Sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach deweloperskich w Polsce wzrosła w październiku 2026 roku o 27% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Nabywców znalazło około 5,1 tys. lokali, podczas gdy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży zaledwie 3,9 tys. nowych mieszkań. Mimo przewagi sprzedaży nad nową podażą liczba dostępnych lokali przekroczyła 59 tys. Skąd bierze się ten pozorny paradoks?
Najnowsze dane Otodom pokazują, że polski rynek deweloperski wszedł w ostatni kwartał 2026 roku z wyraźnie większą aktywnością kupujących niż rok wcześniej. Jednocześnie sytuacja na poszczególnych rynkach pozostaje zróżnicowana, a wzrost liczby transakcji nie oznacza automatycznie spadku dostępnej oferty.
Sprzedaż mieszkań w październiku 2026. Warszawa, Kraków i Wrocław na czele
W październiku 2026 roku na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych – w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Katowicach – deweloperzy sprzedali łącznie około 5,1 tys. mieszkań.
To wynik o 27% wyższy niż w październiku 2025 roku i o 39% wyższy niż w analogicznym miesiącu 2024 roku. Porównania dotyczą wstępnych danych sprzedażowych, bez późniejszych korekt.
Najwięcej mieszkań sprzedano w trzech największych ośrodkach:
- Warszawa – ponad 1600 mieszkań,
- Kraków – ponad 850 mieszkań,
- Wrocław – ponad 700 mieszkań.
We wszystkich trzech miastach październik okazał się najlepszym miesiącem pod względem liczby sprzedanych mieszkań od początku 2026 roku.
Nie oznacza to jednak, że rezultat całego rynku spełnił wcześniejsze oczekiwania. Według Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku w Otodom, rekordowa liczba wrześniowych rezerwacji wskazywała na możliwość osiągnięcia jeszcze wyższej sprzedaży.
Ostatecznie październikowy wynik był o około 1% niższy niż we wrześniu. Podobny kierunek miesięcznej zmiany obserwowano również w latach 2024 i 2025, dlatego samo niewielkie wyhamowanie nie musi świadczyć o odwróceniu wzrostowego trendu.
Rezerwacje mieszkań spadły po rekordowym wrześniu
Ważnym wskaźnikiem wyprzedzającym przyszłą sprzedaż jest liczba rezerwacji nowych mieszkań. Pokazuje ona zainteresowanie kupujących, ale nie każda rezerwacja kończy się podpisaniem umowy deweloperskiej.
We wrześniu 2026 roku na siedmiu analizowanych rynkach odnotowano około 3,5 tys. nowych rezerwacji. W październiku liczba ta zmniejszyła się o 14%, do około 3 tys.
Spadła również całkowita pula mieszkań posiadających status zarezerwowanych. Na koniec września było ich 7,2 tys., natomiast miesiąc później około 6,8 tys. Oznacza to zmniejszenie tej grupy o 5,6%.
Takie dane warto analizować ostrożnie. Spadek liczby rezerwacji może wynikać zarówno z finalizowania wcześniejszych transakcji, jak i z rezygnacji części klientów z zakupu. Sam bilans rezerwacji nie pozwala dokładnie określić, ile mieszkań trafiło ostatecznie do nabywców, a ile wróciło do dostępnej oferty.
Deweloperzy sprzedają więcej mieszkań, niż wprowadzają do oferty
W październiku do sprzedaży trafiło około 3,9 tys. nowych mieszkań. Miesiąc wcześniej było to blisko 4,5 tys. lokali.
Przewaga sprzedaży nad nowymi wprowadzeniami wyniosła więc w samym październiku około 1,2 tys. mieszkań.
Jeszcze wyraźniej tę relację widać w danych obejmujących pierwszych dziesięć miesięcy 2026 roku. Od stycznia do końca października deweloperzy na siedmiu największych rynkach:
- sprzedali prawie 42 tys. mieszkań,
- wprowadzili do sprzedaży około 37 tys. mieszkań.
