Mieszkania w Trójmieście sprzedają się szybciej, ale ceny nie spadają. Dane za III kwartał 2026

Rynek deweloperski w Trójmieście zakończył III kwartał 2026 roku wyraźnym wzrostem sprzedaży mieszkań. W ciągu trzech miesięcy nabywców znalazło 1821 lokali, o 25% więcej niż w poprzednim kwartale. Od stycznia do września kupujący nabyli łącznie około 4,7 tys. mieszkań, podczas gdy deweloperzy wprowadzili do oferty 4,5 tys. nowych lokali. Mimo dużej aktywności kupujących oferta nadal przekracza 7 tys. mieszkań, a średnia cena ofertowa utrzymuje się w pobliżu 17,8 tys. zł za metr kwadratowy. Dlaczego równowaga między popytem i podażą nie prowadzi do obniżek? I czy kupujący mogą liczyć na korzystniejsze ceny pod koniec 2026 roku?

Trójmiasto od lat należy do najważniejszych rynków mieszkaniowych w Polsce. Gdańsk, Gdynia i Sopot przyciągają zarówno osoby poszukujące lokalu na własne potrzeby, jak i inwestorów zainteresowanych nieruchomościami nad morzem.

Na sytuację lokalnego rynku wpływają między innymi rozwój gospodarczy aglomeracji, dostępność gruntów, charakter nowych inwestycji oraz popyt na mieszkania o różnym standardzie.

Najnowsze dane Otodom, opublikowane 23 października 2026 roku, pokazują, że rynek deweloperski w Trójmieście pozostaje aktywny. Sprzedaż przyspieszyła, a deweloperzy dostosowują tempo wprowadzania nowych mieszkań do zainteresowania kupujących.

Jednocześnie nie widać wyraźnej presji na obniżanie średnich cen ofertowych. Co więcej, w niektórych porównaniach Gdańsk okazuje się droższy nawet od Warszawy.

Sprzedaż mieszkań w Trójmieście wzrosła o 25% w III kwartale 2026 roku

Według monitoringu Otodom w okresie od lipca do września 2026 roku na trójmiejskim rynku deweloperskim sprzedano 1821 mieszkań.

Był to wynik o 25% wyższy niż w II kwartale.

Oznacza to, że deweloperzy znajdowali nabywców średnio na około 20 mieszkań dziennie.

Wynik jest istotny również w kontekście nowej podaży. W III kwartale na każde 10 mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przypadało około 12 mieszkań sprzedanych.

Sprzedaż przewyższała więc napływ nowych lokali, ale różnica nie doprowadziła do gwałtownego zmniejszenia całej oferty.

Jak wskazuje Otodom, deweloperzy działający w aglomeracji trójmiejskiej starają się dostosowywać skalę nowych inwestycji do bieżącego zapotrzebowania.

Znaczną część rynku tworzą firmy mające doświadczenie w realizacji lokalnych projektów, co może ułatwiać planowanie podaży.

Rynek deweloperski Trójmiasta w liczbach

Źródło: Otodom, analiza trójmiejskiego rynku deweloperskiego z 23 października 2026 roku. Dane za dziewięć miesięcy są zaokrąglone. Sprzedaż i nowe wprowadzenia do oferty nie obejmują tego samego okresu co wskaźniki podawane wyłącznie za III kwartał.

Warto zwrócić uwagę, że mimo przewagi sprzedaży nad nową podażą w okresie styczeń-wrzesień, dostępność mieszkań w Trójmieście pozostaje stosunkowo duża.

Sama liczba ponad 7 tys. lokali nie świadczy jednak o nadpodaży. Aby ją ocenić, trzeba uwzględnić również tempo sprzedaży i czas potrzebny na znalezienie nabywców.

Ponad 7 tys. mieszkań w ofercie. Dlaczego Otodom mówi o równowadze?

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, określa sytuację w Trójmieście jako równowagę popytowo-podażową.

W jej ocenie lokalni deweloperzy stosunkowo dobrze dostosowują skalę nowych projektów do bieżącego zapotrzebowania. Dzięki temu okresy nadmiernej podaży mają być krótkie i występować rzadziej niż na części innych rynków.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w wcześniejszych danych Otodom dotyczących czasu wyprzedaży mieszkań.

