Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

06.05.2014 Kiedy reklama wolno stojca...

07.01.2014 Samowoli budowlanej da si unikn.

21.05.2013 Ustawa deweloperska - uatwienia...

19.07.2012 Czy warto inwestowa w...

05.08.2011 Zmiany w "Rodzina na swoim"

07.12.2010 Ostatnia szansa na...

08.06.2010 UOKiK – Urzd Ochrony...

08.03.2010 Niedozwolone zapisy umowne...

15.12.2009 PRZYKADOWE ZAGROENIA W UMOWACH...

17.08.2009 Jak krok po kroku przebrn...

21.07.2009 Masz kredyt we franku masz nowe...

23.03.2009 ATWIEJSZY NAJEM MIESZKA

05.02.2009 Czy warto teraz kupowa mieszkanie?

30.01.2009 Kredyt hipoteczny w euro?

05.01.2009 Czy mona przenie na inn...

15.11.2008 Jak zmienia si rynek kredytw...

12.08.2008 Na co zwraca uwag przy wyborze...

03.07.2008 Studenci coraz czciej...

15.03.2008 Jak zasiedzie suebno drogi...

10.03.2008 Na co powinnimy zwrci uwag...

20.02.2008 Jakie podatki i koszty dodatkowe...

30.08.2007 Jak kupi mieszkanie na rynku...

21.08.2007 Rozmowa z Jaromirem Rajzerem, z...

06.07.2007 Planowane zmiany w podatkach -...

30.03.2007 Kredyt Konsolidacyjny

24.03.2007 Kredyt hipoteczny na...

13.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmowa...

