Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

06.05.2014 Kiedy reklama wolno stojca...

07.01.2014 Samowoli budowlanej da si unikn.

21.05.2013 Ustawa deweloperska - uatwienia...

19.07.2012 Czy warto inwestowa w...

05.08.2011 Zmiany w "Rodzina na swoim"

07.12.2010 Ostatnia szansa na...

08.06.2010 UOKiK – Urzd Ochrony...

08.03.2010 Niedozwolone zapisy umowne...

15.12.2009 PRZYKADOWE ZAGROENIA W UMOWACH...

17.08.2009 Jak krok po kroku przebrn...

21.07.2009 Masz kredyt we franku masz nowe...

23.03.2009 ATWIEJSZY NAJEM MIESZKA

05.02.2009 Czy warto teraz kupowa mieszkanie?

30.01.2009 Kredyt hipoteczny w euro?

05.01.2009 Czy mona przenie na inn...

15.11.2008 Jak zmienia si rynek kredytw...

12.08.2008 Na co zwraca uwag przy wyborze...

03.07.2008 Studenci coraz czciej...

15.03.2008 Jak zasiedzie suebno drogi...

10.03.2008 Na co powinnimy zwrci uwag...

20.02.2008 Jakie podatki i koszty dodatkowe...

30.08.2007 Jak kupi mieszkanie na rynku...

21.08.2007 Rozmowa z Jaromirem Rajzerem, z...

06.07.2007 Planowane zmiany w podatkach -...

30.03.2007 Kredyt Konsolidacyjny

24.03.2007 Kredyt hipoteczny na...

13.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmowa...

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

01.11.2006 Czy warto inwestowa w...

07.08.2006 W przyszym roku wchodz nowe...

26.05.2006 Pytanie o mieszkanie

26.04.2006 Mieszkaniowy Boom

01.07.2004 Zasady udzielania zezwole na...

15.10.2003 Czy mona wypowiedzie umow...

04.11.2002 Stagnacja czy rozwj?

04.11.2002 Inwestor podany, gdzie szuka...

Powr�t

19.07.2012 Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?

 

 

Na Podkarpaciu podobnie, jak w caej Polsce ceny mieszka pozostaj na podobnym poziomie od kilku lat. Czy oznacza to, e rynek „sign ju dna”, czy warto teraz podejmowa decyzj o kupnie? Czy inwestycja w mieszkanie jest opacalna? Wiele osób zadaje sobie podobne pytania i s one tym bardziej zasadne, e mieszkanie dla niektórych jest form inwestycji, a dla innych zaspokojeniem wasnych potrzeb. Tekst ten przybliy procesy zachodzce na podkarpackim rynku mieszkaniowym.

 

PROCES METROPOLIZACJI TRWA

Wzorem wielu pastw europejskich w Polsce coraz widoczniejszy jest  proces metropolizacji. Polega on na koncentracji budownictwa mieszkaniowego w nielicznych aglomeracjach. Szczegóowa analiza potwierdza, i zdecydowanie dominujc rol w naszym kraju peni: Warszawa, Kraków, Pozna, Wrocaw, Trójmiasto. To w tych aglomeracjach nastpuje najwikszy proces koncentracji mieszkalnictwa w Polsce. Czasem na wzór procesów ogólnopolskich podobny proces koncentracji mieszkalnictwa wystpuje w poszczególnych regionach. Tak te jest na Podkarpaciu, gdzie Rzeszów zdecydowanie wysun si ponad pozostae miasta. Proces metropolizacji nie jest niczym szczególnym, w wielu krajach (np.: Austria, Czechy, Norwegia, Belgia), tylko stolica kumuluje nawet 10-20% ludnoci kraju, a w Polsce obecnie jest to ok. 4,7%. 

