Można być właścicielem mieszkania, a jednocześnie nie mieć gdzie zamieszkać w mieście, w którym znajduje się praca. Hiszpania pokazuje, jak duże znaczenie dla dostępności nieruchomości ma ich lokalizacja. Kraj dysponuje zasobem ponad 450 tys. niesprzedanych nowych mieszkań, a równocześnie od lat buduje zbyt mało lokali w stosunku do liczby powstających gospodarstw domowych. Eksperci Otodom ostrzegają, że w Polsce podobny problem może pojawić się w związku z dziedziczeniem nieruchomości przez młodsze pokolenia.
W debacie o rynku mieszkaniowym najczęściej pojawiają się trzy kwestie: ceny, liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży oraz tempo budowy nowych inwestycji. Znacznie rzadziej analizuje się to, czy nieruchomości znajdują się w miejscach, w których ludzie rzeczywiście chcą mieszkać i mają możliwość podjęcia pracy.
Tymczasem lokalizacja może przesądzać o tym, czy posiadanie mieszkania stanowi realne rozwiązanie problemu mieszkaniowego, czy jedynie element majątku, którego trudno wykorzystać do zaspokojenia bieżących potrzeb.
Hiszpania ma ponad 450 tys. niesprzedanych mieszkań, a jednocześnie zmaga się z niedoborem
Hiszpański rynek nieruchomości jest przykładem strukturalnego niedopasowania zasobów mieszkaniowych do potrzeb ludności.
Według danych hiszpańskiego Ministerstwa Mieszkalnictwa i Agendy Miejskiej na koniec 2025 roku w kraju pozostawało około 455 tys. niesprzedanych nowych mieszkań. Znaczna część tego zasobu ma swoje źródło w boomie budowlanym z początku XXI wieku.
Jednocześnie Banco de España, czyli hiszpański bank centralny, oszacował, że w latach 2021–2025 liczba nowo powstałych gospodarstw domowych przewyższyła liczbę mieszkań oddanych do użytkowania o około 750 tys.
Nie oznacza to, że dokładnie 750 tys. rodzin pozostaje bez dachu nad głową. Jest to miara skumulowanej różnicy między przyrostem gospodarstw domowych a nowym budownictwem, która nie uwzględnia wszystkich możliwości wykorzystania istniejących zasobów.
Pokazuje jednak skalę nierównowagi między zapotrzebowaniem na mieszkania a tempem zwiększania podaży.
Co istotne, problem jest silnie skoncentrowany geograficznie. Według hiszpańskiego banku centralnego około połowa tej luki przypada na sześć prowincji, wśród których znajdują się Madryt, Barcelona, Alicante, Walencja, Murcja i Malaga.
Dlaczego niesprzedane mieszkania nie rozwiązują problemu?
Na pierwszy rzut oka sytuacja może wydawać się paradoksalna. Jeżeli na rynku pozostają setki tysięcy niesprzedanych nieruchomości, dlaczego jednocześnie istnieje tak duża presja na budowę kolejnych mieszkań?
Odpowiedź wiąże się przede wszystkim z niedopasowaniem istniejącej oferty do potrzeb kupujących.
Część lokali powstałych podczas wcześniejszego boomu budowlanego znajduje się w lokalizacjach o ograniczonym popycie lub wymaga znacznych nakładów remontowych. Inne mogą być niedostosowane cenowo lub funkcjonalnie do oczekiwań gospodarstw domowych.
Nie należy jednak zakładać, że cały niesprzedany zasób znajduje się na terenach wyludniających się. Dane hiszpańskiego ministerstwa pokazują, że wiele takich mieszkań znajduje się również w dużych i ludnych regionach, w tym w Madrycie i Katalonii.
Sam fakt istnienia nieruchomości w danym regionie nie oznacza zatem, że jest ona dostępna dla osób poszukujących mieszkania w konkretnej miejscowości, dzielnicy czy przedziale cenowym.
Problem ten dobrze ilustruje wypowiedź dr. Macieja Kietlińskiego, eksperta ds. ekonomicznych Otodom:
„Dostępny lokal w jednym regionie nie pomoże rodzinie, która potrzebuje mieszkania w innym” – wskazuje ekspert.
To właśnie geograficzne niedopasowanie podaży i popytu jest jednym z najważniejszych wniosków płynących z hiszpańskich doświadczeń.
Ceny mieszkań w Hiszpanii rosną szybciej niż w Polsce
Skutki nierównowagi między podażą a popytem są widoczne również w statystykach cenowych.
Według Eurostatu w drugim kwartale 2026 roku ceny nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii wzrosły o 12,1% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.
