Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

06.05.2014 Kiedy reklama wolno stojca...

07.01.2014 Samowoli budowlanej da si unikn.

21.05.2013 Ustawa deweloperska - uatwienia...

19.07.2012 Czy warto inwestowa w...

05.08.2011 Zmiany w "Rodzina na swoim"

07.12.2010 Ostatnia szansa na...

08.06.2010 UOKiK – Urzd Ochrony...

08.03.2010 Niedozwolone zapisy umowne...

15.12.2009 PRZYKADOWE ZAGROENIA W UMOWACH...

17.08.2009 Jak krok po kroku przebrn...

21.07.2009 Masz kredyt we franku masz nowe...

23.03.2009 ATWIEJSZY NAJEM MIESZKA

05.02.2009 Czy warto teraz kupowa mieszkanie?

30.01.2009 Kredyt hipoteczny w euro?

05.01.2009 Czy mona przenie na inn...

15.11.2008 Jak zmienia si rynek kredytw...

12.08.2008 Na co zwraca uwag przy wyborze...

03.07.2008 Studenci coraz czciej...

15.03.2008 Jak zasiedzie suebno drogi...

10.03.2008 Na co powinnimy zwrci uwag...

20.02.2008 Jakie podatki i koszty dodatkowe...

30.08.2007 Jak kupi mieszkanie na rynku...

21.08.2007 Rozmowa z Jaromirem Rajzerem, z...

06.07.2007 Planowane zmiany w podatkach -...

30.03.2007 Kredyt Konsolidacyjny

24.03.2007 Kredyt hipoteczny na...

13.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmowa...

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

01.11.2006 Czy warto inwestowa w...

07.08.2006 W przyszym roku wchodz nowe...

26.05.2006 Pytanie o mieszkanie

26.04.2006 Mieszkaniowy Boom

01.07.2004 Zasady udzielania zezwole na...

15.10.2003 Czy mona wypowiedzie umow...

04.11.2002 Stagnacja czy rozwj?

04.11.2002 Inwestor podany, gdzie szuka...

Powr�t

30.08.2007 Jak kupi mieszkanie na rynku pierwotnym, puapki i zagroenia.

U DEVELOPERA CZY W SPÓDZIELNI?

Rynek nieruchomoci mieszkaniowych zwaszcza w ostatnich kilkunastu miesicach przeszed ogromne zmiany , szczególnie cenowe - wzrost o kilkadziesit procent. Wynikiem tego jest spore zainteresowanie równie naszym regionem developerów zarówno tych lokalnych jak i zewntrznych - dotychczas nieobecnych. Wiele gruntów jest w obecnym czasie przygotowywanych, pojawiaj si nowe oferty . Wikszo z nich by moe bdzie pochodzi od prywatnych developerów a nie od spódzielni mieszkaniowych - tradycyjnie w naszym regionie „najwikszych budowniczych". Czsto pojawiaj si wic pytania jakie rónice s midzy mieszkaniem nabytym w spódzielni a tym od developera, jakie s zagroenia i na co uwaa w tych transakcjach. Najwaniejsze rónice:

Spódzielnia mieszkaniowa - mieszkania buduj od pierwszej poowy XX wieku, niestety ustrój PRL zniszczy wiele pozytywnych cech spódzielczoci i dzi bywaj one nadmiernie zbiurokratyzowane i nieefektywne. Pamitajmy , e wystpuj tu róne rodzaje mieszka : spódzielcze lokatorskie prawa do lokalu , spódzielcze wasnociowe prawa do lokalu , które mona przeksztaca w prawo wasnoci (o ile nie powstao ze rodków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego). Spódzielcze prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe , które nie jest tosame z penym prawem wasnoci zawsze korzystniejszym dla lokatorów. Podlega ono rónym ograniczeniom , naley stosowa przepisy prawa spódzielczego , prawa o spódzielniach mieszkaniowych , statutów spódzielni, tak wic w niektórych kwestiach bdziemy zaleni od czyjej decyzji. Inwestycje realizowane tym sposobem rozliczane s zadaniowo wedug kosztów budowy i kosztów spódzielni , bez zysku , wic rónice midzy wniesionym wkadem budowlanym a kocowym rozliczeniem s zwracane lub dopacane a po zawarciu umowy o budow lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spódzielczego wasnociowego prawa do lokalu zwane ekspektatyw. Jest to prawo zbywalne podlega dziedziczeniu czy egzekucji.

