy. I z takimi zdarzeniami mamy właśnie do czynienia. Budowane są mieszkania dla rynku popularnego ale i nowoczesne i drogie apartamentowce. Rzeszów wyróżnia się od innych miast regionu podkarpackiego stosunkowo dużą aktywnością inwestorów, co potwierdza liczba wydanych pozwoleń na budowę, w 2013r. - 1202, natomiast tylko w pierwszych trzech kwartałach 2014r. już ponad 2200. Tak gwałtowny wzrost powoduje, że wyprzedzamy w tej kategorii znacznie większe miasta, jak: Lublin, Kielce czy Radom. Podobnie jest z liczbą rozpoczynanych budów, gdzie także odnotowujemy skokowy wzrost z ok. 1320 do ok. 1750. Zestawienie tylko tych dwóch wskaźników powoduje, że należy stwierdzić, iż najbliższy czas stoi pod znakiem podaży. Jeśli deweloperzy rozpoczną wszystkie zaplanowane inwestycje to podaż wskoczy na zupełnie inny, nie znany dotąd poziom w naszym mieście. Nie zrównoważy tego dodatnia migracja wewnętrzna, ani nieco poprawiające się wskaźniki gospodarcze, ani funkcjonujące obecnie programy rządowego wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Również poziom ilości mieszkań oddawanych do użytkowania od paru już lat z reguły przekracza rocznie 1500, podczas gdy jeszcze przed 2009 rokiem nigdy nie oddawano więcej niż 1000 lokali. Nie wykluczone więc, że w najbliższym czasie ponownie podniesiemy tą poprzeczkę i po raz pierwszy przekroczymy liczbę 2000 mieszkań oddanych w jednym roku. Tylko czy wszystko się sprzeda?

Kto buduje najwięcej

 

Należy też zwrócić uwagę, że Rzeszów w przeciwieństwie do ogólnopolskich tendencji to wciąż miejsce sporej aktywności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych. Choć ostatnie dwa kwartały to znaczny spadek i tylko 5-11% udziału w rynku nowo rozpoczynanych budów to jednak spółdzielnie średnio wciąż budują ok. 20-30% mieszkań, podczas gdy w całej Polsce poniżej 10%. Nadal, co jest od lat utrzymującą się tendencją, z reguły największą ilość inwestorów stanowią osoby prywatne, budujące na własne potrzeby, choć są to głównie domy jednorodzinne. Należy podkreślić, że w ostatnich latach rolę głównych budowniczych mieszkań przejęli deweloperzy, spośród mieszkań oddanych do użytku w III kwartale 2014 roku aż 58% stanowiły te przez nich wybudowane, 13% przez spółdzielnie mieszkaniowe, a 29% przez inwestorów indywidualnych. Rzeszów jest więc miejscem gdzie spółdzielnie mieszkaniowe wciąż w istotny sposób biorą udział w rozwoju budownictwa mieszkaniowego, choć są już w zdecydowanej mniejszości. Praktycznie zanikło natomiast budownictwo zakładowe, w minimalnym stopniu istnieje budownictwo komunalne czy TBS-y.

Czy ceny spadają?

Zwróćmy też uwagę, że poziom cen mieszkań używanych w naszym mieście od IV kwartału 2007 do III kw. 2014 roku jest na prawie identycznym poziomie i wzrósł tylko o 130 zł za 1 m² do średniej kwoty 4551 zł/m². Wzrost cen mieszkań używanych o zaledwie 3%, biorąc pod uwagę 7-letnią inflację to w praktyce oznacza spadek cen. Mieszkania nowe wzrosły w tym samym okresie o ok. 6%. O ile jeszcze do roku 2013 regułą rynku rzeszowskiego było, iż mieszkania używane były droższe od nowych o tyle, począwszy od II kw. 2013r. tendencja ta się odwróciła. Za miniony kwartał średnia cena mieszkania nowego wynosiła 4649zł/m². Warto zauważyć, że cena mieszkań nowych spadła w stosunku do II kwartału o ok. 180zł/m², a używanych wzrosła o ok. 100zł/ m² w tym samym okresie. Jeśli spojrzymy na inne największe miasta naszego regionu to podkreślić należy, że ceny są tam zdecydowanie niższe, czasami nawet nie pozwalające na rozwój budownictwa deweloperskiego. Najczęściej mieściły się one w 2014r. w przedziale od ok. 2800 zł/m² (Tarnobrzeg) do 3800 zł/m² (Mielec). Należy zauważyć, że w przypadku utrzymujących się obecnie relacji cen może w najbliższych latach nastąpić w naszym województwie dalszy proces koncentracji mieszkalnictwa w Rzeszowie ze względu na nieopłacalność budowy mieszkań w większości miast regionu. Taki proces metropolizacji widoczny jest też w skali całego kraju, gdzie następuje koncentracja mieszkalnictwa w 5 największych aglomeracjach.