W Polsce wzrost wyniósł w tym samym czasie 6,3%, natomiast średnia dla całej Unii Europejskiej osiągnęła 4,7%.
| Rynek | Zmiana cen mieszkań r/r, II kw. 2026 |
|---|---|
| Hiszpania | +12,1% |
| Polska | +6,3% |
| Unia Europejska | +4,7% |
Źródło: Eurostat, House Price Index, dane opublikowane 1 października 2026 roku. Wskaźnik obejmuje ceny mieszkań i domów nabywanych przez gospodarstwa domowe na rynku pierwotnym i wtórnym.
Hiszpański wzrost cen był więc niemal dwukrotnie wyższy niż polski.
Nie można jednak przypisywać tej różnicy wyłącznie geograficznemu rozmieszczeniu mieszkań. Na ceny wpływają również dochody gospodarstw domowych, koszty finansowania, podaż gruntów, tempo budowy oraz popyt związany z migracją i turystyką.
Hiszpański przykład pokazuje przede wszystkim, że duży zasób istniejących mieszkań nie wystarczy do ograniczenia presji cenowej, jeżeli nie odpowiada on strukturze rzeczywistego zapotrzebowania.
W Polsce podobny problem może wynikać z dziedziczenia nieruchomości
Polski rynek mieszkaniowy znajduje się w innej sytuacji niż hiszpański. Nie oznacza to jednak, że problem niedopasowania geograficznego jest nam całkowicie obcy.
W najbliższych dekadach istotnego znaczenia może nabierać przekazywanie nieruchomości pomiędzy pokoleniami.
Z badania Otodom „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości” wynika, że 32% badanych właścicieli otrzymało swoje mieszkanie lub dom w drodze darowizny albo dziedziczenia.
To ważny wynik, ponieważ pokazuje, że zakup nieruchomości na wolnym rynku nie jest jedyną drogą do uzyskania własnego lokum.
Dziedziczenie może znacząco poprawić sytuację majątkową gospodarstwa domowego. Nie zawsze jednak prowadzi do rozwiązania jego potrzeb mieszkaniowych.
Jeżeli odziedziczony dom znajduje się w niewielkiej miejscowości, a praca i życie rodzinne spadkobiercy związane są z dużą aglomeracją, nieruchomość może mieć dla niego przede wszystkim wartość majątkową, nie zaś bezpośrednio użytkową.
Własny dom w małej miejscowości nie zawsze oznacza chęć pozostania tam na całe życie
Badanie Otodom pokazuje, że stosunek do posiadanej nieruchomości jest silnie związany ze stylem życia i planami mieszkańców.
W grupie określonej przez autorów raportu jako „Zakorzenieni z przyzwyczajenia” 63% badanych otrzymało lub odziedziczyło nieruchomość w miejscu, w którym mieszka od urodzenia.
Jednocześnie około połowa przedstawicieli tej grupy deklaruje, że gdyby miała taką możliwość, za dziesięć lat chętnie mieszkałaby pod innym adresem.
To istotna różnica między posiadaniem nieruchomości a rzeczywistą satysfakcją z miejsca zamieszkania.
Własność może zapewniać stabilność i bezpieczeństwo finansowe, ale nie musi oznaczać dostępu do odpowiednich miejsc pracy, usług publicznych, transportu czy możliwości rozwoju zawodowego.
Warto zaznaczyć, że przedstawione wartości dotyczą wyodrębnionej w badaniu grupy mieszkańców, a nie wszystkich właścicieli nieruchomości w małych miejscowościach.
Nie każda odziedziczona nieruchomość stanowi problem
Równie ważne jest to, że dziedziczenie może sprzyjać długoterminowej stabilizacji mieszkaniowej.
Wśród uczestników badania określanych jako „Głęboko zakorzenieni” 44% właścicieli odziedziczyło swoje mieszkanie lub dom.
Jednocześnie aż 90% przedstawicieli tej grupy uważa, że obecne miejsce zamieszkania bardzo dobrze odpowiada ich stylowi życia.
Oznacza to, że sam sposób nabycia nieruchomości nie przesądza o jej przydatności.
Kluczowe pozostają potrzeby konkretnej osoby, jej związki z lokalną społecznością, dostępność usług i możliwości zawodowe.
Dla części mieszkańców odziedziczony dom może być najważniejszym źródłem bezpieczeństwa. Dla innych stanie się majątkiem, który trzeba będzie sprzedać, wynająć lub utrzymywać niezależnie od aktualnego miejsca życia.
Młodzi mogą odziedziczyć nieruchomość, ale nadal wynajmować mieszkanie
Szczególnie interesująca sytuacja dotyczy młodszych gospodarstw domowych, które częściej zmieniają miejsce zamieszkania w związku z edukacją, pracą lub zakładaniem rodziny.
