Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

06.05.2014 Kiedy reklama wolno stojca...

07.01.2014 Samowoli budowlanej da si unikn.

21.05.2013 Ustawa deweloperska - uatwienia...

19.07.2012 Czy warto inwestowa w...

05.08.2011 Zmiany w "Rodzina na swoim"

07.12.2010 Ostatnia szansa na...

08.06.2010 UOKiK – Urzd Ochrony...

08.03.2010 Niedozwolone zapisy umowne...

15.12.2009 PRZYKADOWE ZAGROENIA W UMOWACH...

17.08.2009 Jak krok po kroku przebrn...

21.07.2009 Masz kredyt we franku masz nowe...

23.03.2009 ATWIEJSZY NAJEM MIESZKA

05.02.2009 Czy warto teraz kupowa mieszkanie?

30.01.2009 Kredyt hipoteczny w euro?

05.01.2009 Czy mona przenie na inn...

15.11.2008 Jak zmienia si rynek kredytw...

12.08.2008 Na co zwraca uwag przy wyborze...

03.07.2008 Studenci coraz czciej...

15.03.2008 Jak zasiedzie suebno drogi...

10.03.2008 Na co powinnimy zwrci uwag...

20.02.2008 Jakie podatki i koszty dodatkowe...

30.08.2007 Jak kupi mieszkanie na rynku...

21.08.2007 Rozmowa z Jaromirem Rajzerem, z...

06.07.2007 Planowane zmiany w podatkach -...

30.03.2007 Kredyt Konsolidacyjny

24.03.2007 Kredyt hipoteczny na...

13.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmowa...

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

01.11.2006 Czy warto inwestowa w...

07.08.2006 W przyszym roku wchodz nowe...

26.05.2006 Pytanie o mieszkanie

26.04.2006 Mieszkaniowy Boom

01.07.2004 Zasady udzielania zezwole na...

15.10.2003 Czy mona wypowiedzie umow...

04.11.2002 Stagnacja czy rozwj?

04.11.2002 Inwestor podany, gdzie szuka...

Powr�t

10.03.2008 Na co powinnimy zwrci uwag kupujc dziak? Czy zakup gruntu to dobra inwestycja?

Kupujemy dziak?

Ostatni duszy czas to okres dynamicznych zmian na rynku nieruchomoci. Przeylimy wzmoone zainteresowanie zakupem mieszka , a w konsekwencji spory wzrost cen zwaszcza pomidzy jesieni 2006 a wiosn 2007r. W lad za tym poszy ceny domów . Obecnie sporym zainteresowaniem ciesz si dziaki , zwaszcza budowlane. Ich ceny nie nale do niskich (w okolicach Rzeszowa najczciej od 5000 do 20000z za ar . Czy warto jednak kupowa kad , z pozoru adn dziak ? Z pewnoci powinnimy sobie zada troch trudu , w celu jej sprawdzenia.
Zadajmy sobie kilka pyta : w jakim celu j kupujemy ? Jako inwestycj czy te na wasne potrzeby mieszkaniowe ? Jeli wybierzemy odpowied drug powinnimy zastanowi si jaki bdzie nasz przyszy dom, jak bdzie mia powierzchni, jak zamierzamy zagospodarowa teren , gdy parametry techniczne budynku mog narzuca nam wielko i ksztat dziaki.

W pierwszej kolejnoci zwrómy uwag na:

  • oczekiwan lokalizacj (równie w odniesieniu do ssiedztwa oraz pobliskiej infrastruktury : szkó, przystanków, sklepów itd),
  • uksztatowanie terenu i pooenie wzgldem stron wiata,
  • jako dróg dojazdowych
  • wymiary dziaki .

Zalecabym aby te wstepne ogldziny prowadzi nie tylko w pikne , soneczne dni ale równie po deszczach. Jeli speni ona nasze oczekiwania powinnimy przystpi do dalszych czynnoci sprawdzajcych , które pozwol nam odpowiedzie na pytanie jakie s moliwoci jej zakupu i zagospodarowania :

  • czy dziaka objta jest miejscowym planem zagospodarowania terenu, lub czy s wydane warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
  • kto jest wacicielem , czy s ustanowione ograniczenia lub obcienia np.: hipoteki,
  • jak sklasyfikowana jest dziaka - jako rolna czy budowlana ,
  • jakie s warunki gruntowe , czy rodzaj gleb nie wymaga nadmiernych kosztów , czy nie ma osuwisk itp,
  • czy mamy zagwarantowany prawny dojazd do dziaki np. w formie suebnoci,
  • jakie s moliwoci podczenia mediów , czy s wystarczajce ich przekroje , jeli trzeba doprowadza je z dziaek ssiednich to czy ssiedzi wyra zgod na przekop,
  • czy s jakie ograniczenia w zabudowie dziaki .