proces_metropolizacji_budownictwa_mieszkaniowego_w_polsce_2030

Patrzc na prognozy demograficzne Polski do roku 2035 naley stwierdzi, e przyrost ludnoci bd mie jedynie Warszawa (+9,7%) i Kraków (+1,9%), reszta kraju zgodnie z ogóln tendencj bdzie spada liczebnie, najbardziej ód (-22%), Bydgoszcz (-20%), Katowice (-19%). Rzeszów straci w tym okresie ok. 5,8% ludnoci. Tak wic zwaszcza jeli mieszkanie jest dla nas form lokaty lub pasywnego róda dochodu np. w postaci najmu, to tym bardziej musimy przyglda si i analizowa zachodzce procesy. Bd bowiem miasta rozwijajce si, gdzie mieszkanie bdzie cennym i nadal deficytowym towarem ale i takie gdzie niedobór bdzie znikomy lub nawet pojawi si nadpoda. Jest to jednak jeszcze stosunkowo odlega perspektywa, bowiem na dzie dzisiejszy nawet róda rzdowe (kierunki rozwoju i program wsparcia mieszkalnictwa do 2020 r.) uznaj, e niedobór mieszka jest obecnie na poziomie ok. 1,4-1,5 mln. Polska posiada ok. 356 mieszka na 1000 mieszkaców, co daje jej trzecie od koca miejsce w Europie. rednia europejska to ok. 445 mieszka/1000 mieszkaców, a lider rankingu Hiszpania przekracza wskanik 544. Naley te zwróci uwag, e nadal jest do sporo mieszka substandardowych, o niedostatecznej jakoci technicznej (w zalenoci od róde od 200 do 500 tys.), które w niedugiej przyszoci bd musiay by wycofywane z rynku. To wszystko wskazuje, e przy obecnym tempie iloci mieszka oddawanych do uytku na poziomie pomidzy 131-165 tys. mieszka rocznie (w latach 2007-2011) nie za szybko dojdzie do wyrównania popytu  i poday. Zreszt paradoksalnie nie wiadomo czy jest to celem rzdzcych. Zbyt dua ilo mieszka mogaby oznacza spadek ich ceny, a to wpynoby porednio równie na sektor finansowy (zaangaowany na koniec 2011 r. w kredytowanie hipoteczne mieszkalnictwa w cznej wartoci ok. 314 mld z) powodujc zmniejszenie wartoci aktywów zabezpieczajcych. Z drugiej za strony nie zapominajmy, e budownictwo i nieruchomoci to jedna z nielicznych bran posiadajca tzw. efekt mnonikowy w gospodarce narodowej kraju. Oznacza to, i ma istotny, bezporedni wpyw na inne brane, jak np. meble, agd, rtv, dywany, chemia budowlana itp. Usytuowanie przepisów prawno-podatkowych w sposób zdecydowanie stymulujcy ten sektor moe mie znaczenie dla rozwoju gospodarki kraju w ogóle. Naley zastanowi si do jakich grup spoecznych adresowa takie programy wsparcia. W ubiegym 20-leciu dobrze sprawdzay si programy skierowane do grup posiadajcych moliwoci finansowe zakupu mieszka („dua ulga budowlana”, „ulga odsetkowa”, wspieranie budownictwa na wynajem), trzeba te szerzej systemowo pomyle o stworzeniu warunków do posiadania wasnego „m” przez osoby w trudniejszej sytuacji finansowej.

 

TYLKO RZESZÓW I MIELEC OPACALNE DLA DEWELOPERÓW

Jeli spojrzymy na krótkookresowe perspektywy rozwoju budownictwa mieszkaniowego na Podkarpaciu to naley podkreli, e stolica regionu  Rzeszów liczcy ok. 180 tys. mieszkaców swoim tempem zbliony jest do prawie 2-krotnie wikszego Lublina.

koncentracja_budownictwa_mieszkaniowego_na_podkarpaciu_w_2011_r_3351

Potwierdzaj to iloci mieszka w budowie, jak i liczba pozwole na budow, czy liczba mieszka oddanych do uytkowania. Rzeszów znaczco przeciga w tej klasyfikacji znacznie wiksze miasta, jak Kielce czy Radom. Oczywicie w wymiarze lokalnym adne inne miasto Podkarpacia nie jest w stanie nawet zbliy si do tych cyfr. Dzieje si tak z wielu powodów. Jednym z nich jest stosunkowo korzystne pooenie geograficzne. Stolica Podkarpacia jest najwikszym orodkiem w tej czci Polski, ma wyksztacone funkcje miejskie i administracyjne, nie podlega te bezporedniemu oddziaywaniu wikszych miast, jak ma to miejsce np. w przypadku Radomia. Rzeszów, jak pokazuje wykres cenowy, to równie w zasadzie jedyne miasto Podkarpacia (poza Mielcem) pozwalajce na zyskown dziaalno deweloperów. Tylko w tych dwóch miastach ceny sprzeday mieszka przewyszaj koszty dziaalnoci budowniczych, bez koniecznoci szukania oszczdnoci. To równie z tego powodu niektóre formy budownictwa, jak np. budownictwo spoeczne TBS sabo rozwino si w Rzeszowie ale bardziej w miastach o maej opacalnoci dla deweloperów, jak choby np. Tarnobrzeg. W miastach o redniej cenie mieszkania na poziomie np. 2400-2800 z/m² z zaoenia nie uda si deweloperom osign zysku. Istnieje natomiast moliwo rozwoju innych form budownictwa. Wród nich w szczególnoci naley wymieni budownictwo spódzielcze, które jest dziaalnoci non profit, rozlicza si okrelone zadania inwestycyjne. W naszym regionie to wci znaczca pozycja, w Rzeszowie ok. 13% (dane za 2011r.), cho w caej Polsce to jedynie ok. 2%. Wpyw maj na to zwaszcza due miasta gdzie rynek naley do deweloperów oraz mae miejscowoci i wioski, gdzie dominuje budownictwo indywidualne. Naley jednake zaznaczy, e zasoby mieszkaniowe w spódzielniach ciesz si mianem najlepiej utrzymanych.

