Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem państwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestować w podkarpackie nieruchomości?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

13.03.2017 2016. REKORDOWY ROK....

10.01.2017 OKIEM POŚREDNIKA, czyli co...

29.08.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OKIEM POŚREDNIKA , czyli co...

23.06.2016 OGRANICZENIA W OBROCIE ZIEMIĄ...

26.04.2016 GALIMATIAS rządowych programów...

29.02.2016 2015. REKORDOWY ROK !...

29.12.2015 Najem czy własność, dom czy...

06.10.2015 Inwestycja w ziemię rolną...

04.08.2015 Czy inwestycja w mieszkanie do...

26.06.2015 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A WOJNA,...

01.06.2015 Rekordowa podaż – ale czy...

22.04.2015 „Mieszkanie z dopłatą...

24.02.2015 Czy nadszedł czas na suburbia...

27.01.2015 Zmiany w programie Mieszkanie...

27.01.2015 "Pod znakiem podaży" czyli...

30.04.2014 Jak przekazać pozwolenie na budowę.

30.09.2013 Mieszkanie dla Młodych

02.09.2013 Rynek mieszkań deweloperskich w...

18.06.2013 Budownictwo ekologiczne - czy...

07.03.2013 RZESZÓW - MIASTO CENTRÓW HANDLOWYCH

20.11.2012 Nowe mieszkanie ze wsparciem...

06.11.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

10.09.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

04.05.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

16.02.2012 Sytuacja na podkarpackim rynku...

09.12.2011 Sytuacja na podkarpackim rynku...

08.07.2011 Zmiany w ustawie o...

11.04.2011 Rynek nieruchomości...

05.04.2011 Rzeszowski rynek nieruchomości ....

08.03.2011 Bariery procesu inwestycyjnego

16.11.2010 Jak rozwija się Rzeszów? Czyli...

02.11.2010 Single z "Rodziną na swoim"

06.10.2010 Możliwości i bariery dla rozwoju...

30.08.2010 Nowa Księga Wieczysta On-line a...

02.08.2010 Już wkrótce rusza system wymiany...

12.07.2010 Czekać nadal czy też nadszedł...

01.06.2010 Przemyślany sposób finansowania

25.05.2010 Plan zadań ochronnych a budowa...

30.04.2010 Wzrost limitu na zwrot VAT-u za...

25.03.2010 Zmiany w systemie budownictwa...

19.03.2010 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

05.02.2010 Budowlanka wychodzi na prostą

20.01.2010 Perspektywy rynku mieszkaniowego...

15.01.2010 Wpływ przepisów prawa na proces...

05.01.2010 Kto wyda pozwolenie na budowę w...

30.12.2009 Rodzina na Swoim i rozwój...

27.11.2009 Zwrot VAT za materiały budowlane...

12.11.2009 Czas na EKO - budownictwo?

06.11.2009 Świadectwo energetyczne

17.09.2009 Efektywność energetyczna budynków

11.08.2009 Zmiany w ustawie „prawo...

25.06.2009 Bez pozwoleń budowlanych -...

16.06.2009 Już nie mieszkanie, jeszcze nie...

20.05.2009 KREDYT Z DOPŁATĄ

14.05.2009 Etykieta klasyfikacji...

17.04.2009 UMOWA PRZEDWSTĘPNA cz. I

12.03.2009 Koniec ery franka

24.02.2009 Koszty sądowe w postępowaniu...

15.12.2008 Opłata z tytułu wzrostu wartości...

28.11.2008 Służebność przesyłu

28.11.2008 Status prawny urządzenia...

16.08.2008 Kredyt hipoteczny krok po kroku

27.03.2008 Wynajmujemy mieszkanie

13.12.2007 Rozwój czy klęska zawodów rynku...

12.08.2007 Nie ma sezonu urlopowego

15.06.2007 Karta praw klienta - nowe czy...

26.03.2007 Dlaczego licencje?

15.03.2007 Ceny mieszkań w Rzeszowie

03.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmować...

