Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

13.03.2017 2016. REKORDOWY ROK....

10.01.2017 OKIEM POŚREDNIKA, czyli co...

29.08.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ...

26.04.2016 GALIMATIAS rządowych programów...

29.02.2016 2015. REKORDOWY ROK !...

29.12.2015 Najem czy własność, dom czy...

06.10.2015 Inwestycja w ziemię rolną...

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do...

26.06.2015 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A WOJNA,...

01.06.2015 Rekordowa podaż – ale czy...

22.04.2015 „Mieszkanie z dopłatą...

24.02.2015 Czy nadszedł czas na suburbia...

27.01.2015 Zmiany w programie Mieszkanie...

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli...

30.04.2014 Jak przekazać pozwolenie na budowę.

30.09.2013 Mieszkanie dla Młodych

02.09.2013 Rynek mieszkań deweloperskich w...

18.06.2013 Budownictwo ekologiczne - czy...

07.03.2013 RZESZÓW - MIASTO CENTRÓW HANDLOWYCH

20.11.2012 Nowe mieszkanie ze wsparciem...

06.11.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

10.09.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

04.05.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

16.02.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

09.12.2011 Sytuacja na podkarpackim rynku...

08.07.2011 Zmiany w ustawie o...

11.04.2011 Rynek nieruchomości...

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości ....

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

16.11.2010 Jak rozwija się Rzeszów? Czyli...

02.11.2010 Single z "Rodziną na swoim"

06.10.2010 Możliwości i bariery dla rozwoju...

30.08.2010 Nowa Księga Wieczysta On-line a...

02.08.2010 Już wkrótce rusza system wymiany...

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł...

01.06.2010 Przemyślany sposób finansowania

25.05.2010 Plan zadań ochronnych a budowa...

30.04.2010 Wzrost limitu na zwrot VAT-u za...

25.03.2010 Zmiany w systemie budownictwa...

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

05.02.2010 Budowlanka wychodzi na prostą

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego...

15.01.2010 Wpływ przepisów prawa na proces...

05.01.2010 Kto wyda pozwolenie na budowę w...

30.12.2009 Rodzina na Swoim i rozwój...

27.11.2009 Zwrot VAT za materiały budowlane...

12.11.2009 Czas na EKO - budownictwo?

06.11.2009 Świadectwo energetyczne

17.09.2009 Efektywność energetyczna budynków

11.08.2009 Zmiany w ustawie „prawo...

25.06.2009 Bez pozwoleń budowlanych -...

16.06.2009 Już nie mieszkanie, jeszcze nie...

20.05.2009 KREDYT Z DOPŁATĄ

14.05.2009 Etykieta klasyfikacji...

17.04.2009 UMOWA PRZEDWSTĘPNA cz. I

12.03.2009 Koniec ery franka

24.02.2009 Koszty sądowe w postępowaniu...

15.12.2008 Opłata z tytułu wzrostu wartości...

28.11.2008 Służebność przesyłu

28.11.2008 Status prawny urządzenia...

16.08.2008 Kredyt hipoteczny krok po kroku

27.03.2008 Wynajmujemy mieszkanie

13.12.2007 Rozwój czy klęska zawodów rynku...

12.08.2007 Nie ma sezonu urlopowego

15.06.2007 Karta praw klienta - nowe czy...

26.03.2007 Dlaczego licencje?

15.03.2007 Ceny mieszkań w Rzeszowie

03.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmować...

02.02.2007 Czas na Bieszczady

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

19.09.2006 Rynek najmu mieszkań w Rzeszowie

29.06.2006 Podatki w nieruchomościach

29.05.2006 Czas na stabilizację

03.01.2006 Rynek nieruchomości w Rzeszowie...

31.03.2005 Sprzedaż domu trudna sprawa

23.02.2005 Ziemia (rolna) na sprzedaż

02.11.2004 Współpraca się opłaca

05.09.2004 Jesienne prognozy

14.06.2004 Nadchodzi Kataster

26.02.2004 Na Podkarpaciu brakuje inwestorów

25.02.2004 Z pośrednikiem szybciej i...

26.11.2003 Kto inwestuje w podkarpackie...

24.09.2003 Czy warto śpieszyć się z zakupem...

01.04.2002 Optymizm rośnie

30.11.2001 Jesienne targi

Powr�t

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości . Skrócony raport za 2010r.

