Oferty z podkarpackiego rynku nieruchomości
Podkarpackie nieruchomości
Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!      Rzeszów - miasto centrów handlowych           Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?               Rzeszów - miasto centrów handlowych        Ziemia zawsze w cenie         Rzeszów - miasto centrów handlowych      Nowe mieszkanie ze wsparciem pastwa!!         Rzeszów - miasto centrów handlowych       Czy warto inwestowa w podkarpackie nieruchomoci?                    Ziemia zawsze w cenie       Rzeszów - miasto centrów handlowych

06.05.2014 Kiedy reklama wolno stojca...

07.01.2014 Samowoli budowlanej da si unikn.

21.05.2013 Ustawa deweloperska - uatwienia...

19.07.2012 Czy warto inwestowa w...

05.08.2011 Zmiany w "Rodzina na swoim"

07.12.2010 Ostatnia szansa na...

08.06.2010 UOKiK – Urzd Ochrony...

08.03.2010 Niedozwolone zapisy umowne...

15.12.2009 PRZYKADOWE ZAGROENIA W UMOWACH...

17.08.2009 Jak krok po kroku przebrn...

21.07.2009 Masz kredyt we franku masz nowe...

23.03.2009 ATWIEJSZY NAJEM MIESZKA

05.02.2009 Czy warto teraz kupowa mieszkanie?

30.01.2009 Kredyt hipoteczny w euro?

05.01.2009 Czy mona przenie na inn...

15.11.2008 Jak zmienia si rynek kredytw...

12.08.2008 Na co zwraca uwag przy wyborze...

03.07.2008 Studenci coraz czciej...

15.03.2008 Jak zasiedzie suebno drogi...

10.03.2008 Na co powinnimy zwrci uwag...

20.02.2008 Jakie podatki i koszty dodatkowe...

30.08.2007 Jak kupi mieszkanie na rynku...

21.08.2007 Rozmowa z Jaromirem Rajzerem, z...

06.07.2007 Planowane zmiany w podatkach -...

30.03.2007 Kredyt Konsolidacyjny

24.03.2007 Kredyt hipoteczny na...

13.03.2007 Bezpieczniej jest wynajmowa...

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

01.11.2006 Czy warto inwestowa w...

07.08.2006 W przyszym roku wchodz nowe...

26.05.2006 Pytanie o mieszkanie

26.04.2006 Mieszkaniowy Boom

01.07.2004 Zasady udzielania zezwole na...

15.10.2003 Czy mona wypowiedzie umow...

04.11.2002 Stagnacja czy rozwj?

04.11.2002 Inwestor podany, gdzie szuka...

Powr�t

02.01.2007 Ziemia z VAT-em

Czy naley spodziewa si dalszego wzrostu cen dziaek i jaki wpyw maj na to podatki ? Kiedy pacimy podatek VAT przy sprzeday ziemi?

ZIEMIA Z VAT-em 

Ustawa z dnia 11.03.04r. o podatku od towarów i usug (dalej UstawaVAT) wprowadzia znaczce zmiany w kwestii opodatkowania ziemi. Wczeniej zasad byo wyczenie jej z opodatkowania podatkiem VAT, obecnie za ziemia co do zasady podlega opodatkowaniu VAT-em i to stawk 22%. Od tej zasady jest szereg wycze i zwolnie.
Od czasu wejcia w ycie UstawyVAT mino troch czasu a wtpliwoci co do opodatkowania gruntów jak byy tak s nadal . Co wicej praktyka pokazuje , e nawet urzdy skarbowe rónie interpretuj przepisy.

