Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

13.03.2017 2016. REKORDOWY ROK....

10.01.2017 OKIEM POŚREDNIKA, czyli co...

29.08.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ...

26.04.2016 GALIMATIAS rządowych programów...

29.02.2016 2015. REKORDOWY ROK !...

29.12.2015 Najem czy własność, dom czy...

06.10.2015 Inwestycja w ziemię rolną...

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do...

26.06.2015 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A WOJNA,...

01.06.2015 Rekordowa podaż – ale czy...

22.04.2015 „Mieszkanie z dopłatą...

24.02.2015 Czy nadszedł czas na suburbia...

27.01.2015 Zmiany w programie Mieszkanie...

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli...

30.04.2014 Jak przekazać pozwolenie na budowę.

30.09.2013 Mieszkanie dla Młodych

02.09.2013 Rynek mieszkań deweloperskich w...

18.06.2013 Budownictwo ekologiczne - czy...

07.03.2013 RZESZÓW - MIASTO CENTRÓW HANDLOWYCH

20.11.2012 Nowe mieszkanie ze wsparciem...

06.11.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

10.09.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

04.05.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

16.02.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

09.12.2011 Sytuacja na podkarpackim rynku...

08.07.2011 Zmiany w ustawie o...

11.04.2011 Rynek nieruchomości...

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości ....

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

16.11.2010 Jak rozwija się Rzeszów? Czyli...

02.11.2010 Single z "Rodziną na swoim"

06.10.2010 Możliwości i bariery dla rozwoju...

30.08.2010 Nowa Księga Wieczysta On-line a...

02.08.2010 Już wkrótce rusza system wymiany...

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł...

01.06.2010 Przemyślany sposób finansowania

25.05.2010 Plan zadań ochronnych a budowa...

30.04.2010 Wzrost limitu na zwrot VAT-u za...

25.03.2010 Zmiany w systemie budownictwa...

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

05.02.2010 Budowlanka wychodzi na prostą

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego...

15.01.2010 Wpływ przepisów prawa na proces...

05.01.2010 Kto wyda pozwolenie na budowę w...

30.12.2009 Rodzina na Swoim i rozwój...

27.11.2009 Zwrot VAT za materiały budowlane...

12.11.2009 Czas na EKO - budownictwo?

06.11.2009 Świadectwo energetyczne

17.09.2009 Efektywność energetyczna budynków

11.08.2009 Zmiany w ustawie „prawo...

25.06.2009 Bez pozwoleń budowlanych -...

16.06.2009 Już nie mieszkanie, jeszcze nie...

20.05.2009 KREDYT Z DOPŁATĄ

14.05.2009 Etykieta klasyfikacji...

17.04.2009 UMOWA PRZEDWSTĘPNA cz. I

12.03.2009 Koniec ery franka

24.02.2009 Koszty sądowe w postępowaniu...

15.12.2008 Opłata z tytułu wzrostu wartości...

28.11.2008 Służebność przesyłu

28.11.2008 Status prawny urządzenia...

16.08.2008 Kredyt hipoteczny krok po kroku

27.03.2008 Wynajmujemy mieszkanie

13.12.2007 Rozwój czy klęska zawodów rynku...

12.08.2007 Nie ma sezonu urlopowego

15.06.2007 Karta praw klienta - nowe czy...

26.03.2007 Dlaczego licencje?

15.03.2007 Ceny mieszkań w Rzeszowie

03.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmować...

02.02.2007 Czas na Bieszczady

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

19.09.2006 Rynek najmu mieszkań w Rzeszowie

29.06.2006 Podatki w nieruchomościach

29.05.2006 Czas na stabilizację

03.01.2006 Rynek nieruchomości w Rzeszowie...

31.03.2005 Sprzedaż domu trudna sprawa

23.02.2005 Ziemia (rolna) na sprzedaż

02.11.2004 Współpraca się opłaca

05.09.2004 Jesienne prognozy

14.06.2004 Nadchodzi Kataster

26.02.2004 Na Podkarpaciu brakuje inwestorów

25.02.2004 Z pośrednikiem szybciej i...

26.11.2003 Kto inwestuje w podkarpackie...

24.09.2003 Czy warto śpieszyć się z zakupem...

01.04.2002 Optymizm rośnie

30.11.2001 Jesienne targi

Powr�t

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

Czy należy spodziewać się dalszego wzrostu cen działek i jaki wpływ mają na to podatki ? Kiedy płacimy podatek VAT przy sprzedaży ziemi?

ZIEMIA Z VAT-em 

Ustawa z dnia 11.03.04r. o podatku od towarów i usług (dalej UstawaVAT) wprowadziła znaczące zmiany w kwestii opodatkowania ziemi. Wcześniej zasadą było wyłączenie jej z opodatkowania podatkiem VAT, obecnie zaś ziemia co do zasady podlega opodatkowaniu VAT-em i to stawką 22%. Od tej zasady jest szereg wyłączeń i zwolnień.
Od czasu wejścia w życie UstawyVAT minęło trochę czasu a wątpliwości co do opodatkowania gruntów jak były tak są nadal . Co więcej praktyka pokazuje , że nawet urzędy skarbowe różnie interpretują przepisy.