Rzeszowski rynek nieruchomości . Skrócony raport za 2010r.

 

Oddajemy w Państwa ręce skróconą wersję raportu na temat rzeszowskiego rynku nieruchomości za okres 2010r. i początku 2011r. Wielu naszych klientów zadaje pytania jaki będzie najbliższy czas, jaka będzie podaż, popyt i ceny, słowem tendencje na rynku nieruchomości. W tym zmiennym, pokryzysowym okresie trudno jest jednoznacznie prognozować przyszłość. Ponad wszelką wątpliwość czas ostatnich dwóch lat można nazwać okresem wielkiej stabilizacji, prawdopodobnie też najbliższe miesiące to również czas dalszego wyrównywania cen. Należy jednak zauważyć, że tak niewielkie rynki, jak Rzeszów są stosunkowo niestabilne, nawet kilku większych developerów potrafi zmienić panujące trendy. Rzeszów wyróżnia się od innych miast regionu stosunkowo dużą aktywnością inwestorów, co potwierdza liczba wydanych pozwoleń na budowę, w 2010r. - 275 (większa niż w znacznie większych miastach: Lublinie, Kielcach czy Radomiu). Podobnie jest z liczbą rozpoczynanych budów, gdzie też jesteśmy w ścisłej czołówce. Poziom ilości mieszkań oddawanych do użytkowania od paru lat z reguły nie przekracza 1000, w ostatnim 2010 roku - 937. Jedynie w roku 2009r. oddano do użytkowania 1546 mieszkań, co jest wynikiem boomu z lat 2007/08. W najbliższych okresach spodziewamy się niewielkich wzrostów cen. Należy zwrócić uwagę, że Rzeszów to wciąż miejsce sporej aktywności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych. W roku 2010 spośród nowo rozpoczętych budów stanowiły one 29%, jednocześnie sektor ten posiadał 28% udział w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania. Dla porównania w całej Polsce w roku 2009r. developerzy oddali do użytkowania łącznie ok. 72 tys., a spółdzielnie 7,3 tys. mieszkań , co stanowi ok. 10%. Rzeszów jest więc miejscem gdzie spółdzielnie mieszkaniowe wciąż w istotny sposób stanowią o rozwoju budownictwa mieszkaniowego, choć nie są już w większości. Zwróćmy też uwagę , że poziom cen mieszkań w naszym mieście od IV kwartału 2007 do IV kw. 2010 roku zawrócił koło i jest na prawie identycznym poziomie ok. 4500 zł/m². W roku 2010 należy odnotować niewielką różnicę cen pomiędzy pierwotnym a wtórnym rynkiem mieszkaniowym, wahającą się w poszczególnych kwartałach w przedziale 5-7%. Jeśli spojrzymy na inne największe miasta naszego regionu to podkreślić należy, że ceny są tam zdecydowanie niższe, czasami nie pozwalające na dalszy rozwój budownictwa mieszkaniowego. Najczęściej mieściły się one w 2010r. w przedziale od 2712 zł/m² (Tarnobrzeg) do 3727 zł/m² (Mielec), a budowane metraże mieszkań wahały się od 47 (Stalowa Wola) do 60 m² (Przemyśl). Należy zauważyć, że w przypadku utrzymujących się obecnie relacji cen może w najbliższych latach nastąpić w naszym województwie proces koncentracji mieszkalnictwa w Rzeszowie ze względu na nieopłacalność budowy mieszkań w niektórych miastach regionu.