Według badania Otodom wśród bezdzietnych osób w wieku 18–34 lat 37% otrzymało nieruchomość od rodziców. Jednocześnie ponad połowa przedstawicieli tej grupy zajmuje lokale wynajmowane lub użyczone, a niewiele ponad jedna trzecia spodziewa się, że za dziesięć lat będzie mieszkać pod obecnym adresem.
Dane te nie oznaczają, że wszyscy młodzi korzystający z najmu są jednocześnie właścicielami nieruchomości otrzymanych od rodziny. Pokazują jednak złożoność ich sytuacji mieszkaniowej i ograniczoną trwałość obecnych wyborów lokalizacyjnych.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, zwraca uwagę, że młodsze pokolenia mogą w przyszłości łączyć dziedziczenie nieruchomości z wynajmem, przeprowadzkami oraz późniejszym zakupem mieszkania na własne potrzeby.
W rezultacie część osób może posiadać dom lub mieszkanie w jednym regionie, a równocześnie ponosić koszty najmu w innym mieście.
Z perspektywy gospodarstwa domowego oznacza to, że wartość posiadanego majątku nie zawsze przekłada się bezpośrednio na łatwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Warszawa pokazuje, jak duże znaczenie ma lokalizacja
Różnice między lokalnymi rynkami mieszkaniowymi można prześledzić na przykładzie największych polskich miast.
Według wstępnych danych Otodom Analytics na koniec października 2026 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wynosiła 19 766 zł za metr kwadratowy.
Średnia cena lokali oznaczonych w monitoringu jako sprzedane była niższa i wynosiła 18 963 zł/m².
Przy takiej przeciętnej cenie 50-metrowe mieszkanie odpowiada wartości około 948 tys. zł.
Nie jest to jednak średnia cena transakcyjna wynikająca z aktów notarialnych ani wycena konkretnego 50-metrowego lokalu. To orientacyjna kalkulacja wykonana na podstawie średniej ceny mieszkań odnotowanych jako sprzedane w monitoringu Otodom.
Więcej o różnicach między cenami ofertowymi i cenami mieszkań sprzedanych pisaliśmy w analizie cen mieszkań na siedmiu największych rynkach w październiku 2026 roku.
Z perspektywy młodej osoby posiadającej odziedziczoną nieruchomość w mniejszej miejscowości kluczowe jest pytanie, czy wartość tego majątku pozwala na zakup lub finansowanie mieszkania tam, gdzie rzeczywiście chce mieszkać.
Nie zawsze tak będzie, szczególnie jeżeli różnica pomiędzy cenami na obu rynkach jest znaczna.
Co można zrobić z odziedziczonym mieszkaniem w innym mieście?
Dziedziczenie nieruchomości położonej daleko od aktualnego miejsca życia nie oznacza, że właściciel musi się do niej przeprowadzić.
Możliwości wykorzystania odziedziczonego majątku zależą od stanu prawnego nieruchomości, lokalnego popytu oraz sytuacji finansowej spadkobiercy.
Do rozważenia pozostają między innymi:
- Sprzedaż nieruchomości i przeznaczenie uzyskanych środków na zakup mieszkania w bardziej odpowiedniej lokalizacji.
- Wynajem, jeżeli istnieje lokalny popyt, a przychody uzasadniają koszty utrzymania i zarządzania lokalem.
- Zachowanie nieruchomości na potrzeby własne lub rodzinne, zwłaszcza jeżeli ma ona wartość użytkową albo planowane jest wykorzystanie jej w przyszłości.
- Modernizacja, jeśli stan techniczny i lokalny rynek uzasadniają poniesienie dodatkowych nakładów.
Każde rozwiązanie wiąże się jednak z kosztami i ryzykiem.
Sprzedaż może być utrudniona tam, gdzie niewiele osób poszukuje nieruchomości. Wynajem wymaga znalezienia najemców i utrzymywania budynku, a niektóre starsze domy generują wysokie wydatki na ogrzewanie i remonty.
Przed podjęciem decyzji warto również sprawdzić stan prawny nieruchomości, ewentualne współwłasności i obciążenia oraz skutki podatkowe planowanych działań.
Nie istnieje więc uniwersalna odpowiedź na pytanie, czy odziedziczony dom lepiej sprzedać, wynająć czy zachować.
Dlaczego sama liczba mieszkań nie wystarcza do oceny sytuacji na rynku?
Porównanie Polski i Hiszpanii prowadzi do szerszego wniosku dotyczącego polityki mieszkaniowej i działalności deweloperskiej.
Budowa większej liczby mieszkań może zwiększać dostępność nieruchomości, ale jej skuteczność zależy również od tego, gdzie nowe lokale powstają.
Znaczenie mają lokalne rynki pracy, infrastruktura transportowa, poziom wynagrodzeń, dostępność usług oraz możliwości finansowe mieszkańców.
Dlatego dwa miasta o podobnej liczbie dostępnych mieszkań mogą charakteryzować się zupełnie innym poziomem presji cenowej.