Kluczow rol odgrywa ustalenie stanu prawnego nieruchomoci. W praktyce mog wystpi róne zagroenia , które naley zidentyfikowa . Obecne ksigi wieczyste s trudniejsze do odczytania zwaszcza dla osób nie zajmujcych si t dziedzin. Z reguy licz kilka -kilkanacie stron ale w ekstremalnych przypadkach nawet kilkadziesit. Wszelkie wzmianki , wnioski , ostrzeenia naley starannie sprawdzi i wyjani. Istotne s ograniczenia w korzystaniu z nieruchomoci np.: w formie suebnoci gruntowych . Bywa i tak e numery dziaek w KW nie pokrywaj si z nr dziaek w wypisie z ewidencji gruntów. Powinnimy wtedy je zsynchronizowa . Pamitajmy , e mog wystpi hipoteki przymusowe na rzecz skarbu pastwa cho zgodnie z orzeczeniem Trybunau Konstytucyjnego z listopada 2007r. nie maj one ju pierwszestwa przed innymi hipotekami jeli nie zostay ujawnione w KW.

Istotn kwesti jest przeznaczenie dzialki . Jeli jest ona objeta MPZP to moemy od razu sprawdzi moliwoci realizacji inwestycji . Plan jest dokumentem o duym stopniu szczególowoci i okrela nam moliwoci zabudowy , jej wysoko , nachylenie dachu i wiele innych danych wskazujcych jak budowa. Jednake gdy planu nie ma (w Rzeszowie po powikszeniu miasta jest ich tylko 7%, rednia w Polsce ok.18%) to naley dokona kolejnych kroków. Moemy sprawdzi czy istnieje studium kierunków i uwarunkowa zagospodarowania terenu . Dokument ten nie jest co prawda prawem powszechnie obowizujcym ale zawiera istotne wytyczne dla stworzenia planu w przyszoci. Sprawdmy te czy istniej moliwoci uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to druga moliwo prowadzca do uzyskania pozwolenia na budow , któr przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aby j uzyska musimy speni kilka warunków , m.in.: dostep do drogi publicznej, dostp do odpowiedniej infrastruktury, nawizanie do zabudowy ssiedzkiej.

Pamitajmy równie , i fakt przechodzenia w pobliu mediów nie oznacza w kadym przypadku moliwoci korzystania z nich. Naleaoby zawsze wystpi do odpowiednich zakadów - dostawców mediów z wnioskiem o wydanie warunków przyczenia. Bywa i tak , e media przechodz przez ssiedni dziak i dojcie do nich moe by utrudnione lub kosztowne (rekompensata dla jej waciciela). Czsto chcc sobie zagwarantowa dostp do mediów ustanawia sie suebnoci ich przekopu.

Jedn z trudnoci jest równie w przypadku dziaek rolnych kwestia ich odrolnienia. Ministerstwo Infrastruktury przygotowao projekt zgodnie z którym grunty okrelone jako zurbanizowane w studium kierunków i uwarunkowa zagospodarowania przestrzennego bd automatycznie odralniane . Obecnie obowizuje przepis ustawy o ochronie gruntów rolnych i lenych na mocy , którego zgod na odrolnienie dla gruntów klas I-III o powierzchni pow. 0,50 ha wydaje Minister Rolnictwa , a gruntów klas IV o pow. powyej 1 ha i klas V i VI pochodzenia organicznego i torfowisk o pow. 1 ha zgod wydaje marszaek po zacigniciu opinii izb rolniczych.

Na przeomie marca/kwietnia maj ukoczy si prace nad projektem ustawy prawo budowlane uatwiajce inwestycje poprzez zniesienie koniecznoci uzyskania pozwolenia na budow jeli grunt jest objty planem zagosp. przestrzennego.
Kupujc dziak pamitajmy by umow nie tylko sprzeday ale nawet przedwstepn zawrze w formie aktu notarialnego. Uchroni nas to przed wieloma niebezpieczestwami. Ze wzgldu na przepisy ustawy o ksztatowaniu ustroju rolnego musimy w praktyce liczy si do czsto (w przypadku zakupu dziaek rolnych) z koniecznoci zawarcia dodatkowo umowy sprzeday warunkowej , uzalenionej od wykonania prawa pierwokupu przez Agencj Nieruchomoci Rolnych.
Zakup dziaki to równie kwestie dodatkowych kosztów i podatków. Oprócz taksy notarialnej zapacimy najczciej podatek od czynnoci cywilno-prawnych. Moemy tego unikn jeli jeli dziaka opodatkowana jest podatkiem VAT. Bdc szczliwym wacicielem bdziemy ponosi koszty podatku od nieruchomoci. Wysokoc zaley od ustale gminy oraz przeznaczenia terenu.

Pomimo tych przykadowo wyliczonych trudnoci niewtpliwie stwierdzi naley , i inwestycja w nieruchomo obecnie szczególnie w nieruchomo gruntow jest z pewnoci trafiona i w duszej perspektywie znaczco dochodowa.
 

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomoci
Nieruchomoci Certus Sp. z o.o.