Nie każdy podatnik jest zobowiązany płacić VAT. W odniesieniu do sprzedaży gruntu dokonanej przez osoby fizyczne należy to rozpatrywać w świetle art.15 ust.1 i 2 Ustawy VAT. Dla ustalenia czy prywatna własność osoby fizycznej będzie przy sprzedaży opodatkowana VAT-em należy rozstrzygnąć czy osoba ta dokonując sprzedaży działa w okolicznościach , które pozwalają potraktować te czynności jako działalność gospodarczą. Trzeba przy tym podkreślić, że w rozumieniu UstawyVAT za działalność gospodarczą uważa się też czynności wykonane jednorazowo ale z zamiarem wykonywania ich w sposób częstotliwy. Tak więc rolnik , który sprzeda jedną z kilku posiadanych od lat działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, nie mając zamiaru sprzedaży pozostałych, zapewne nie będzie podlegał podatkowi ale osoba , która zakupi inwestycyjnie większy areał , podzieli go geodezyjnie, wyłączy z produkcji rolnej a następnie od razu będzie sukcesywnie sprzedawać poszczególne działki musi liczyć się z koniecznością zapłaty VAT-u nawet przy pierwszej sprzedaży. Podobnie też osoba , która prowadzi działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Liczy się tu , jak podkreślają organy skarbowe, zamiar właściciela do określonego wykorzystania nieruchomości w dniu jej nabycia. Jednakże ciężko byłoby , w mojej opinii, potraktować za działalność gospodarczą sprzedaż posiadanych od lat działek budowlanych przez osobę fizyczną nawet jeśli dokonała pewnych wybranych jedynie czynności np.: podziału geodezyjnego, w sytuacji jeśli w chwili nabycia nie miała zamiaru ich odsprzedawać, lecz wykorzystywać na inny cel a podział miał jedynie zwiększyć szansę sprzedaży (np.: ze względu na duży obszar działki). Zdanie takie podzielił w dniu 16.03.06r. Urząd Skarbowy w Warszawie Śródmieściu traktując sprzedaż wydzielonych działek jako wykonanie przysługujacego właścicielowi prawa własności . Jeśli osoba ta nie będzie kontynuowała takich czynności i nie nada im charakteru stałego to nie można uznać tego za działalnośc gosp. i opodatkować VAT-em. Podobnie uznał Urząd Skarbowy w Namysłowie w odniesieniu do rolnika, który sprzedał działki pod zabudowę wchodzące wcześniej przez długi czas w skład jego gospodarstwa rolnego. Jednakże WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 09.03.06r. w podobnej sprawie ale przy sprzedaży kilku działek powstałych z wydzielenia gospodarstwa rolnego stwierdził , że VAT jest należny gdyż sprzedający podjął szereg czynności (podział, odrolnienie, zmiana przeznaczenia) a nastepnie sprzedawał sukcesywnie różnym nabywcom. Tak więc orzeczenia i interpretacje mogą i różnią się w zależności od urzędu, sądu jak też od indywidualnego stanu faktycznego.

Pamiętajmy , że w sytuacji gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT-em strony transakcji zobowiązane są uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Należy tez zauważyć , że podatnicy prowadzący działalność gosp. i korzystajacy ze zwolnienia podmiotowego z VAT ze względu na nieprzekroczony limit 10 000 euro obrotu mogą mieć problem bo art.113 UstawyVAT stwierdza, iż zwolnienia tego nie stosuje sie m.in.: w przypadku dostawy terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę .

VAT przy sprzedaży działek niezabudowanych. Przede wszystkim nie wszystkie tereny niezabudowane podlegają opodatkowaniu VAT-em. Art. 43 ust.1pkt9 Ustawy VAT zwalnia z podatku tereny niezabudowane inne niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę a więc np.: grunty rolne, leśne , rekreacyjne. Niestety nie ma rozróżnienia stawki VAT dla różnych rodzajowo terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę . Jednolita stawka (22%) obowiązuje dla terenów komercyjnych jak i mieszkaniowych, co nie jest rozwiązaniem najszczęśliwszym. Skoro nowe budownictwo mieszkaniowe korzysta z preferencyjnej stawki 7% (również działki zabudowane tymi budynkami) to dlaczego nie zróżnicować stawek podatku VAT w zależności od przeznaczenia danej działki budowlanej. Kolejne utrudnienie wynika z faktu , iż art.43 ust.2 pkt2 UstawyVAT wyłącza grunt z definicji towaru używanego. Oznacza to , że podatnik nawet jeśli nie odliczał podatku VAT przy kupnie musi go naliczyć przy sprzedaży. Inaczej jest przy terenach zabudowanych, gdyż zgodnie z UstawąVAT od sprzedaży towarów (np.:budynków) używanych podatnikowi przysługuje zwolnienie przedmiotowe z VAT. Towarem używanym jest budynek, budowla lub ich części jeśli od końca roku , w którym zakończono budowę minęło co najmniej 5 lat. Zasadą jest , że podatek VAT (lub jego brak), któremu podlega budynek obowiązuje również w stosunku do gruntu, z którym jest związany.
Istotna kwestią dla potrzeby określenia VAT-u jest umiejętność rozróżnienia terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę od innych kategorii terenów . UstawaVAT nie określa jednoznacznych kryteriów ani wskazówek. Można przyjąć , że o przeznaczeniu decydują przede wszystkim przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 4 tej ustawy mówi , iż o przeznaczeniu terenu decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla większości jednak obszaru naszego kraju wciąż brakuje tychże planów, co stanowi trudność interpretacyjną. W takiej sytuacji nie wiadomo jakimi dokumentami należy się kierować : warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu - o ile są , przeznaczeniem wynikającym z rejestru gruntów (takie stanowisko zajął w dniu 30.12.04r.Urząd Skarbowy w Szczytnie), a może studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (stanowisko z 16.02.05r. Urzędu Skarbowego w Lublinie), a może w zależności od celów i przedsięwzięć jakim służył będzie nabywany grunt (stanowisko z 06.12.04r. Urzędu Skarbowego w Nowej Rudzie). Wszystkie te „zastępcze" metody określania przeznaczenia terenu są mocno nieprecyzyjne i mogą nie odzwierciedlać możliwości faktycznego zagospodarowania. Bo np.: negatywna decyzja o WZiZT dotyczy określonego przedsięwzięcia , inne może zaś być zrealizowane, grunt określony jako rolny w ewidencji w rzeczywistości nie zawsze taki obecnie ma charakter itd.

W przypadku gruntów zabudowanych sytuacja jest nieco odmienna. Przede wszystkim przy sprzedaży nieruchomości zabudowanych nie ma możliwości uzyskania zwolnienia z VAT w zależności od rodzaju gruntu (budowlany , rolny , rekreacyjny itd). Zawsze o stawce podatku VAT dla gruntu zabudowanego zgodnie z art.29 ust.5 decyduje stawka podatku należna za budynki czy budowle na nim posadowione. Jeśli więc będziemy mieli do czynienia z budynkiem mieszkalnym to stawka wynosić będzie 7% zarówno dla budynku jak i dla gruntu, z którym jest stale związany , a jeśli budynek będzie miał charakter komercyjny to VAT za budynek jak i za grunt może wynieść 22%. Oczywiście pamiętajmy , że możemy być w ogóle zwolnieni z podatku VAT. Dotyczy to dostawy budynków mieszkalnych zasiedlonych lub nie zamieszkanych po raz pierwszy (art.43 ust.1 pkt10) ale przede wszystkim używanych - zgodnie z wcześniej opisaną interpretacją. Zwolnienie wtedy obejmować będzie budynki ale i grunty pod nimi.

Sprzedaż wieczystego użytkowania gruntu określona jest w UstawieVAT jako usługa a nie dostawa . Co do zasady podlega stawce VAT 22%. Nie ma możliwości przy terenach nie zabudowanych do skorzystania ze zwolnienia jako towar używany - analogicznie jak przy sprzedaży gruntów. Inaczej natomiast określono zwolnienie w zależności od przeznaczenia terenu nie zabudowanego. W tym przypadku zwolnienie dotyczy wyłącznie terenów przeznaczonych na cele rolnicze. O sklasyfikowaniu jako rolniczym powinno decydować przede wszystkim faktyczne wykorzystanie terenu a nie np. plan zagospodarowania terenu. To więc ewidencja gruntów może rzeczywiście określać charakter terenu. Opodatkowanie sprzedaży wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego jest określone podobnie, jak w przypadku sprzedaży gruntu zabudowanego.

Podsumowując należy zwrócić uwagę na fakt różnic w interpretacji przepisów przez różne urzędy skarbowe czy sądy administracyjne. Właściwym więc rozwiązaniem w sprawach trudniejszych , budzących wątpliwości jest wystąpienie do właściwego miejscowo urzędu skarbowego z zapytaniem o wiążącą interpretację przepisów prawa.

Ponieważ coraz częściej będziemy spotykać się ze sprzedażą gruntów zwłaszcza niezabudowanych ze stawką 22% VAT można przewidywać , że niezależnie od innych przyczyn czy tendencji rynkowych będzie to kolejny powód do wzrostu cen działek. I małym pocieszeniem jest fakt , iż nie będzie wówczas pobierany 2% podatek od czynności cywilnoprawnych.
 

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.