W regionach przyciągających nowych mieszkańców popyt może przewyższać tempo budownictwa. Z kolei na obszarach tracących ludność mogą pozostawać nieruchomości trudne do sprzedaży lub wynajęcia.
W Polsce dodatkowym czynnikiem może stać się przekazywanie starszych domów i mieszkań pomiędzy pokoleniami.
Jeżeli młodsi spadkobiercy nie będą zainteresowani zamieszkaniem w odziedziczonych nieruchomościach, znaczenia nabierze możliwość ich sprzedaży, adaptacji lub wykorzystania przez innych mieszkańców.
Czego Polska może nauczyć się od Hiszpanii?
Hiszpański przykład pokazuje, że problemu dostępności mieszkań nie da się sprowadzić do prostego porównania liczby gospodarstw domowych i liczby istniejących lokali.
Znaczenie ma geograficzne rozmieszczenie zasobów, ich stan techniczny, ceny oraz rzeczywiste potrzeby mieszkańców.
W Polsce nie ma podstaw, aby na podstawie samej sondy Otodom przewidywać wystąpienie kryzysu identycznego z hiszpańskim. Badanie wskazuje jednak na ryzyko, które warto analizować wraz z postępującymi zmianami demograficznymi.
Dziedziczenie nieruchomości może poprawiać sytuację majątkową młodszych pokoleń, ale nie musi zapewniać im mieszkania w miejscu odpowiadającym ich potrzebom zawodowym i rodzinnym.
Najważniejszy wniosek jest prosty: dostępność mieszkań to nie tylko liczba lokali i ich przeciętna cena, lecz także możliwość zamieszkania tam, gdzie człowiek rzeczywiście chce i może prowadzić swoje życie.
FAQ – najczęstsze pytania o dziedziczenie i dostępność mieszkań
Czy odziedziczenie mieszkania oznacza rozwiązanie problemu mieszkaniowego?
Nie zawsze. Odziedziczona nieruchomość może stanowić cenny majątek, ale jeśli znajduje się daleko od miejsca pracy lub życia rodzinnego, nie musi zaspokajać bieżących potrzeb mieszkaniowych. Znaczenie mają jej lokalizacja, stan techniczny, koszty utrzymania oraz możliwość sprzedaży lub wynajmu.
Dlaczego w Hiszpanii brakuje mieszkań, skoro pozostaje tam ponad 450 tys. niesprzedanych lokali?
Istotnym problemem jest niedopasowanie istniejących nieruchomości do potrzeb kupujących. Część mieszkań znajduje się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, wymaga remontu lub nie odpowiada możliwościom finansowym nabywców. Jednocześnie nowe gospodarstwa domowe powstają przede wszystkim w określonych regionach, gdzie podaż nie nadąża za zapotrzebowaniem.
Czy w Polsce młodzi ludzie często otrzymują mieszkania od rodziny?
Według badania Otodom „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób” 32% badanych właścicieli otrzymało nieruchomość w spadku lub darowiźnie. Jest to wynik dotyczący właścicieli objętych badaniem, a nie odsetek wszystkich młodych Polaków posiadających odziedziczone mieszkanie.
Co zrobić z odziedziczonym domem, jeśli mieszka się w innym mieście?
Można rozważyć sprzedaż, wynajem, zachowanie nieruchomości na potrzeby rodzinne albo jej modernizację. Wybór powinien uwzględniać lokalną sytuację rynkową, stan prawny i techniczny budynku, możliwe przychody oraz koszty utrzymania. W sprawach podatkowych i spadkowych warto skorzystać z indywidualnej porady specjalisty.
Czy stabilizacja cen mieszkań oznacza, że łatwiej będzie kupić własne lokum?
Niekoniecznie. Dostępność mieszkań zależy nie tylko od zmian cen, lecz także od dochodów gospodarstw domowych, oprocentowania kredytów, wymaganych oszczędności oraz lokalizacji nieruchomości. Nawet przy stabilnych średnich cenach zakup mieszkania w dużej aglomeracji może pozostawać trudny dla wielu osób.
Źródła i metodologia: Otodom, „Mieszkanie w spadku, praca 200 km dalej. Czego Polska może się nauczyć od Hiszpanii?”, 6 listopada 2026 r.; Eurostat, House Price Index, II kwartał 2026; CaixaBank Research, analiza deficytu mieszkań w Hiszpanii, marzec 2026; RTVE, dane hiszpańskiego Ministerstwa Mieszkalnictwa o niesprzedanych lokalach, czerwiec 2026. Dane dotyczące dziedziczenia pochodzą z badania Otodom „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób”; jego komponent ilościowy stanowi ogólnopolski sondaż CAWI przeprowadzony przez IQS na próbie 3050 respondentów.
