Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

06.05.2014 Kiedy reklama wolno stojca...

07.01.2014 Samowoli budowlanej da si unikn.

21.05.2013 Ustawa deweloperska - uatwienia...

19.07.2012 Czy warto inwestowa w...

05.08.2011 Zmiany w "Rodzina na swoim"

07.12.2010 Ostatnia szansa na...

08.06.2010 UOKiK – Urzd Ochrony...

08.03.2010 Niedozwolone zapisy umowne...

15.12.2009 PRZYKADOWE ZAGROENIA W UMOWACH...

17.08.2009 Jak krok po kroku przebrn...

21.07.2009 Masz kredyt we franku masz nowe...

23.03.2009 ATWIEJSZY NAJEM MIESZKA

05.02.2009 Czy warto teraz kupowa mieszkanie?

30.01.2009 Kredyt hipoteczny w euro?

05.01.2009 Czy mona przenie na inn...

15.11.2008 Jak zmienia si rynek kredytw...

12.08.2008 Na co zwraca uwag przy wyborze...

03.07.2008 Studenci coraz czciej...

15.03.2008 Jak zasiedzie suebno drogi...

10.03.2008 Na co powinnimy zwrci uwag...

20.02.2008 Jakie podatki i koszty dodatkowe...

30.08.2007 Jak kupi mieszkanie na rynku...

21.08.2007 Rozmowa z Jaromirem Rajzerem, z...

06.07.2007 Planowane zmiany w podatkach -...

30.03.2007 Kredyt Konsolidacyjny

24.03.2007 Kredyt hipoteczny na...

13.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmowa...

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

01.11.2006 Czy warto inwestowa w...

07.08.2006 W przyszym roku wchodz nowe...

26.05.2006 Pytanie o mieszkanie

26.04.2006 Mieszkaniowy Boom

01.07.2004 Zasady udzielania zezwole na...

15.10.2003 Czy mona wypowiedzie umow...

04.11.2002 Stagnacja czy rozwj?

04.11.2002 Inwestor podany, gdzie szuka...

Powr�t

15.12.2009 PRZYKADOWE ZAGROENIA W UMOWACH DEVELOPERSKICH

 

PRZYKADOWE ZAGROENIA W UMOWACH DEVELOPERSKICH

 

 

KLAUZULE NIEDOZWOLONE (ABUZYWNE) W UMOWACH DEWELOPERSKICH


W obrocie nieruchomociami , których stron umów z developerami s konsumenci , czsto dochodzio w przeszoci do naruszenia ich praw . Jest wiele rzetelnych firm developerskich , jednake zdarzaj si i takie , które notorycznie naruszay interes klienta , wykorzystujc swoj przewag. Pamitajmy , e zapisy uznane przez sd za niedozwolone nie wi konsumenta . Dotyczy to nie tylko sprawy , w której zostao wydane orzeczenie lecz równie innych spraw tosamych , co nie znaczy identycznych . Pamitajmy , e klauzule abuzywne maj zastosowanie w sytuacji , gdy umowa nie bya z konsumentem indywidualnie uzgodniona , narusza jego interes i dobre obyczaje . Jeeli mamy do czynienia w umowie z zapisem niedozwolonym , przestaje on wiza konsumenta , pozostaa cz umowy jest nadal obowizujca . Poniej podane s przykadowe, czsto powtarzajce si zapisy , które zdaniem sdu naruszaj prawa konsumentów . Cao klauzul niedozwolonych ujta jest w rejestrze prowadzonym przez Prezesa UOKiK .

 

  1. KLAUZULA WALORYZACYJNA.


Zgodnie z art. 385³ PKT 20 k.c. niewane jest postanowienie umowne, które przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta (dewelopera) do okrelenia lub podwyszenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy, bez przyznania konsumentowi prawa odstpienia od umowy. Prowadzenie dziaalnoci gospodarczej nie daje deweloperom prawa do przerzucania caego ciaru inwestycji na nabywców. Deweloper, jako jednostka profesjonalna, ma obowizek przewidywa ryzyko zmiany cen i wkalkulowa je w cen umown budowy mieszkania. Nie moe w adnym zakresie obarcza odpowiedzialnoci za zaistniay stan rzeczy nabywców. Dla przykadu warto przytoczy dwie klauzule zakwestionowane przez Sd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 21 grudnia 2004r. (sygn. akt XVII Amc 69/03), wpisane równie do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Jedna z nich brzmiaa: „Koszt budowy 1 m2 powierzchni cakowitej moe si zmieni w zalenoci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych majcych wpyw na koszt budowy" (pozycja nr 284 rejestru). Zgodnie z drug, decyzj o zmianach kosztu budowy 1 m2 i innych w tym zakresie podejmowa mia zarzd, a o zmianach tych przyszy uytkownik mia by kadorazowo informowany odrbnym pismem (pozycja nr 285 rejestru).