Łączna sprzedaż przewyższała zatem nową podaż o około 5 tys. lokali, czyli o blisko 13% w relacji do liczby mieszkań wprowadzonych na rynek.
W porównaniu z pierwszymi dziesięcioma miesiącami 2025 roku liczba sprzedanych mieszkań wzrosła o 39%, natomiast liczba wprowadzeń zwiększyła się jedynie o 3%.
Oznacza to, że aktywność kupujących rosła zdecydowanie szybciej niż liczba nowych mieszkań trafiających do sprzedaży. Nie można jednak na tej podstawie przyjąć, że całkowita oferta musiała zmniejszyć się dokładnie o różnicę pomiędzy tymi dwiema wartościami.
Dlaczego oferta deweloperów nadal rośnie, mimo wysokiej sprzedaży?
Na koniec października 2026 roku liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów na siedmiu największych rynkach ponownie przekroczyła 59 tys. Była nieco wyższa niż na koniec września.
Wzrosła również łączna wartość oferowanych lokali, osiągając 51,9 mld zł.
Na pierwszy rzut oka dane mogą wydawać się sprzeczne. Skoro deweloperzy sprzedają więcej mieszkań, niż wprowadzają na rynek, dlaczego całkowita oferta nie maleje?
Wyjaśnienie wiąże się ze zmianami statusów mieszkań. Lokal może zostać wycofany z wolnej oferty po dokonaniu rezerwacji, ale nie oznacza to jeszcze ostatecznej sprzedaży. Jeżeli klient rezygnuje z transakcji, mieszkanie ponownie staje się dostępne.
„To efekt powrotu do oferty wielu mieszkań, czyli dużego ruchu między pulami lokali zarezerwowanych, sprzedanych i wolnych” – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Dlatego zestawienie liczby nowych mieszkań wprowadzonych przez deweloperów z liczbą transakcji nie wystarcza do pełnego opisania zmian dostępnej oferty. Istotne są również przesunięcia mieszkań pomiędzy poszczególnymi statusami sprzedażowymi.
Październikowe dane pokazują, że na rynku występuje jednocześnie wysoki popyt i znaczna liczba mieszkań dostępnych do zakupu.
Gdzie mieszkania sprzedają się najszybciej? Warszawa wyraźnie przed Katowicami
Poza samą liczbą transakcji ważny jest również czas potrzebny na wyprzedanie aktualnej oferty. Otodom analizuje go za pomocą wskaźnika czasu wyprzedaży, wyrażonego w kwartałach.
Wskaźnik pokazuje, jak długo trwałaby sprzedaż obecnie dostępnych mieszkań, gdyby utrzymało się tempo sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy i nie pojawiała się dodatkowa podaż.
| Rynek | Czas wyprzedaży oferty |
|---|---|
| Warszawa | 3,2 kwartału |
| Wrocław | 4,1 kwartału |
| Trójmiasto | 4,2 kwartału |
| Poznań | 4,3 kwartału |
| Kraków | 4,7 kwartału |
| Łódź | 6,1 kwartału |
| Katowice | 8,5 kwartału |
Źródło: Otodom, dane za październik 2026 roku. Wskaźnik opiera się na tempie sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy.
Najszybciej aktualna oferta wyprzedawałaby się w Warszawie. Przy obecnym tempie sprzedaży potrzeba byłoby na to 3,2 kwartału. We Wrocławiu okres ten wynosi 4,1 kwartału, a w Trójmieście 4,2 kwartału.
Odmienna sytuacja występuje w Katowicach, gdzie wskaźnik osiągnął 8,5 kwartału, oraz w Łodzi, z wynikiem 6,1 kwartału.
Tak duże różnice pokazują, że nie istnieje jeden wspólny poziom równowagi popytu i podaży dla wszystkich analizowanych miast. Rynek warszawski charakteryzuje się znacznie szybszą rotacją dostępnych mieszkań niż katowicki.