Budownictwo komercyjne w Rzeszowie, a w szczególności handlowo-usługowe mieści się w czołówce polskich miast, wg statystyk ujmujących ilość metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni na 1000 mieszkańców. Już dziś jesteśmy liderem tego rankingu (ok. 1062 m² pow. handlowej na 1000 mieszkańców) i nazywa się nas miastem centrów handlowych. Po oddaniu do użytkowania obecnie budowanych i planowanych obiektów będziemy mieć zdecydowaną przewagę z ilością ok. 1600 m² pow. handlowej na 1000 mieszkańców. Należy więc wyrazić pogląd, iż w okresie kolejnych lat wskutek dużego nasycenia rynku będzie wstrzymanie rozwoju tego sektora rynku lub też nastąpi proces modernizacji i rewitalizacji obecnie działających obiektów, niektóre z nich być może będą zmuszone do wyprofilowania lub zmiany funkcji.

Jaromir Rajzer,

Prezes Zarządu – Certus Sp. z o.o., Doradca rynku nieruchomości, Pośrednik – lic. nr 278

 

 

Rozdział 1 . Rynek nieruchomości mieszkaniowych

Ludność, stopa bezrobocia, a zarobki

Wielkości ekonomiczne takie jak liczba ludności, poziom bezrobocia oraz wysokość zarobków ludności określają sytuację społeczno-gospodarczą danego miasta. Na ich podstawie wraz z innymi wskaźnikami można przewidywać zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkaniowe oraz możliwości finansowe mieszkańców.

Wykres. Ludność, stopa bezrobocia, a zarobki

wykres_1_400

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie GUS

Za pomocą powyższego wykresu przedstawiono liczbę ludności w wybranych miastach, którą porównano z poziomem bezrobocia. Najniższe bezrobocie, a jednocześnie najwyższe zarobki występują w Warszawie, która przyciąga firmy międzynarodowe, zyskując nowe miejsca pracy. Nie dziwi więc, że na Warszawę przypada ok. 30% udzielonych kredytów na cele mieszkaniowe w Polsce. Wysoka stopa bezrobocia spośród wybranych miast wskazuje na ciągłe problemy miast polski wschodniej. Należy zauważyć, że Rzeszów ma stosunkowo korzystne relacje poziomu bezrobocia i wyższy poziom zarobków od znacznie większych miast jak: Lublin, Kielce, Białystok.

Średnie zarobki dla przytoczonych miast (oprócz Warszawy i Krakowa) wahają się w okolicy 3 000 zł miesięcznie. Natomiast biorąc pod uwagę średnie zarobki dla poszczególnych województw, omawianych w raporcie - to są one zdecydowanie niższe. Niestety w Polsce można szacować, iż za średnią pensję kupimy przeciętnie ok. 0,5 m² mieszkania. Jednocześnie podkreślić trzeba, że wciąż niedosyt mieszkań jest obliczany na ok. 1,7 mln w skali całego kraju, a średnia ilość mieszkań wynosi ok. 345 na 1000 mieszkańców, podczas gdy średnia europejska jest o ok. 100 mieszkań większa.

 

Budownictwo

 

Od 2005 roku obserwujemy wzrost liczby pozwoleń na budowę w Rzeszowie, co graficznie przedstawia wykres. Jedynie w 2008 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę utrzymała się na poziomie z poprzedniego roku. W analizowanym okresie największą liczbę pozwoleń na budowę w Rzeszowie wydano w 2010 roku - 431, natomiast najmniej w 2005 roku – 144. Z danych za 2010 r. wynika, że wydano 431 pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych, w tym 306 pozwoleń wydanych na budownictwo indywidualne.

Wykres. Pozwolenia na budowę, mieszkania oddane do użytkowania oraz mieszkania których budowę rozpoczęto w Rzeszowie w latach 2000 -2010

wykres_2_400 

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie GUS

W Rzeszowie w analizowanym okresie obserwujemy znaczne wahania liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Największą liczbą mieszkań oddanych do użytkowania charakteryzował się rok 2009 – 1546 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 106 240 m2. W 2009 roku oddano do użytku o 68% więcej mieszkań niż w roku poprzednim.