Ponad wszelką wątpliwość czas ostatnich ok. 6 lat można nazwać okresem wielkiej stabilizacji, trwającym po okresie kryzysu bankowego. Prawdopodobnie najbliższe miesiące nie przyniosą nic nowego. Jednakże od połowy przyszłego roku, gdy już przekonamy się jak wiele z nowo projektowanych budynków zacznie w rzeczywistości „rosnąć” możemy być świadkami znaczącej nadpodaży. Może to doprowadzić do różnych zjawisk rynkowych, w tym do obniżek cen. Choć raczej niewielkich, gdyż deweloperzy nie będą chcieli zrezygnować z zysku i raczej będą wprowadzać projekty etapami, starając się dozować podaż. Z wielką uwagą będziemy też obserwować, czy w Rzeszowie przyjmie się budownictwo apartamentowe, ale takie z prawdziwego zdarzenia, z użyciem odpowiednich rozwiązań i materiałów. Niestety też znacznie droższe, potrafiące sięgać nawet do ponad 10 tys. zł za metr. O ile nie wątpię, że pojedyncze takie mieszkania, w szczególnie ciekawych lokalizacjach i z odpowiednio dobraną funkcją, wykończeniem i widokiem mogą się sprzedać, o tyle nie wróżę sukcesu masowego w tym segmencie.

Dbajmy o ład przestrzenny

Odrębną i jakże ważną kwestią jest zachowanie ładu przestrzennego w rozwoju budownictwa. Budynki wznoszone w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy dają znaczącą swobodę inwestorom w decydowaniu o kształcie projektu, a de facto części przestrzeni miejskiej. Dochodzi więc do sytuacji ogromnego kolorytu, sporego zróżnicowania architektonicznego w tym samym obszarze miasta. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku gdy operują w jednym miejscu różni deweloperzy. Nawet wprowadzenie później w takim obszarze miejscowych planów nie wiele zmienia, gdyż nakazują one z reguły nawiązywać do zabudowy sąsiedniej, co w przypadku dużego jej zróżnicowania jest nie tylko trudne, co wręcz niemożliwe. A może warto stosować nieco dokładniejsze zapisy, narzucające w większym stopniu rodzaj zabudowy inwestorom w decyzjach o warunkach zabudowy?


Czy wszystko się sprzedaje?

Już ok. 3 lata temu, początkiem 2012r. przewidywaliśmy znaczący wzrost podaży w zakresie budownictwa mieszkaniowego. W najdobitniejszy sposób pokazuje to poniższa mapa inwestycji sporządzona przez nas w tamtym okresie. Pokazuje ona w jak wielu miejscach planowane są nowe inwestycje. Jak dużą liczbę budów a tym samym nowych mieszkań można niebawem rozpocząć.