02.02.2007 Czas na Bieszczady

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

19.09.2006 Rynek najmu mieszkań w Rzeszowie

29.06.2006 Podatki w nieruchomościach

29.05.2006 Czas na stabilizację

03.01.2006 Rynek nieruchomości w Rzeszowie...

31.03.2005 Sprzedaż domu trudna sprawa

23.02.2005 Ziemia (rolna) na sprzedaż

02.11.2004 Współpraca się opłaca

05.09.2004 Jesienne prognozy

14.06.2004 Nadchodzi Kataster

26.02.2004 Na Podkarpaciu brakuje inwestorów

25.02.2004 Z pośrednikiem szybciej i...

26.11.2003 Kto inwestuje w podkarpackie...

24.09.2003 Czy warto śpieszyć się z zakupem...

01.04.2002 Optymizm rośnie

30.11.2001 Jesienne targi

Powr�t

20.08.2012 Ziemia zawsze w cenie

W obliczu kryzysu i spadku zaufania klientów do inwestycji kapitałowych, zwłaszcza o podniesionym ryzyku, powraca moda na lokowanie środków w aktywa bezpieczne, mniej zależne od chwiejnych rynków giełdowych, funduszy czy akcji. Od zawsze takim aktywem były nieruchomości, a obecnie szczególnie często słyszy się o opłacalności inwestycji w ziemię rolną.

Można zaobserwować, że ostatnio powstały wyspecjalizowane fundusze ziemskie, często obsługiwane przez banki, jako rodzaj produktu finansowego. Większość z nich zapowiada satysfakcjonujące zyski wskazując, że ziemia rolna w ostatnim roku wzrosła o 24%. Niektóre z nich są rodzajem grupy zakupowej, oferując zmniejszenie ryzyka poprzez powierzenie tego procesu specjalistom oraz rozłożenie go na różne lokalizacje, co dywersyfikuje całą inwestycję. Taki produkt może też być dostępny dla klienta, który nie posiada odpowiednio wysokiej kwoty wejściowej. Inne zakładają zakup określonej powierzchni gruntu wprost na rzecz klienta, tym samym ograniczając jego ryzyko z tytułu uczestnictwa w jednostkach funduszu. Jednocześnie ich oferta obejmuje pomoc w zakresie wyboru ziemi, odpowiednie przekształcenie w miejscowym planie, podział, uzbrojenie czy zadbanie o odpowiednią komunikację. A więc czynniki, które mają podnieść jej wartość.

Z całą pewnością inwestycje w nieruchomości, w tym w ziemię rolną, są w długookresowej perspektywie opłacalne. Są jedną z najbezpieczniejszych i korzystnych inwestycji. Rozważając tą kwestię trzeba jednak uczciwie stwierdzić, że nie zawsze oznacza to zysk w krótszych okresach. Zależy to nie tylko od samego poziomu wzrostu wartości ziemi.

Jaki jest prawdziwy wzrost wartości ziemi rolnej

Analizując dane GUS oraz Agencji Nieruchomości Rolnych (największy zasób nieruchomości, ok. 1,9 mln ha) przedstawione szczegółowo na załączonym wykresie można zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym przez wskazane fundusze ziemskie, że obecny wzrost ceny ziemi w Polsce wg GUS w porównaniu z 2011r. wynosi niecałe 25%. Jednakże warty podkreślenia jest fakt, iż dotyczy to porównania z dwoma pierwszymi kwartałami 2012r oraz, że wnioski takie nie płyną z porównań cen w ramach ANR. Dla zobrazowania sytuacji warto przytoczyć przykłady wcześniejsze. Wzrost cen wg GUS pomiędzy całym 2010 a 2011r. wynosił ok. 10,8%, a pomiędzy 2009 a 2010r. tylko 5,8%. Były też przykłady znaczniejszego wzrostu wartości ziemi, np. w latach 2006-2008r. wynosiły one od 26 do 30%.


wykres_do_artykuu_na_info_1462

Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości Sp. z o.o. na podstawie danych GUS i ANR


Warto sprawdzić czy wartość ziemi w naszym województwie podkarpackim rośnie współmiernie do wartości ziemi w Polsce. Z przytoczonych danych wynika, że obecnie wartość ta niewiele przekracza 13 tys. zł za ha, podczas gdy średnia cena w Polsce to wg GUS obecnie ok. 24,8 tys. zł, a wg ANR ok. 17,4 tys. zł (za ostatni kwartał ok. 18,5 tys. zł). Skąd taka różnica w danych? Pokusić się można o stwierdzenie, że ANR dysponuje rzeczywiście ziemią rolną, natomiast GUS w swej statystyce obejmuje całość transakcji dotyczących gruntów oznaczonych w rejestrze jako „R”. W takim ujęciu zdarzają się tam często atrakcyjnie położone grunty, blisko miast, które choć formalnie stanowią ziemię rolną, tak naprawdę ich lokalizacja, dostępność mediów i możliwości zabudowy wskazują, iż utraciły to przeznaczenie i przeznaczone będą w przyszłości pod budownictwo lub rekreację. Porównanie cen za ostatnie 10-lat pokazuje, że nieruchomości w Polsce wzrosły w tym okresie ok. 5-krotnie, a na Podkarpaciu 4-krotnie. Warto odnotować, że statystycznie najwyższe uśrednione ceny w ostatnich 6 latach odnotowywane były w woj. wielkopolskimi i łódzkim, a najniższe w lubelskim i świętokrzyskim.