Struktura mieszkań, których budowę rozpoczęto w Rzeszowie w 2010r. wskazuje na podobny udział trzech kategorii: mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem – 38% (są to przede wszystkim mieszkania oferowane przez deweloperów), mieszkania indywidualne – 31% oraz spółdzielcze – 29%. Tylko 2% udział mają mieszkania komunalne, natomiast w 2010r. w Rzeszowie nie rozpoczęto budowy mieszkań zakładowych oraz społecznych czynszowych.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Rzeszowie znacznie się waha. W 2010 roku oddano 937 mieszkań do użytkowania, w tym indywidualnych 237 przeznaczonych na użytek własny oraz 175 przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. W ostatnim roku rynek zdominowały mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (klasyfikowane wg dwóch kategorii) – 47% udziału. Spółdzielcze to 28%, a indywidualne na własne potrzeby stanowiły 25% udziału. Strukturę mieszkań oddanych do użytkowania w 2010 roku graficznie przedstawia poniższy wykres.

Wykres. Mieszkania oddane do użytkowania w Rzeszowie w 2010r.

wykres_3_400

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie GUS

Rysunek 1. Strefy rozwoju mieszkalnictwa w rejonie Podkarpacia (pozwolenia wydane na budowę, mieszkania oddane do użytkowania oraz rozpoczęte budowy mieszkań w wybranych miastach w 2010r).

rysunek_1_400

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie GUS

Wśród największych miast Podkarpacia w Rzeszowie i w Krośnie można zaobserwować najwyższą aktywność inwestorów oraz podmiotów indywidualnych w zakresie nowo planowanych i realizowanych inwestycji mieszkaniowych. Obrazuje to przewaga ilościowa rozpoczętych budów. Z okolicznych większych miast również w Lublinie taka zależność występuje. Rzeszów wykazuje zdecydowaną przewagę we wszystkich przedstawionych wskaźnikach na tle innych miast Podkarpacia. Ma to również związek z opłacalnością inwestycji dla deweloperów, gdyż ceny mieszkań w Rzeszowie wynoszą ok. 4,5 tys. zł/m2. W innych większych miastach regionu w 2010r. ceny wahały się od 2712 zł/m² w Tarnobrzegu do 3727 zł/m² w Mielcu. Cena jest więc naturalną barierą rozwoju rynku, może powodować, iż jedynie niektóre formy budownictwa (np. spółdzielcze, komunalne, TBS-y, indywidualne) będą możliwe do realizacji, natomiast budownictwo developerskie nie będzie się opłacać. Może to też oznaczać większą koncentrację budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie, kosztem innych miast regionu.

Podaż mieszkań w Rzeszowie

Choć średni czas sprzedaży mieszkania w Rzeszowie wynosi najczęściej 3-6 miesięcy, co mogłoby sugerować stosunkowo stabilną podaż to trzeba zauważyć, iż w ostatnim okresie była dość duża rotacja mieszkań na rynku pierwotnym. Nieźle sprzedają się nawet mieszkania, których realizacja dopiero ma się rozpocząć pod warunkiem, iż mają odpowiedni metraż i cenę.

W budownictwie mieszkaniowym dominują inwestorzy indywidualni – budujący głównie na własne potrzeby oraz deweloperzy. Równie istotne na naszym rynku, w odróżnieniu od tendencji ogólnopolskich, są nowe inwestycje realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe. Developerzy wychodząc naprzeciw zapotrzebowaniom zgłaszanym przez klientów, starali się dopasować ofertę do oczekiwań rynku oraz do popularnego programu „rodzina na swoim”.

Wykres. Dostępna oraz planowana podaż mieszkań w Rzeszowie

 wykres_4_400

Źródło: dane Certus na bazie 15 deweloperów

           

Z przeprowadzonego sondażu wynika, że w ofercie deweloperów pozostało jeszcze 328 mieszkań. Planowana najbliższa podaż mieszkań, już oferowana na rynku to kolejnych 316 lokali. W przeciągu ok. 4-5 miesięcy liczba dostępnych na rynku mieszkań zmniejszyła się o prawie 290. Nie w każdym przypadku oznacza to sprzedaż, czasem wynajem. Deweloperzy budując osiedla mieszkaniowe, dozują ilość mieszkań do sprzedaży, wiąże się to etapową realizacją cyklu budowlanego, ryzykiem, możliwościami finansowymi oraz zainteresowaniem kupujących.