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

01.11.2006 Czy warto inwestowa w...

07.08.2006 W przyszym roku wchodz nowe...

26.05.2006 Pytanie o mieszkanie

26.04.2006 Mieszkaniowy Boom

01.07.2004 Zasady udzielania zezwole na...

15.10.2003 Czy mona wypowiedzie umow...

04.11.2002 Stagnacja czy rozwj?

04.11.2002 Inwestor podany, gdzie szuka...

Powr�t

23.03.2009 ATWIEJSZY NAJEM MIESZKA

Rzdowy projekt z dnia 17.02.2009r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatora i mieszkaniowym zasobie gminy reguluje na nowo pojcie najmu okazjonalnego, co w praktyce oznacza wiksze uatwienia dla wynajmujcych lokale mieszkalne. Obnione zostan te podatki osigane z tego przychodu.
Trudnoci w uzyskaniu kredytów hipotecznych oraz wikszy ich koszt wpywa coraz czciej na podjcie decyzji o najmie oczekiwanego lokum . S jednak pewne ograniczenia , które dotychczas odstraszay niektórych wacicieli wolnych mieszka do ich wynajcia . Dotyczy to np.: moliwych podwyek czynszu, podatków, remontów ale przede wszystkim kwestii skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Umowa najmu powinna okrela termin wypowiedzenia, w cigu, którego waciciel mieszkania lub najemca moe zada rozwizania umowy. Z reguy jest to okres od jednego do trzech miesicy. Pamitajmy, e okres wypowiedzenia, jak i prawa najemców reguluje obecnie nie tylko kodeks cywilny, zastosowanie te maj przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Okrelony w niej jednomiesiczny termin wypowiedzenia dotyczy wyjtkowych przypadków, jak np.: zaleganie z czynszem za min. 3 miesice, zniszczenie lokalu, naruszenia porzdku domowego, podnajcia lokalu bez zgody waciciela . Mona te wypowiedzie umow, za szeciomiesicznym okresem. Dzieje si tak w sytuacji gdy najemca nie zamieszkuje lokalu przez minimum 12 miesicy lub np.: w momencie, gdy potrzebujemy lokalu na wasne potrzeby mieszkaniowe. W takiej sytuacji najemca musi posiada jednak lokal zamienny, lub dosta go od wynajmujcego. Istniej te sytuacje, kiedy „pozbycie si" lokatorów mogo trwa nawet trzy lata. Wówczas wynajmujcy nie musi zapewnia lokalu zastpczego, jeeli przeznacza go na wasne potrzeby. Wyprowadzenie lokatora jest tym bardziej trudne , e wyrokiem w dniu 4.12.2007r. Trybuna Konstytucyjny potwierdzi zakaz eksmisji lokatora na bruk jeeli sd nie przyzna mu mieszkania socjalnego a gmina nie wskazaa pomieszczenia tymczasowego (takie pomieszczenie powinno mie przynajmniej 5 m.kw. mieszkalnych na osob , by w tej samej lub pobliskiej miejscowoci). To wkrótce ma si zmieni.
Nowe zdefiniowanie najmu okazjonalnego
Pojcie najmu okazjonalnego obowizywao w naszym systemie prawnym od
dnia 12 listopada 1994 r. tj. od wejcia w ycie przepisów ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Ustawa ta, wyczaa cakowicie najem okazjonalny spod jej ograniczajcych przepisów. Stosunek najmu okazjonalnego oparty by na postanowieniach kodeksu
cywilnego. Dokadnej definicji najmu okazjonalnego ustawa nie zawieraa, niemniej naleao przez to rozumie oddanie przez waciciela w najem lokalu, z którego przejciowo nie korzysta.
Nastpnie najem okazjonalny zniesiony zosta z dniem wejcia w ycie ustawy o ochronie praw
lokatorów (...). Nowelizacja tej ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. przywrócia moliwo zawierania przez strony umów najmu lokalu mieszkalnego, z którego waciciel przejciowo nie korzysta dla zaspokojenia wasnych potrzeb mieszkaniowych . W takim przypadku wikszo przepisów ustawy nie znajdowaa zastosowania , lecz stosowano k.c. Rozwizanie to jednak jest niewystarczajce .
Obecne utrudnienia maj zosta zniesione poprzez ponowne uregulowanie „najmu okazjonalnego". Zgodnie z nowym projektem , który jest obecnie poddany konsultacjom spoecznym i midzyresortowym uzgodnieniom pojcie to dotyczy sytuacji , gdy wacicielem lokalu jest osoba fizyczna, nie prowadzca dziaalnoci gospodarczej w zakresie wynajmu lokali . Dotychczas pojcie to dotyczyo jedynie sytuacji , gdy waciciel przejciowo nie korzysta z lokalu. Wówczas wikszo przepisów ustawy bya wyczona a ich miejsce zajmoway przepisy kodeksu cywilnego. Nowa definicja znaczco rozszerza to pojcie, jego zakres gdy nie odnosi si jedynie do przejciowej sytuacji oraz dodatkowo , szczegóowo reguluje sposób jego funkcjonowania.
atwiej odzyska wasny lokal
Umowa na najem okazjonalny bdzie moga by zawarta wycznie na czas okrelony , nie duszy ni 10 lat. Po tym okresie , zgodnie z art. 661 k.c. umowa przechodzi na czas nieoznaczony. Musi ona zawiera owiadczenie najemcy o poddaniu si egzekucji obowizku oprónienia lokalu na danie waciciela, pouczenie o trybie tej egzekucji oraz informacj najemcy wskazujc inny lokal w razie egzekucji . Jeeli najemca nie mógby przeprowadzi si do wskazanego lokalu musi w cigu 7 dni przedstawi inny lokal oraz zgod jego waciciela. Lokal bdzie opróniany po upywie czasu umowy lub po jej wypowiedzeniu , na podstawie pisemnego dania waciciela z wyznaczeniem 7 dniowego terminu oprónienia liczc od daty dostarczenia przesyki. Jeli najemca nie wyprowadzi si w terminie, moe to by podstaw do wszczcia egzekucji, po nadaniu jej przez sd klauzuli wykonalnoci . Wprowadzane zmiany obejm dodatkowo kodeks postpowania cywilnego, a w szczególnoci umoliwi eksmisj bez zapewnienia lokalu zastpczego.
Obowizkowo forma pisemna
Umowa o najem okazjonalny musi by zawarta w formie pisemnej , pod rygorem niewanoci . To nowe rozwizanie, bo dotychczas zgodnie z art. 660 k.c. forma pisemna bya obowizkowa dla umów zawartych na czas powyej jednego roku. Poza ustalonym czynszem za najem okazjonalny, mona bdzie pobra jedynie opaty niezalene od waciciela (chyba , e umowa stanowi inaczej), a sam czynsz moe by zwikszany zgodnie z warunkami umownymi . Zgodnie z projektem ustawy zawarcie umowy najmu okazjonalnego moe by uzalenione od wpacenia kaucji, maksymalnie 6-miesicznej oraz dodatkowego zabezpieczenia na ewentualne koszty egzekucji. Kaucja podlega zwrotowi najpóniej do 1 miesica od oprónienia lokalu . W cigu 14 dni od podpisania umowy bdziemy mie czas na jej zgoszenie do waciwego dla pooenia nieruchomoci naczelnika urzdu skarbowego. Jeeli nie dopenimy tego obowizku , cz korzystnych dla nas uregulowa ustawowych nie bdzie obowizywa.
Podatki w dó
Przy okazji proponuje si te zmniejszenie wymiaru podatku zryczatowanego do wartoci 5% od przychodu , bez ustalania limitów przychodu. Wczeniej wynosi on 8,5% od przychodu , jeli nie przekroczy on 4000 € , tj. 13510z w 2009r. a po przekroczeniu tego progu - 20% . Jeeli natomiast wybierzemy rozliczenie podatku na zasadach ogólnych proponuje si korzystniejszy sposób amortyzacji , poprzez zarówno powikszenie wspóczynnika , jak te stawki pocztkowej poprzez urealnienie cen mieszka i odniesienie ich do wskanika wartoci odtworzeniowej , ogaszanego przez wojewodów. Tak wic , korzystne zmiany podatkowe mog by skutecznym sposobem na wyeliminowanie szarej strefy. Mog te zachca do inwestycji w mieszkania na wynajem.
Podsumowanie
Wprowadzane zmiany przepisów maj na celu uelastycznienie rynku najmu. Maj zlikwidowa cz barier ograniczajcy swobodny najem lokalu . Najem ma stanowi coraz czciej dodatkowe , pasywne - bez udziau naszej pracy, ródo dochodu wacicieli mieszka , czasem jest te koniecznoci ze wzgldu na wysokie raty kredytów. Zmiany ustawy to równie nastpstwo postulatów Trybunau Konstytucyjnego wskazujcego brak jasnych przepisów dotyczcych wykonywania przez gminy obowizków zwizanych z eksmisj lokatorów , a tym samym problemów z jego oprónieniem . Z pewnoci spowoduj one , e wiksza ilo wacicieli lokali zdecyduje si na ich wynajcie . Wynajcie bez obaw o póniejsze odzyskanie posiadania swojego lokum. Naley zatem z cierpliwoci czeka na ich uchwalenie i jak najszybsze wejcie w ycie .


Jaromir Rajzer
doradca rynku nieruchomoci z firmy CERTUS

 

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomoci
Nieruchomoci Certus Sp. z o.o.