Developer - lokale nabywamy na zasadach penej wasnoci , z reguy dotyczy to odrbnej wasnoci mieszkania oraz wspówasnoci uamkowej w czciach wspólnych budynku oraz gruntu. Developer buduje z zyskiem co nie musi oznacza , e buduje droej. Fakt , e jestemy wacicielami powoduje , e moemy w peni wpywa na nasz wasno , mamy wpyw na wybór zarzdcy , moemy wic decydowa o kosztach eksploatacji budynku. Stosujemy tu najczciej ustaw o wasnoci lokali. Z developerem z reguy w umowie gwarantujemy sobie kocow cen lokalu i nie interesuje nas kocowe rozliczenie kosztów budowy. Developerzy s te bardziej otwarci na niektóre zmiany dotyczce naszego lokalu jeszcze na etapie budowy. Naley zauway , e dziaalno developerska chocia stosunkowo moda jest jedn z prniej rozwijajcych si i w duych miastach zdominowaa budow mieszka. W Warszawie ponad 80% mieszka oddaj obecnie developerzy a wic odwrotnie ni w Rzeszowie. Naley si jednak spodziewa owrócenia tego trendu.

Na co uwaa zawierajc umowy

Najczciej mieszkania sprzedawane s na etapie rozpoczcia inwestycji. Developerzy stosuj z reguy trzy rodzaje umów :

  • "umowy rezerwacyjne" - których gównym celem jest zagwarantowanie sobie okrelonego lokum bez okrelenia wszystkich szczegóów transakcji . Naley wic zwraca uwag by zawieray one najwaniejsze uzgodnienia midzy stronami a wpacona opata rodzia te same konsekwencje dla obu stron, a nie podlegaa przepadkowi w sytuacji wycofania si przez klienta bez konsekwencji w przypadku wycofania si developera;
  • "umowy developerskie"- rodzaj umów przedwstpnych , które zobowizuj dodatkowo developera do wybudowania budynku i ustanowienia odrbnej wasnoci lokali. Bardzo wane jest by zawierane byy w formie aktyu notarialnego z wpisaniem roszczenia z nich wynikajcego do ksigi wieczystej. Byo wiele przypadków (gdy nie zachowano tej formy) gdy developer po podpisaniu umowy wycofywa si z niej i mieszkanie sprzedawa nowemu nabywcy po wyszej cenie. Pamitajmy, e aby spisa tak umow developer powinien mie prawo wasnoci gruntu i prawomocne pozwolenie na budow . Na podstawie umowy w zwykej formie pisemnej moemy dochodzi wycznie odszkodowania ale nie moemy skutecznie domaga si wykonania umowy czyli przeniesienia wasnoci.
  • "umowy sprzeday" - obowizkowo w formie aktu notarialnego , podpisywane po odbiorze budynku. Warto równie dokona na tym etapie odbioru lokalu gdy jest to kocowa faza naszej wspópracy z developerem i kocowe rozliczenia.

Postanowienia niedozwolone w umowach

Urzd Ochrony Konsumentów i Konkurencji dokona kontroli ok. 500 umów developerskich i stwierdzi , e znaczna ich cz; zawiera klauzule abuzywne czyli niedozwolone . Najczciej dotyczyy one: raco wysokich lub nierównomiernych kar umownych ; sytuacji, w których developer mia moliwo podnoszenia ceny lub przerzucania wycznie na klienta ryzyka zwizanego ze wzrostem kosztów inwestycji; moliwo dopat do ceny mieszkania; moliwo zmiany powierzchni o np.: 12% . Tego typu postanowienia , jeli naruszaj interesy konsumenta i s sprzeczne z dobrymi obyczajami nie musz obowizywa nas nawet jeli s zawarte w umowie.

Rachunki powiernicze

Daj moliwo zabezpieczenia transakcji z developerem przy udziale banku. Jest to rachunek trójstronny, w którym bank dopilnowuje by rodki zostay przelewane na konto developera dopiero po wykonaniu poszczególnych faz budowy. Niestety wci mao rowinte w bankach, mao popularne wród klientów oraz do kosztowne i trudne do uruchomienia.

Projekt ustawy o ochronie nabywcy w transakcjach developerskich

Ministerstwo Budownictwa opracowao projekt ustawy , która miaaby chroni nas w transakcjach z developerami ale równie ze spódzielniami mieszkaniowymi (powyej 50 czonków) i osobami budujcymi na sprzeda. Nakazuje on aby wszystkie umowy byy spisywane w formie aktu notarialnego. Przewiduje , e zmiana powierzchni nie moe by wiksza ni 2% (przy mieszkaniach) i 5% (przy domach). Projekt przewiduje , e nabywca wpacaby 20% przedpat na obowizkowy rachunek powierniczy. Ciekawostk jest te propozycja stworzenia obowizku wydawania prospektu informacyjnego zawierajcego najwaniejsze dane o developerze, budynku, lokalach, cenach , terminach. Prospekt taki byby obowizkowo doczany do umowy.

Podsumowujc naley stwierdzi, i developerzy wypieraj w swych dziaaniach spódzielnie mieszkaniowe , zwaszcza w duych miastach . Musimy przyzwyczai si, e bd staym uczestnikiem rynku nieruchomoci i maj na ten rynek pozytywny wpyw. Pamitajmy jednak by zawsze zawiera szczegóowe umowy i w odpowiedniej formie.
 

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomoci
Nieruchomoci Certus Sp. z o.o.