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów najczęściej oferowane są mieszkania dwu-trzypokojowe od 42m
2 do 64m2. Powyższy wykres uwzględnia stosunkowo duży poziom błędu wynikający z trudności w pozyskaniu rzeczywistych danych podażowych od spółdzielni mieszkaniowych.

Na podstawie danych AMRON zebranych w największych miastach zobrazowany jest udział mieszkań w poszczególnych kategoriach wielkościowych w 2008, 2009, 2010 r. Przeważają mieszkania od 45 do 55 m2 nie schodząc poniżej 25% udziału w rynku. Na drugim miejscu plasują się mieszkania mniejsze od 35 do 45 m2, następnie mieszkania o powierzchni 55 - 65 m2, natomiast mieszkania od 85 – 100 m2 oraz powyżej 100 m2 to udział każdej kategorii poniżej 5% struktury rynku.

Średnie ceny

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce znaczenie różni się cenowo w poszczególnych miastach, biorąc pod uwagę lokalne uwarunkowania. Średnie ceny dużych miast Polski, jak Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto zaczynały się w 2010r. przeciętnie od 6 tys. zł, a w Warszawie od 8 tys./m². Natomiast dla miast mniejszych, jakimi są Rzeszów, Kielce, Lublin, Białystok, Opole, Radom ceny te są zdecydowanie niższe, niekiedy nawet dwukrotnie.

Dane NBP wskazują na zdecydowanie niższe ceny w miastach mniejszych i wyższe w największych 7-8 miastach. Widać różnicę dochodzącą nawet do 10-15% pomiędzy cenami ofertowymi oraz transakcyjnymi, a także pomiędzy cenami mieszkań z rynku pierwotnego, a z rynku wtórnego o ok. 5-7% . Nadal najbardziej w cenie są mieszkania mniejsze do 45 m².

Tabela. Średnie ceny ofertowe ze m2 w wybranych miastach w 2010r. na podstawie e-barometru WSIiZ

Do 45m2

45 m2- 65 m2

Powyżej 65 m2

Warszawa

9 279,74

8 768,43

9 711,95

Radom

3 132,69

3 162,17

3 094,56

Lublin

5 246,07

5 087,42

4 997,21

Kraków

7 779,82

7 280,99

7 865,03

Białystok

5 081,58

4 388,95

4 551,68

Opole

4 626,18

4 322,68

4 169,75

Kielce

4 760,86

4734,06

4 892,99

Rzeszów

5 066,45

4 716,01

4 415,45

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie e-barometr WSIiZ Rzeszów

Rysunek 2. Ceny transakcyjne mieszkań za m2 w wybranych miastach w 2010r.

rysunek_2_400 

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie AMRON

Rzeszów jest najdroższym miastem na Podkarpaciu pod względem cen mieszkań za m2. Największe miasta Podkarpacia tj.: Przemyśl, Krosno, Mielec, Tarnobrzeg, Stalowa Wola, Jasło, Sanok prezentują znacznie niższe wartości wahające się od 2,5 do 3,7 tys. za m2. W porównaniu do największych miast Polski są to wartości nawet ponad dwukrotnie niższe. Analizując ceny w odniesieniu do kosztu budowy ponoszonego przez dewelopera, który mieścił się w 2010r. najczęściej w granicach 2,5 – 2,8 tys./ m2, poza tym koszty projektowe, koszt zakupu gruntu i finansowania inwestycji to okazuje się, iż budowa osiedli mieszkaniowych w miastach Podkarpacia innych niż Rzeszów może nie przynieść zysków. Oznacza to małe zainteresowanie developerów tymi rynkami, a tym samym mniejszy rozwój budownictwa mieszkaniowego. W Polsce przewiduje się
koncentrację budownictwa mieszkaniowego w 5-7 największych miastach. Podobną rolę w skali Podkarpacia może pełnić Rzeszów jako jedyny opłacalny dla developerów rynek, a przy tym miasto o sporym potencjale edukacyjnym i ze zróżnicowanym rynkiem pracy. Jak na razie Rzeszów nie jest miastem demograficznie ujemnym (bez uwzględnienia przyłączonych terenów).