2. KLAUZULA DOTYCZCA ZMIANY CENY W ZWIZKU ZE ZMIAN POWIERZCHNI LOKALU.


Postanowienia umowne, stosowane przez deweloperów w obrocie konsumenckim, dajce deweloperowi moliwo podwyszenia ceny przedmiotu umowy (lokalu mieszkalnego) w wyniku zwikszenia jego powierzchni, bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa do odstpienia od umowy stanowi klauzule niedozwolone (klauzula wpisana do Rejestru pod nr 227). Przedmiotowe postanowienia umoliwiaj deweloperowi jednostronne, swobodne dokonanie zmian przedmiotu umowy bez wanej przyczyny wskazanej w umowie, przyznaj przedsibiorcy uprawnienie do stwierdzenia zgodnoci wiadczenia z umow, pozostawiajc mu swobod w zakresie zmiany powierzchni lokalu. Wtpliwoci Prezesa UOKiK budzio postanowienie, w którym deweloperzy zastrzegaj moliwo zmiany powierzchni lokalu nawet o 2 proc. Zdaniem Urzdu moe to skutkowa ograniczeniem odpowiedzialnoci przedsibiorców za nienaleyte wykonanie umowy i prowadzi do sytuacji, w której konsumenci bd musieli zaakceptowa lokal o innej powierzchni ni zamierzali naby.


3. POSTANOWIENIE DOTYCZCE KARY UMOWNAEJ ZA ODSTPIENIE OD UMOWY, ODSTPNE.


W wyroku z dnia 18 maj 2005r, sygn. akt XVII Amc 86/03, Sd Okrgowy w Warszawie - Sd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna za niedozwolone postanowienie umowne, zgodnie z którym w przypadku odstpienia przez Sprzedawc od umowy z powodu jej nienaleytego wykonywania przez Kupujcego bd w przypadku, gdy Kupujcy odstpi od umowy, Sprzedawca zwróci Kupujcemu wpacone nalenoci, po potrceniu 5 % cznej ceny przedmiotu umowy. Zwrot nastpi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu, a w przypadku nieznalezienia nowego nabywcy w terminie 12 miesicy od dnia odstpienia z terminem patnoci kolejnych 30 dni (a wic de facto 13 miesicy). SOKiK uzna, i kara umowna/odstpne w wysokoci 5% stanowi klauzul niedozwolon, a zwrot nalenoci nie moe by uzaleniony od podpisania umowy z nowym Klientem. Sam fakt wprowadzenia kary umownej i odstpnego nie budzi wtpliwoci Prezesa UOKiK, a jedynie jej wysoko.


 

4. POSTANOWIENIE DOTYCZCE ZMIANY TERMINU ZAKOCZENIA

INWESTYCJI.


Zastrzeenie przez dewelopera prawa do zmiany terminu zakoczenia inwestycji, gdy zmiana wynika z przyczyn od niego niezalenych, w tym w szczególnoci siy wyszej, wraz ze zobowizaniem do poinformowania nabywcy na pimie z odpowiednim wyjanieniem i wskazaniem nowego terminu, uznane zostao przez SOKiK za klauzul niedozwolon (wyrok SOKiK z dnia 17.08.2006 r., XVII Amc 100/05) - klauzula wpisana do Rejestru pod nr 921. W/wym. postanowienie uprawniao dewelopera do jednostronnej zmiany terminu zakoczenia inwestycji z przyczyn w nim wymienionych. Jednoczenie dawao moliwo dokonywania wicej interpretacji umowy, czego skutkiem moe by nieograniczone rozszerzenie okolicznoci wpywajcych na przeduenie terminu.