Na co zwrócić uwagę inwestując w ziemię rolną

Pomimo tak atrakcyjnych wzrostów cen nie każdy może pozwolić sobie na inwestycję w nieruchomości. Pamiętajmy, że poza barierą „ceny wejścia”, a więc minimalną kwotą zakupu ziemia jest towarem o małym poziomie płynności. Dobrze jeśli lokujemy w ten sposób nadwyżki ale niekoniecznie dobrze jeśli całe swoje oszczędności, gdyż w przypadku nagłej potrzeby i konieczności szybkiej odsprzedaży możemy na tym procederze stracić. Zauważyć też trzeba, że tylko pojedyńcze banki są skłonne kredytować taki zakup. Inwestując w ziemię powinniśmy zgłębić wiedzę lub skorzystać z porad specjalistów w zakresie możliwości wykorzystania terenu. Dotyczy to zwłaszcza tematyki uchwalania lub zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zmiany te mogą być dla nas korzystne, mogą też jednak docelowo lub na długi okres ograniczyć sposób dysponowania gruntem. Określając przeznaczenie np. pod budownictwo mieszkaniowe czy komercyjne nasz teren znacznie się uatrakcyjni, w przypadku zaś określenia jego przeznaczenia jako tereny rolnicze, tereny zielone czy ogródki działkowe, dojdzie do utrwalenia lub nawet znaczącego obniżenia bieżącej wartości gruntu. Co do zasady, miejscowe plany tworzone są dla terenu a nie dla właściciela (choć powinny zawsze uwzględniać jego interesy), nie mamy więc decydującego wpływu na ich kształt. Niejednokrotnie w naszym obszarze mogą pojawić się drogi publiczne, ścieżki rowerowe, czy np. obszary spływu mas powietrza, mogą też być strefy ochrony konserwatorskiej czy ochrony środowiska itp. O tym wszystkim musimy myśleć wcześniej przed zakupem gruntu i na miarę możliwości sprawdzić wszystkie źródła informacji, w tym kierunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego gminy. Dokonując procesu weryfikacji nie zapomnijmy o warunkach gruntowych, bywa bowiem i tak, że nasza ziemia nie nadaje się zarówno do uprawy (ze względu na niską klasę gleby), jak i do zabudowy bo np. ma małą nośność i będzie konieczna bardzo kosztowna wymiana gruntu. Istotne też są warunki środowiskowe i wodne. Częstokroć planowane inwestycje wymagają opracowania operatu oddziaływania na środowisko, a np. wysoki poziom wód gruntowych uniemożliwia lub ogranicza sposób zabudowy lub czyni ją kosztowniejszą. Czasami możemy też dotrzeć do informacji wskazujących np. „wody 20-letnie”, co oznacza , że wg map hydrologicznych prawdopodobieństwo zalewania danego terenu występuje raz na dwadzieścia lat. W obiegowej opinii wydaje się nam, że możemy dowolnie podzielić grunt na mniejsze działki i sprzedać je z większym zyskiem. Trzeba jednak zauważyć, że ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami nakłada ograniczenia w podziałach gruntów rolnych, co do zasady (poza wyjątkami określonymi w uogn) na nie mniejsze niż 30 ar. Ograniczenia takie mogą też wynikać wprost z MPZP. Dokonując zakupu klienci często wychodzą z przekonania, że zapotrzebowanie na ziemię a więc i jej cena będzie rosła we wszystkich rejonach. Nic bardziej mylnego. Jest wiele obszarów, gdzie potencjalny rynek kurczy się a nie rozwija. Przyjrzyjmy się w tym miejscu w szczególności zmianom demograficznym. Prognozuje się, że do 2035r. w Polsce ubędzie ok. 2,2 mln ludzi. Najwięcej stracą Łódź, Bydgoszcz i Katowice, ok. 19-22%, natomiast wzrost dotyczył będzie jedynie Warszawy (+9,7) oraz w minimalnym stopniu Krakowa i Olsztyna. Na tym tle Rzeszów z przewidywanym spadkiem ludności o ok. 5,7% nie wygląda najgorzej. Tym bardziej, że zmniejszenie liczby ludności w danym mieście nie zawsze oznacza spadek jego rozwoju. Czasem jest to również wynikiem rozwoju suburbiów lub rozproszonej migracji ludności na tereny wokół danego miasta. Patrząc jednakże całościowo na przedstawione dane osoby, które z przekonaniem wierzą w dynamiczny wzrost zapotrzebowania na ziemie w celach budowlanych, a więc i wzrost jej ceny muszą wziąć poprawkę, że będzie to dotyczyć tylko części aglomeracji. Wskazane wcześniej fundusze ziemskie proponują nabywanie gruntów w odległości do 30-40 km od wybranych miast, co w mojej opinii może okazać się zbyt dużym dystansem. Aglomeracja, która równomiernie rozwinęłaby się we wszystkich kierunkach o taką odległość stałaby się największym miastem w Europie. Należy dobrze poznać specyfikę danej miejscowości, uwarunkowania i kierunki jego rozwoju i perspektywę rozwoju komunikacyjnego decydując się na nabywanie gruntu z takim właśnie przeznaczeniem. Z kolei czynnikiem, który zapewne wpłynie (choć nie przesadzałbym z jego znaczeniem) na atrakcyjność gruntów rolnych będzie zniesienie ograniczeń w jej nabywaniu przez cudzoziemców w 2016r. (wówczas minie wynegocjowany 12-letni okres przejściowy) oraz zapowiedzi wyrównywania dopłat obszarowych. Można się spodziewać większej ilości transakcji spekulacyjnych ziemią rolną, rolnicy bowiem pomimo korzystnych warunków sprzedaży nie wykorzystują ich dla celów powiększania gospodarstw rolnych. 