Rozdział 2 . Rynek nieruchomości komercyjnych

Zasoby powierzchni handlowej w Polsce

 

Całkowita podaż nowoczesnych powierzchni handlowej w Polsce wynosi ok. 10,1 mln m2, w tym 73% zasobów, czyli ok. 7,4 mln m² powierzchni handlowej zlokalizowana jest w centrach handlowych. Nowe inwestycje, zrealizowane w 2010 roku dostarczyły na polski rynek ok. 550 000 m², co stanowiło zaledwie 57% nowej podaży z 2009 roku. W 2010 roku zrealizowano 30 nowych dużych projektów, a 13 istniejących obiektów zostało rozbudowanych. Poniżej w tabeli zestawiono najważniejsze z nich1.

Prawie 60% podaży w Polsce zlokalizowana jest w 8 głównych aglomeracjach Polski, o liczbie mieszkańców powyżej 400 000 osób. Za pomocą wykresu poniżej przedstawiono jak kształtuje się poziom podaży powierzchni handlowej w najważniejszych miastach i aglomeracjach Polski.

Wykres. Nasycenie powierzchnią handlową w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w 8 głównych aglomeracjach Polski, w Rzeszowie oraz średnia dla Polski.

6_400

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie badań własnych oraz DTZ Research

Ze względu na poziom nasycenia GLA wśród 8 głównych aglomeracji Polski w przeliczeniu na 1000 mieszkańców dominują Poznań i Wrocław.

Średnie nasycenie powierzchnią handlową na 1000 mieszkańców w Polsce wynosi 210-212 m²
(w 2009 roku 173m²), co stawia Polskę niewiele poniżej średniej 27 krajów UE. Liderem w Europie pod względem przyrostu powierzchni handlowo-usługowych w ostatnich dwóch latach była Rosja.

Obecnie w budowie pozostaje ok. 960 000 – 1 mln m2 powierzchni handlowej w obiektach, które powinny zostać oddane do użytkowania w latach 2011-2012. Połowa powierzchni handlowej, będącej w budowie zlokalizowana jest w średniej wielkości oraz mniejszych miastach.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Rzeszowie

Zasoby powierzchni handlowo-usługowej w najważniejszych obiektach handlowo-usługowych (centra handlowe, hipermarkety) oddanych do użytku lub zmodernizowanych po 2000 roku w Rzeszowie wynoszą 190 392 m2 GLA.

Należy zwrócić uwagę na trudności metodologiczne w jednoznacznym obliczeniu nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową. Dla własnych obliczeń przyjęliśmy odniesienie do obiektów budowanych lub modernizowanych po 2000 r., których powierzchnia handlowa przekraczała 5000 m². Według tych kryteriów oraz biorąc pod uwagę realizowane i planowane inwestycje w naszym mieście, Rzeszów jest miejscem o dużym stopniu nasycenia tą kategorią powierzchni i często nazywany jest przez specjalistów miastem centrów handlowych.

Najnowszymi obiektami handlowymi są Park Handlowy NOVA przy zbiegu al. Rejtana i ul. Powstańców Warszawy; Center Park przy al. Piłsudskiego oraz CH „Nowy Świat” przy ul. Krakowskiej.

 Wykres. Przyrost GLA w Rzeszowie w latach 1994-2012

 wykres_6_400

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości

 

Tabela. Najnowsze obiekty handlowo-usługowe w Rzeszowie

Lp.

Nazwa

Powierzchnia

Powierzchnia handlowa

Inwestor

Rok oddania do użytku/modernizacji

1.

Nova

18 000 m2

16 000 m2

Star Europa Holding

2010

2.

Center Park

11 215 m2

Ok. 6 000 m2

Star Europa Holding

2009

3.

Nowy Świat

30 771 m2

22 000 m2

Womak Alfa Sp. z o.o.

2009

4.

Auchan

Ok. 50 000 m2

Ok. 30 800 m2

Auchan Polska

5.

Plaza Rzeszów

14 426 m2

11 700 m2

Autonika (obecny właściciel Clare Sp. z o.o.)

2005 (obecnie w trakcie rozbudowy)

6.

Real

15 840 m2

11 600 m2

Real

2005

7.