Nie kady podatnik jest zobowizany paci VAT. W odniesieniu do sprzeday gruntu dokonanej przez osoby fizyczne naley to rozpatrywa w wietle art.15 ust.1 i 2 Ustawy VAT. Dla ustalenia czy prywatna wasno osoby fizycznej bdzie przy sprzeday opodatkowana VAT-em naley rozstrzygn czy osoba ta dokonujc sprzeday dziaa w okolicznociach , które pozwalaj potraktowa te czynnoci jako dziaalno gospodarcz. Trzeba przy tym podkreli, e w rozumieniu UstawyVAT za dziaalno gospodarcz uwaa si te czynnoci wykonane jednorazowo ale z zamiarem wykonywania ich w sposób czstotliwy. Tak wic rolnik , który sprzeda jedn z kilku posiadanych od lat dziaek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudow, nie majc zamiaru sprzeday pozostaych, zapewne nie bdzie podlega podatkowi ale osoba , która zakupi inwestycyjnie wikszy area , podzieli go geodezyjnie, wyczy z produkcji rolnej a nastpnie od razu bdzie sukcesywnie sprzedawa poszczególne dziaki musi liczy si z koniecznoci zapaty VAT-u nawet przy pierwszej sprzeday. Podobnie te osoba , która prowadzi dziaalno gospodarcz polegajc na obrocie nieruchomociami. Liczy si tu , jak podkrelaj organy skarbowe, zamiar waciciela do okrelonego wykorzystania nieruchomoci w dniu jej nabycia. Jednake ciko byoby , w mojej opinii, potraktowa za dziaalno gospodarcz sprzeda posiadanych od lat dziaek budowlanych przez osob fizyczn nawet jeli dokonaa pewnych wybranych jedynie czynnoci np.: podziau geodezyjnego, w sytuacji jeli w chwili nabycia nie miaa zamiaru ich odsprzedawa, lecz wykorzystywa na inny cel a podzia mia jedynie zwikszy szans sprzeday (np.: ze wzgldu na duy obszar dziaki). Zdanie takie podzieli w dniu 16.03.06r. Urzd Skarbowy w Warszawie ródmieciu traktujc sprzeda wydzielonych dziaek jako wykonanie przysugujacego wacicielowi prawa wasnoci . Jeli osoba ta nie bdzie kontynuowaa takich czynnoci i nie nada im charakteru staego to nie mona uzna tego za dziaalnoc gosp. i opodatkowa VAT-em. Podobnie uzna Urzd Skarbowy w Namysowie w odniesieniu do rolnika, który sprzeda dziaki pod zabudow wchodzce wczeniej przez dugi czas w skad jego gospodarstwa rolnego. Jednake WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 09.03.06r. w podobnej sprawie ale przy sprzeday kilku dziaek powstaych z wydzielenia gospodarstwa rolnego stwierdzi , e VAT jest naleny gdy sprzedajcy podj szereg czynnoci (podzia, odrolnienie, zmiana przeznaczenia) a nastepnie sprzedawa sukcesywnie rónym nabywcom. Tak wic orzeczenia i interpretacje mog i róni si w zalenoci od urzdu, sdu jak te od indywidualnego stanu faktycznego.

Pamitajmy , e w sytuacji gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT-em strony transakcji zobowizane s uici podatek od czynnoci cywilnoprawnych. Naley tez zauway , e podatnicy prowadzcy dziaalno gosp. i korzystajacy ze zwolnienia podmiotowego z VAT ze wzgldu na nieprzekroczony limit 10 000 euro obrotu mog mie problem bo art.113 UstawyVAT stwierdza, i zwolnienia tego nie stosuje sie m.in.: w przypadku dostawy terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudow .

VAT przy sprzeday dziaek niezabudowanych. Przede wszystkim nie wszystkie tereny niezabudowane podlegaj opodatkowaniu VAT-em. Art. 43 ust.1pkt9 Ustawy VAT zwalnia z podatku tereny niezabudowane inne ni budowlane oraz przeznaczone pod zabudow a wic np.: grunty rolne, lene , rekreacyjne. Niestety nie ma rozrónienia stawki VAT dla rónych rodzajowo terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudow . Jednolita stawka (22%) obowizuje dla terenów komercyjnych jak i mieszkaniowych, co nie jest rozwizaniem najszczliwszym. Skoro nowe budownictwo mieszkaniowe korzysta z preferencyjnej stawki 7% (równie dziaki zabudowane tymi budynkami) to dlaczego nie zrónicowa stawek podatku VAT w zalenoci od przeznaczenia danej dziaki budowlanej. Kolejne utrudnienie wynika z faktu , i art.43 ust.2 pkt2 UstawyVAT wycza grunt z definicji towaru uywanego. Oznacza to , e podatnik nawet jeli nie odlicza podatku VAT przy kupnie musi go naliczy przy sprzeday. Inaczej jest przy terenach zabudowanych, gdy zgodnie z UstawVAT od sprzeday towarów (np.:budynków) uywanych podatnikowi przysuguje zwolnienie przedmiotowe z VAT. Towarem uywanym jest budynek, budowla lub ich czci jeli od koca roku , w którym zakoczono budow mino co najmniej 5 lat. Zasad jest , e podatek VAT (lub jego brak), któremu podlega budynek obowizuje równie w stosunku do gruntu, z którym jest zwizany.
Istotna kwesti dla potrzeby okrelenia VAT-u jest umiejtno rozrónienia terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudow od innych kategorii terenów . UstawaVAT nie okrela jednoznacznych kryteriów ani wskazówek. Mona przyj , e o przeznaczeniu decyduj przede wszystkim przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 4 tej ustawy mówi , i o przeznaczeniu terenu decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla wikszoci jednak obszaru naszego kraju wci brakuje tyche planów, co stanowi trudno interpretacyjn. W takiej sytuacji nie wiadomo jakimi dokumentami naley si kierowa : warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu - o ile s , przeznaczeniem wynikajcym z rejestru gruntów (takie stanowisko zaj w dniu 30.12.04r.Urzd Skarbowy w Szczytnie), a moe studium uwarunkowa i kierunków zagospodarowania przestrzennego (stanowisko z 16.02.05r. Urzdu Skarbowego w Lublinie), a moe w zalenoci od celów i przedsiwzi jakim suy bdzie nabywany grunt (stanowisko z 06.12.04r. Urzdu Skarbowego w Nowej Rudzie). Wszystkie te „zastpcze" metody okrelania przeznaczenia terenu s mocno nieprecyzyjne i mog nie odzwierciedla moliwoci faktycznego zagospodarowania. Bo np.: negatywna decyzja o WZiZT dotyczy okrelonego przedsiwzicia , inne moe za by zrealizowane, grunt okrelony jako rolny w ewidencji w rzeczywistoci nie zawsze taki obecnie ma charakter itd.