Jakie znaczenie mają podatki i inne opłaty

Nie poddając w wątpliwość poglądu, że ceny ziemi rolnej będą rosły zastanówmy się, jaki poziom tego wzrostu czyni ten proceder opłacalnym. Czy ostatnio wykazany 24% wzrost jest wystarczający aby zarobić? W większości przypadków krótkoterminowych inwestycji jednak nie. Należy w tym miejscu wskazać kilka podstawowych podatków i opłat, jakie mogą się pojawić przy odsprzedaży ziemi w znaczącym stopniu wpłynąć na opłacalność inwestycji:

* Jeśli doszło do zmiany lub uchwalenia nowego MPZP gmina może naliczyć rentę planistyczną wynoszącą do 30%   ewentualnego wzrostu wartości gruntu. Dotyczy to sytuacji sprzedaży przed upływem 5-letniego okresu od wejścia w życie nowego MPZP. Większość gmin w Polsce pobiera tą opłatę.

* Przy wykonywaniu prac infrastrukturalnych przez gminę, np. budowa drogi, mediów może być naliczona opłata adiacencka. Decyzja w tym zakresie musi być podjęta w okresie do 3 lat od stworzenia możliwości „skorzystania” z budowanej infrastruktury. Jej wysokość (zgodnie z art. 146 uogn) nie może przekraczać 50% wzrostu wartości terenu. Może ona też wystąpić w związku z podziałem nieruchomości, w sytuacji określonej w art. 98a uogn. Gminy coraz częściej sięgają po to źródło dochodu, zwłaszcza w obliczu wysokiego stopnia obecnego zadłużania się miast.

* Podatek dochodowy to kolejny koszt, który musimy doliczyć w swoich kalkulacjach. Obecnie mamy trzy sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w zależności od daty jej nabycia. Może to być 10% od przychodu lub 19% od dochodu. Co prawda istnieją również możliwości uwolnienia się od tego podatku przy sprzedaży po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie lub w przypadku skorzystania ze ulg odrębnych.