Galeria Graffica

Ok. 25 000 m2

Star Europa Holding

2002;  modernizacja - 2006

8.

Europa II

13 500 m2

12 800 m2

Star Europa Holding, MMCapital Group

1994/1995 modernizacja 2006-2008

9.

Galeria Rzeszów

Ok. 5 000 m2

Star Europa Holding

2004/2005

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości

Jednocześnie nadal ważną rolę dla mieszkańców Rzeszowa odgrywają starsze obiekty handlowo-usługowe wybudowane w ostatnich 20 latach takie jak: CH Reduta (obecnie CH Rotunda), Respan, Full Market, CH Rejtan, CH Europa II, CH Ameryka. Spośród wymienionych obiektów w CH Europa II przeprowadzono gruntowny remont w latach 2006-2008, który nadał jej wnętrzom nowoczesny wymiar. CH Ameryka odbiega od obecnego pojęcia nowoczesnego centrum handlowego. Galeria Graffica w wyniku modernizacji w 2002 roku stała się jednym z największych i najnowocześniejszych obiektów handlowych na Podkarpaciu, jednocześnie wysoko ocenianych przez najemców.

Nasycenie powierzchnią handlową w Rzeszowie najważniejszych obiektów handlowo-usługowych (centra handlowe, hipermarkety) oddanych do użytku lub zmodernizowanych po 2000 roku wynosi 1062,4 m²
w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Stawia nas to w pozycji lidera rankingu. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Rzeszowie znacznie się powiększą wraz z zakończeniem budowy rozpoczętych obiektów oraz po zrealizowaniu planowanych inwestycji. Na 15 października 2011 roku zaplanowano otwarcie największego centrum handlowo-rozrywkowego na Podkarpaciu – Millenium Hall o całkowitej powierzchni 110 000m², w tym 56 612 m² powierzchni GLA. Rok później w IV kwartale 2012 nastąpi otwarcie City Center Rzeszów o powierzchni GLA nieznacznie mniejszej – ok. 40 000 m², które powstaje w miejscu dawnego hotelu „Rzeszów”. Ponadto obie inwestycje, oprócz nowoczesnych powierzchni handlowych, dostarczą nowe powierzchnie biurowe, kina, hotele oraz posiadać będą rozbudowaną część rekreacyjno-rozrywkową. W części handlowej znajdą się sklepy wielu nieobecnych na podkarpackim rynku marek zarówno świata mody jak i w branży gastronomicznej. W Rzeszowie trwa również rozbudowa jednego z bardziej popularnych centrów handlowych – CH Plaza Rzeszów. Projekty te do końca 2012 roku dostarczą łącznie 111 612m² powierzchni handlowej najmu. Spowoduje to, iż Rzeszów będzie posiadał powyżej 1600 m² nowoczesnych powierzchni handlowych na 1000 mieszkańców, co zdecydowanie umocni go na pozycji lidera w tej klasyfikacji.

Na najbliższe lata planowane są jeszcze inne inwestycje: Bella Dolina przy ul. Lubelskiej, Capital Towers, Res-Vita (dawniej Resovia Park), Ikea w podrzeszowskiej Świlczy. Obiekty te dostarczą również nowoczesne powierzchnie handlowo-usługowe, biurowo-hotelowe oraz rozrywkowo-rekreacyjne. Trzeba zadać sobie pytanie czy rynek przyjmie tą ilość inwestycji o charakterze handlowo-usługowym oraz jaka powinna być strategia miasta w tym zakresie. Z tego

punktu widzenia ważne są względy komunikacyjne, aby nie koncentrować handlu w jednej strefie a tym samym nie sparaliżować miasta oraz wymogi architektoniczno-funkcjonalne adekwatne do lokalizacji. W kolejnych latach prawdopodobnie ograniczone będą nowych inwestycje w tym sektorze, a część starszych i mniejszych obiektów będzie musiała przejść proces rewitalizacji, gruntownych remontów, jak też zmiany funkcji lub rekomercjalizacji połączonej z większym wyprofilowaniem oferty obiektu.

Tabela. Planowane obiekty handlowo-usługowe

Lp.