W przypadku gruntów zabudowanych sytuacja jest nieco odmienna. Przede wszystkim przy sprzeday nieruchomoci zabudowanych nie ma moliwoci uzyskania zwolnienia z VAT w zalenoci od rodzaju gruntu (budowlany , rolny , rekreacyjny itd). Zawsze o stawce podatku VAT dla gruntu zabudowanego zgodnie z art.29 ust.5 decyduje stawka podatku nalena za budynki czy budowle na nim posadowione. Jeli wic bdziemy mieli do czynienia z budynkiem mieszkalnym to stawka wynosi bdzie 7% zarówno dla budynku jak i dla gruntu, z którym jest stale zwizany , a jeli budynek bdzie mia charakter komercyjny to VAT za budynek jak i za grunt moe wynie 22%. Oczywicie pamitajmy , e moemy by w ogóle zwolnieni z podatku VAT. Dotyczy to dostawy budynków mieszkalnych zasiedlonych lub nie zamieszkanych po raz pierwszy (art.43 ust.1 pkt10) ale przede wszystkim uywanych - zgodnie z wczeniej opisan interpretacj. Zwolnienie wtedy obejmowa bdzie budynki ale i grunty pod nimi.

Sprzeda wieczystego uytkowania gruntu okrelona jest w UstawieVAT jako usuga a nie dostawa . Co do zasady podlega stawce VAT 22%. Nie ma moliwoci przy terenach nie zabudowanych do skorzystania ze zwolnienia jako towar uywany - analogicznie jak przy sprzeday gruntów. Inaczej natomiast okrelono zwolnienie w zalenoci od przeznaczenia terenu nie zabudowanego. W tym przypadku zwolnienie dotyczy wycznie terenów przeznaczonych na cele rolnicze. O sklasyfikowaniu jako rolniczym powinno decydowa przede wszystkim faktyczne wykorzystanie terenu a nie np. plan zagospodarowania terenu. To wic ewidencja gruntów moe rzeczywicie okrela charakter terenu. Opodatkowanie sprzeday wieczystego uytkowania gruntu zabudowanego jest okrelone podobnie, jak w przypadku sprzeday gruntu zabudowanego.

Podsumowujc naley zwróci uwag na fakt rónic w interpretacji przepisów przez róne urzdy skarbowe czy sdy administracyjne. Waciwym wic rozwizaniem w sprawach trudniejszych , budzcych wtpliwoci jest wystpienie do waciwego miejscowo urzdu skarbowego z zapytaniem o wic interpretacj przepisów prawa.

Poniewa coraz czciej bdziemy spotyka si ze sprzeda gruntów zwaszcza niezabudowanych ze stawk 22% VAT mona przewidywa , e niezalenie od innych przyczyn czy tendencji rynkowych bdzie to kolejny powód do wzrostu cen dziaek. I maym pocieszeniem jest fakt , i nie bdzie wówczas pobierany 2% podatek od czynnoci cywilnoprawnych.
 

Jaromir Rajzer
Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomoci
Nieruchomoci Certus Sp. z o.o.