* Najdotkliwszy może okazać się podatek VAT w wysokości 23% od wartości przychodu, o ile będzie należny. Co do zasady zwolniona z VAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Niestety coraz więcej izb skarbowych wydaje interpretacje niekorzystne dla podatników, co potwierdza np. ostatnia interpretacja dyr. Izby Skarbowej w Łodzi (sygn. IPTPP2/443-377/12-4/JS). Rolnik, w 7 lat od zakupu terenu, dokonał podziału gospodarstwa rolnego na działki, gmina przekształciła też ich przeznaczenie w MPZP na grunty budowlane. Izba Skarbowa uznała, że sprzedaż działek w tym przypadku przekraczała zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czego dowodziły poniesione wydatki na podział i podjęcie działań marketingowych w zakresie sprzedaży. Oznaczało to zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, w formie zorganizowanej, a więc profesjonalnej dla celów zarobkowych, co wypełnia definicję prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Takie orzeczenia to efekt niedawnego wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości w dwóch połączonych polskich sprawach (sygnatury akt C-180/10 i C-181/10). ETS stwierdzał, że o opodatkowaniu podatkiem VAT nie decyduje liczba transakcji i ich wartość, ale działania właściciela gruntu podjęte w celu jego sprzedaży. Wskazywano, iż nie zapłacimy VAT jeśli sprzedaż nastąpi w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podatnikiem będzie natomiast osoba, która podejmuje aktywne działania w obrocie nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Może to polegać przykładowo na podziale, uzbrojeniu terenu albo działaniach marketingowych. Interpretacje te niestety nie są jednoznaczne dla podatników i mogą powodować dalsze niekorzystne rozstrzygnięcia.

Tak więc po podliczeniu wszystkich kosztów, które spowodują uatrakcyjnienie terenu, również po odjęciu ewentualnych opłat i podatków, nie każdy wzrost wartości ziemi zagwarantuje nam zysk. W wielu przypadkach, zwłaszcza wskutek niekorzystnych dla nas rozstrzygnięć urzędników skarbowych, nawet znaczący np. 30% wzrost wartości ziemi może oznaczać stratę. Jednakże według danych Centrum AMRON w powiatach okalających stolicę w ostatnim kwartale 2011 r. średnia cena transakcyjna ziemi budowlanej wynosiła 246 zł/m², a rolnej 38,02 zł/m². W przypadku okolic Poznania było to odpowiednio: 163 i 46 zł, Trójmiasta: 150 i 30,57 zł, Wrocławia 122 i 15,93 zł, a Krakowa 113 i 29,62 zł. Tak  duża dysproporcja to szansa dla inwestorów i możliwość realnego zarobku. Zawsze też zastanówmy się, jakie działania przed i po zakupowe zamierzamy podjąć aby cały nasz zysk nie padł ofiarą fiskusa i urzędów. Ze względu na wagę i skomplikowany przedmiot tematu warto tu skorzystać z rad wyspecjalizowanych doradców.

Jak zarabia się na wzrostach ceny ziemi w świecie

Według danych agencji Lloyds TSB International w ciągu ostatnich 10 lat (dane z 32 krajów świata, bez uwzględnienia Polski, z lat 2001 - 2011) najwyższe tempo wzrostu cen ziemi na świecie zanotowano w Indiach (284 proc.), następnie w Rosji (209 proc.) i Afryce Południowej (161 proc.).. W 2011r. liderem był Hong Kong z wynikiem 14 proc. w skali roku. Zauważono, że silny wzrost cen ziemi uzależniony jest od wzrostu PKB danego kraju. Kraje z pierwszej dziesiątki rankingu w ciągu ostatnich 10 lat uzyskały wzrost PKB średnio na poziomie155 proc. W krajach zaliczanych do najbardziej rozwiniętych gospodarek świata (G8) ceny ziemi wyraźnie taniały. W latach 2001 - 2011 w Japonii odnotowano 30 proc. spadek, a w Niemczech 17 proc. Oznaczać to może, że na wahania kursu cen ziemi wyraźny wpływ miał kryzys finansowy.

Patrząc na ten ranking można by stwierdzić, że Polska stałaby się jego liderem. Taki trend nie będzie jednak trwał wiecznie, jest on charakterystyczny dla gospodarek rozwijających się. Z pewnością duży wpływ na dalszy rozwój tego rynku i wzrost cen będą miały omawiane zmiany demograficzne, sposób naliczania podatków i opłat, ogólny rozwój gospodarczy oraz bezpieczeństwo inwestycji na rynkach kapitałowych. Jakby jednak nie kalkulować należy z przekonaniem stwierdzić, że inwestycja w dobrze zlokalizowaną ziemię, uwzględniając jej perspektywy wzrostu atrakcyjności i wszystkie, w tym przykładowe, wykazane w tekście ryzyka, kupiona w perspektywie długoterminowej jest opłacalną a przede wszystkim jedną z najbezpieczniejszych form lokowania środków.

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.