      1. POSTANOWIENIE WPROWADZAJCE ZARZD NIERUCHOMOCI.


UOKiK, dokonujc kontroli postanowie wzorców umownych, uzna za niedozwolone stosowanie klauzul przyznajcych deweloperowi penienie funkcji zarzdcy nieruchomoci przez okrelony czas np.: 2 - 3 lata, ograniczajcych prawa wacicieli lokali, wynikajce z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o wasnoci lokali, w kwestii okrelenia sposobu zarzdu nieruchomoci wspóln, np.: „DEWELOPER zobowizuje si przez okres dwóch lat we wasnym zakresie, lub wskae firm zarzdzajc do koca 2004 roku, zapewni odpatn na koszt KUPUJCEGO i z jego upowanienia udzielonego niniejsz umow administracj budynku. Po upywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez wacicieli lokali w trybie wynikajcym z ustawy o wasnoci lokali."


6. POSTANOWIENIE WYCZAJCE LUB OGRANICZAJCE ODPOWIEDZIALNO DEWELOPERÓW ZA NIEWYKONANIE LUB NIENALEYTE WYKONANIE UMOWY.


Postanowienia umowne, wyczajce lub ograniczajce odpowiedzialno dewelopera za niedochowanie naleytej starannoci przy wykonywaniu przedmiotu umowy, stanowi niedozwolone postanowienia, które nie wi konsumenta. Przykadem takiej klauzuli jest wyczenie odpowiedzialnoci dewelopera za opónienie w realizacji inwestycji bd opónienie wydania lokalu. Najwicej kontrowersji w praktyce wywouj klauzule wyczajce odpowiedzialno dewelopera z okrelonych przyczyn. Czsto umowy deweloperskie zawieraj postanowienia wyczajce odpowiedzialno dewelopera z powodu zaistnienia tzw. siy wyszej. Tego typu klauzule mog zosta uznane przez Sd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone na podstawie art. 3853 pkt 2 KC. Zgodnie z tym przepisem, postanowienia, które w istotny sposób ograniczaj lub wyczaj odpowiedzialno wzgldem konsumenta za niewykonanie lub nienaleyte wykonanie zobowizania, w razie wtpliwoci uwaa si za niedozwolone.

 

7. POSTANOWIENIE PRZYZNAJCE DEWELOPEROWI UPRAWNIENIE DO ROZWIZANIA UMOWY LUB ODSTPIENIA OD UMOWY W PRZYPADKU NIESPENIENIA PRZEZ KONSUMENTA WIADCZENIA PIENIʯNEGO W TERMINIE

 

Zastrzeenie w umowie prawa dewelopera do rozwizania lub odstpienia od umowy w przypadku opónienia w zapacie nalenoci przez Kupujcego - konsumenta, stanowi klauzul niedozwolon. W przypadku opónienia w zapacie deweloper ma prawo da odsetek ustawowych od nieterminowo uregulowanej nalenoci. Dopuszczalne jest ustalenie, i prawo do odstpienia od umowy przysuguje deweloperowi po bezskutecznym upywie dodatkowego terminu, wyznaczonego Kupujcemu w wezwaniu do zapaty. W wielu wypadkach prawo dewelopera do odstpienia od umowy poczone jest z prawem dania wysokiej kary umownej - postanowienie takie nie wie konsumenta.

 

 

8. KLAUZULE UPRAWNIAJCE DO JEDNOSTRONNEGO ODBIORU LOKALU PRZEZ DEWELOPERA

 

Sprzeczne z dobrymi obyczajami s postanowienia przewidujce prawo dewelopera do jednostronnego odbioru lokalu i stwierdzenia zgodnoci lokalu z umow w przypadku, gdy konsument nie stawi si w wyznaczonym przez dewelopera terminie w celu protokolarnego obioru lokalu, np. „Jeeli Klient nie stawi si w celu odbioru Przedmiotu Sprzeday w drugim terminie, Lokal bdzie uwaany za odebrany przez Klienta bez zastrzee."


Arkadiusz Zuzmak

radca prawny




 



Arkadiusz Zuzmak
Arkadiusz Zuzmak
Radca prawny
Kancelaria Radcw Prawnych i Adwokatw ZUZMAK i Partnerzy Spka partnerska