Nazwa

Lokalizacja

Powierzchnia handlowa (GLA)

Liczba miejsc parkingowych

Planowane otwarcie

Uwagi

1.

Bella Dolina

Rzeszów, ul. Lubelska

55 000

2 800

II kwartał 2013

2.

IKEA

Świlcza k/Rzeszowa

ok. 79 000

4 200

2014

Sam sklep Ikea ma mieć powierzchnię 33 000 m2

3.

Capital Towers

Rzeszów, ul. Kopisto

b.d.

2013

65 000 m2 część biurowo-handlowo-hotelowa

4.

Resovia Park /

Res-Vita

Rzeszów, ul. Witosa

b.d.

b.d.

2013Vi

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości

Wykres. Obiekty handlowo-usługowe w Rzeszowie – planowane oraz w budowie

wykres_7_400

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości

Zasoby powierzchni biurowej w Rzeszowie         

Rynek powierzchni biurowych w Rzeszowie charakteryzuje się dużym rozproszeniem. Najważniejsze budynki biurowe zlokalizowane są w ścisłym centrum oraz przy głównych ulicach handlowo-usługowych. Część budynków biurowych znajduje się poza granicami Śródmieścia i są to głównie obiekty przeznaczone na własne cele, będące siedzibami firm.

Duża część powierzchni biurowych znajduje się w starszych biurowcach. Często również stare kamienice rewitalizowane są na powierzchnie biurowo-usługowe o średnim lub dobrym standardzie.

Zasoby powierzchni biurowej szacowane są na ok. 104 079 m²
. Powierzchnię biurową na wynajem w budynkach biurowych dostarczoną po 2000 roku szacujemy na 42 619 m², co stanowi 41% całkowitej powierzchni biurowej. Powierzchnia biurowa w budynkach wybudowanych na potrzeby własne przedsiębiorstw wynosi ok. 34 550 m². Zasoby nowoczesnej powierzchni w budynkach administracji państwowej wynoszą ok. 26 910 m².

Na rzeszowskim rynku powierzchni biurowych przeważają budynki klasy B, C i D. Najnowocześniejsze obiekty biurowe w Rzeszowie , które możemy zaliczyć do klasy A to biurowiec firmy MK Invest przy ul. Rejtana a do klasy B+ to: Center Park, Capital Park, biurowiec Asseco Poland oraz biurowiec „Panorama” przy ul. Piłsudskiego 32.

Dużą grupę biurowców tworzą budynki klasy B: Conres oraz budynki wybudowane na potrzeby własne takie jak: biurowiec PB „Besta” Sp. z o.o., Fin, Promost Consulting, ICN Polfa Rzeszów S.A./Valeant, Alima Gerber, Inżynieria Rzeszów. Znaczna część powierzchni biurowych znajduje się w budynkach klasy C i D. Są to np. budynek biurowy przy ul. Targowej, ul. Geodetów, przy ul. Słowackiego 24 i zlokalizowana tuż obok siedziba firmy Elektromontaż Rzeszów S.A. oraz powierzchnie biurowe w kamienicach w ścisłym centrum Rzeszowa.

Obecnie realizowane oraz zaplanowane na najbliższe lata inwestycje w Rzeszowie dostarczą oprócz powierzchni handlowej również bardzo nowoczesne powierzchnie biurowe na wynajem. Około 15 000 m
2 powstanie w wyniku realizacji City Center, ponieważ częścią inwestycji będzie prestiżowy biurowiec klasy A – Fenix. Podobną powierzchnię – ok. 16 000 m² dostarczy kompleks Capital Towers, który będzie w głównej mierze centrum biurowo-konferencyjnym oraz Carova Office Tower realizowany, który przewiduje ok. 7500 m².

Pozostałe dwie inwestycje Bella Dolina i Res-Vita, będące na etapie przygotowań w mniejszym stopniu przewidują w swoich kompleksach nowoczesne powierzchnie biurowe.

Opracowanie: Certus Sp . z o.o. Maria Dudek, Kornelia Dziedzic pod kierunkiem Jaromir Rajzer



[1]              DTZ Research – Property Times, Poland Q4 2010, Part for the course, 20 styczeń 2011

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.