Odrębną kwestią częściowo związaną z prognozowanym wzrostem podaży jest temat jakości architektury, rozwiązań funkcjonalnych i energooszczędnych. Biorąc pod uwagę dyrektywę unijną z maja 2010r. narzucającą stosowanie energooszczędnych rozwiązań już od 2019r. Ale i coraz większą świadomość klientów należy w przygotowaniu inwestycji brać pod uwagę przyszłe koszty funkcjonowania obiektów. Tym bardziej, że mamy możliwość skorzystania z różnych form dofinansowania np. z NFOŚiGW, planowaną ustawę o OZE, czy dyskutowaną obecnie zerową stawkę podatku VAT przy budownictwie niskoemisyjnym. Jestem przekonany, że wraz z rozwojem rozwiązań technicznych umożliwiających coraz oszczędniejsze funkcjonowanie budynków wzrasta też oczekiwanie społeczne w tym zakresie. Deweloperzy nie biorący dziś tego pod uwagę w swoich projektach jutro mogą mieć problem ze sprzedażą lokali. Nadszedł czas bardzo starannego projektowania, stosowania wysoce funkcjonalnych rozwiązań architektonicznych, nadszedł czas, w którym już nie w każdym miejscu, nie na każdej działce można przeprowadzić z powodzeniem działanie deweloperskie. Począwszy od wybrania odpowiedniej lokalizacji, poprzez przemyślane projektowanie i na końcu stosowanie umiarkowanej polityki cenowej. Deweloper, który nie będzie przestrzegał tych zasad i będzie budował z rozpędu, bez dokładnego przeanalizowania potrzeb rynku w obecnych czasach zwiększonej podaży może mieć duże problemy ze sprzedażą.


Czy programy rządowego wsparcia budownictwa mieszkaniowego mają realny wpływ na rynek.

Mijający pierwszy rok doświadczeń z programem MdM pokazuje, że założony poziom wsparcia – 600 mln zł - nie zostanie wykorzystany nawet w połowie. Jak zwykle wpływ miały na to niedostosowane limity cenowe, w Rzeszowie – 4351zł/m m², czy wykluczenie mieszkań spółdzielczych z programu. Jednak największą jego wadą jest także wykluczenie Polski powiatowej z możliwości wsparcia państwa w nabyciu pierwszego lokum. Program wspiera jedynie budownictwo pierwotne od deweloperów, którzy z reguły nie działają na terenie mniejszych miejscowości, a więc ich mieszkańcy nie kwalifikują się do niego. Efekt jest taki, że w pierwszej poł. 2014r. na Podkarpaciu wykorzystano tylko 2% całej puli przyznanych dotacji, co plasuje nas w dole tabeli. Najwięcej pieniędzy ok. połowa poszło do woj. pomorskiego, mazowieckiego i wielkopolskiego. Miejmy nadzieje, że prowadzone nowelizacje wyeliminują i urealnią tę formę wsparcia i nasz region też z niego realnie skorzysta. Niestety z przykrością zauważamy też, że inny program rządowy tj. fundusz mieszkań na wynajem nie doszedł w praktyce do żadnego miasta w naszym województwie. Państwo podpisało pierwsze umowy kupna ale ponownie skoncentrowało się na tylko kilku największych miastach Polski i tam pozyskuje mieszkania przeznaczone do tańszego wynajmu. Na razie nic nie wskazuje na zmianę tej polityki. Takie programy wspierające budownictwo czynszowe powinny być realizowane w oparciu o zupełnie odmienną strategię. Nie ma konieczności aby głównym posiadaczem mieszkań było państwo, a o wydawaniu naszych, ogromnych pieniędzy decydował wyłącznie mało znający się na tej branży urzędnik. Wystarczy skorzystać choćby z przykładu francuskiego, gdzie dając relatywnie niewielką np. 19% ulgę podatkową deweloperom przy budowie nowych mieszkań są oni zobowiązani do ich wynajmowania za czynsz 20% poniżej cen rynkowych przez okres min. 10 lat. Państwo nie musi angażować ogromnych środków pochodzących z naszych kieszeni, a o miejscu rozwoju budownictwa czynszowego decyduje w większym stopniu rynek, a nie urzędnik. Jestem przekonany, że również deweloperzy z naszego regionu korzystaliby z tej formy wsparcia a mieszkańcy mieliby dodatkowe tańsze mieszkania do najmu.

 

 

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.