Warto spojrze i odnotowa niezmienno cen mieszka na Podkarpaciu w ostatnich latach. Gdybymy ujli to w okresach kwartalnych to mona stwierdzi, e cena m² mieszkania za ostatni kwarta 2007 r. czy I kw. 2008 r. jest bardzo zbliona do cen biecych okresów. W przypadkach niektórych miast jest to równie cena minimalnie mniejsza. Tak wic na czsto zadawane pytania klientów o prognozy rynkowe nie jest atwo znale jednej, najlepszej recepty. Od kilku lat prognozowalimy, e nadszed czas stabilizacji podkarpackiego rynku nieruchomoci i tak si dzieje.

transakcyjne_ceny_mieszka_za_m2_w_latach_20072010_1537

 

CZY W RZESZOWIE BDZIE NADPODA MIESZKA?

Naley bacznie przyglda si prognozowanej poday. W Rzeszowie, w najbliszych latach liczba przygotowywanych terenów, prowadzonych procedur, czy te liczba realnie rozpocztych budów to cznie ogromna warto, która pozwoliaby na wybudowanie w cigu 2-4 lat ok. 11 700 mieszka. Na nasz rynek, gdzie rocznie oddaje si do uytkowania do 1000 mieszka (poza rokiem 2009 - 1546 oraz 2011 - 1565) jest to poda olbrzymia, która raczej nie znajdzie tylu nabywców. Oczywicie bierzemy pod uwag, e zwaszcza deweloperzy bd dzieli na etapy swoje zadania inwestycyjne, rozkada je na lata. Tak wic nie sdzimy, e realna liczba mieszka w budowie bdzie na wskazanym poziomie. Raczej cz z tych gruntów poczeka „na swój czas”. Taka lub choby zbliona poda niewtpliwie wpynaby na ceny, dalsze ich „zamroenie” lub minimalne spadki.

poda_lokali_mieszkalnych_w_rzeszowie_20122014_2621

Prognozujemy, e nastpi dalszy wzrost konkurencji rynku w zakresie jakoci budowanych obiektów, wszelkich wartoci dodanych, jak np. parki, place zabaw, wykoczenie, dodatkowa infrastruktura itp. oraz ich lokalizacji. Analizujc przedstawion mapk lokalizacyjn prognozowanej poday mieszka w Rzeszowie mona stwierdzi, e nie ma jedno-kierunkowego rozwoju rynku. Planowane i realizowane inwestycje rozproszyy si, obejmujc równie wiele obszarów centralnych, jak i obrzea miasta. Mniejsza intensywno zabudowy jest planowana w obszarze wschodnim Rzeszowa. Zastanawiajc si nad przyszym poziomem cen trzeba te wzi pod uwag czynniki zwizane ze zmianami cen wykonawczych, które po okresie wzmoonych inwestycji infrastrukturalnych mog ulec niewielkiemu obnieniu. Równie sytuacja sektora finansowego ma decydujce znaczenie. Udzia banków w kredytowaniu budownictwa mieszkaniowego jest regularnie wzrastajcy, cho nadal jest odlegy od wskaników rednioeuropejskich w odniesieniu do PKB. Tak wic mona si spodziewa dalszego rozwoju w tym kierunku, cho wskutek coraz to nowych rekomendacji dostp do kredytów sta si bardziej obostrzony i nie dla wszystkich moliwy. Z pewnoci istotne bd nowe programy rzdowe, wskazanie realnych punktów wsparcia i rzeczywista ich realizacja. W ostatnim czasie mamy do czynienia z „wygaszaniem” programu „Rodzina na swoim”, który by cenionym narzdziem i w roku 2010 stanowi ok. 22% wszystkich udzielonych kredytów mieszkaniowych w Polsce. Wane aby kade tego typu narzdzie rzdowe wspierao bezporednio obywateli, kredytobiorców, a nie instytucje wdraajce. Mona to uzyska poprzez stosowanie limitów np.  poprzez ograniczenie górnej stawki mar i prowizji bankowych.

Zastanawiajc si nad podstawowym pytaniem czy warto inwestowa w nieruchomoci historia pokazuje, e odpowied zawsze jest twierdzca. To jedna z najstabilniejszych form dugookresowego inwestowania. Nawet jeli chwilowy trend jest niekorzystny, to w duszej perspektywie jest to z reguy korzystny zakup. Przy podejmowaniu decyzji wane s jednak szczegóy dotyczce wyboru konkretnych miast, lokalizacji, jakoci obiektu, infrastruktury dodatkowej, jak i biecych trendów rynkowych. Wzrost konkurencyjnoci rynku bdzie bowiem weryfikowa opacalno kadej inwestycji, a z pewnoci nie kada bdzie trafiona. Lokujc oszczdnoci naley szczegóowo przeanalizowa wszystkie aspekty zwizane z konkretn inwestycj i danym lokalnym rynkiem. Warto przy tym korzysta z podpowiedzi dowiadczonych doradców.

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Certus Sp. z o.o. Spka Komandytowa