W październiku wskaźnik czasu wyprzedaży spadł na sześciu spośród siedmiu rynków. Wyjątkiem było Trójmiasto, gdzie nieznacznie wzrósł. Według Otodom wynikało to ze słabszego wyniku sprzedaży w okresie sierpień–październik względem poprzedniego trzymiesięcznego okresu, a nie ze znaczącego zaburzenia równowagi między sprzedażą a nowymi wprowadzeniami.
Wrocław i Katowice z większą nową podażą niż sprzedażą
W październiku jedynie we Wrocławiu i Katowicach liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższała liczbę sprzedanych lokali.
We Wrocławiu nowa podaż osiągnęła najwyższy miesięczny poziom od początku 2026 roku. W Trójmieście liczba nowych mieszkań była natomiast niemal równa liczbie lokali sprzedanych.
To kolejny argument za analizowaniem rynków lokalnych oddzielnie. Nawet przy korzystnych wynikach sprzedaży w skali siedmiu największych ośrodków poszczególne miasta mogą znajdować się na różnych etapach cyklu mieszkaniowego.
Więcej o sytuacji na Pomorzu pisaliśmy w analizie rynku mieszkań w Trójmieście po III kwartale 2026 roku.
Czy rosnąca oferta oznacza, że mieszkania będą tanieć?
Rosnąca liczba dostępnych mieszkań może zwiększać wybór po stronie kupujących, ale sama w sobie nie przesądza o obniżkach cen.
Na poziom średnich cen ofertowych wpływają również lokalizacja, standard inwestycji, powierzchnia mieszkań oraz struktura lokali wprowadzanych do sprzedaży i z niej znikających.
W przeprowadzonej wcześniej przez InfoRealEstate analizie cen mieszkań w październiku 2026 roku wskazywaliśmy, że na czterech spośród siedmiu rynków średnie ceny ofertowe rosły wolniej niż inflacja. Nie oznaczało to jednak powszechnych nominalnych obniżek cen mieszkań.
Oba zestawienia danych warto rozpatrywać łącznie. Statystyki sprzedaży pokazują wzrost aktywności nabywców, natomiast dane o cenach i strukturze podaży pozwalają lepiej ocenić warunki zakupu w konkretnych miastach.
Rynek mieszkaniowy pod koniec 2026 roku. Co wynika z danych?
Październik przyniósł silny wzrost sprzedaży nowych mieszkań w porównaniu z poprzednimi latami. Jednocześnie liczba dostępnych lokali nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, a część mieszkań wraca do oferty po wcześniejszych rezerwacjach.
Najważniejszy wniosek jest taki, że wysoka sprzedaż nie musi prowadzić do natychmiastowego zmniejszenia dostępnej oferty. Wpływ na jej wielkość mają nie tylko nowe inwestycje i zawarte transakcje, lecz także zmiany statusu mieszkań już obecnych na rynku.
Dla kupujących szczególnie istotne pozostają różnice między miastami. Warszawa ma znacznie krótszy szacowany czas wyprzedaży oferty niż Łódź czy Katowice. Jednocześnie dostępność ponad 59 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach pokazuje, że wzrost popytu nie wyeliminował dużego zasobu lokali oczekujących na nabywców.
O kierunku zmian w kolejnych miesiącach będą decydowały zarówno utrzymanie tempa sprzedaży, jak i skala nowych wprowadzeń oraz liczba rezerwacji kończących się faktycznymi transakcjami.
Źródło danych: Otodom, „Deweloperzy sprzedają więcej mieszkań niż wprowadzają na rynek, ale oferta nadal rośnie”, 5 listopada 2026 r. Dane dotyczą siedmiu największych rynków deweloperskich w Polsce, a październikowe wyniki sprzedaży mają charakter wstępny.
Jeden komentarz