W analizie opublikowanej we wrześniu 2026 roku szacowany czas wyprzedaży oferty na trójmiejskim rynku wynosił około czterech kwartałów.

Oznacza to, że przy tempie sprzedaży przyjętym w tamtym badaniu sprzedaż dostępnego zasobu mieszkań zajęłaby około roku, gdyby na rynek nie trafiały kolejne lokale.

Nie jest to jednak prognoza rzeczywistego terminu wyprzedania wszystkich mieszkań. W praktyce deweloperzy stale wprowadzają nowe projekty, a aktywność kupujących zmienia się w czasie.

Równowaga oznacza zatem przede wszystkim odpowiednią relację pomiędzy tempem sprzedaży a wielkością dostępnej oferty.

Nie oznacza natomiast, że mieszkania są tanie ani że kupujący mają jednakowo silną pozycję negocjacyjną we wszystkich inwestycjach.

Ceny mieszkań w Trójmieście utrzymują się blisko 17,8 tys. zł/m²

Duża sprzedaż mieszkań nie spowodowała wyraźnego wzrostu średniej ceny ofertowej w ostatnich miesiącach, ale nie doprowadziła też do jej spadku.

Według Otodom od początku 2026 roku średnie ceny mieszkań znajdujących się w ofercie deweloperów w Trójmieście nie spadały poniżej 17,5 tys. zł/m².

We wrześniu przeciętna stawka wynosiła około 17,8 tys. zł/m².

W porównaniu z wrześniem 2025 roku oznaczało to wzrost o 4,1%.

Warto jednak podkreślić, że jest to średnia cena ofertowa, a nie kwota, którą zapłaci każdy nabywca.

Cena konkretnego mieszkania zależy między innymi od miasta, dzielnicy, standardu inwestycji, kondygnacji, powierzchni lokalu i etapu realizacji budynku.

Trójmiasto nie jest przy tym jednolitym rynkiem. Gdańsk, Gdynia i Sopot mają odmienną strukturę inwestycji, dostępność gruntów i profil kupujących.

Dlatego średnia dla całej aglomeracji nie powinna być bezpośrednio przenoszona na wycenę konkretnego lokalu.

Gdańsk droższy od Warszawy? Zależy, jakie ceny porównujemy

Jednym z najbardziej interesujących wyników wrześniowej analizy jest porównanie Gdańska ze stolicą.

Średnia cena mieszkań odnotowanych jako sprzedane w Gdańsku wyniosła we wrześniu 18 246 zł/m².

Była tym samym o blisko 500 zł/m² wyższa niż analogiczna średnia w Warszawie.

Jednocześnie w przypadku mieszkań pozostających w ofercie deweloperów to Warszawa była droższa.

Średnia cena ofertowa w Gdańsku wynosiła 18 749 zł/m², a w Warszawie 19 683 zł/m².

Gdańsk i Warszawa – porównanie cen mieszkań we wrześniu 2026 roku

Źródło: Otodom, analiza z 23 października 2026 roku oraz zestawienie średnich cen mieszkań sprzedanych opublikowane przez Otodom 1 października 2026 roku.

Te wyniki nie są sprzeczne. Pokazują, że struktura mieszkań znajdujących nabywców może być inna niż struktura całej oferty.

Jeżeli kupujący wybierają częściej droższe lokale, przeciętna cena mieszkań sprzedanych może być wysoka nawet wtedy, gdy w ofercie nadal pozostaje wiele tańszych propozycji.

Odwrotna sytuacja występuje, gdy największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z niższych przedziałów cenowych.

Ważne jest również rozróżnienie metodologiczne. Średnie ceny lokali oznaczonych jako sprzedane w monitoringu Otodom nie powinny być automatycznie utożsamiane z ostatecznymi cenami transakcyjnymi wynikającymi z aktów notarialnych.

Nie można też obliczać przeciętnego rabatu udzielanego przez deweloperów poprzez proste odjęcie średniej ceny mieszkań sprzedanych od średniej ceny całej oferty. Obie wartości odnoszą się do różnych grup lokali.

Dlaczego ceny mieszkań w Trójmieście tak mocno wzrosły w 2025 roku?

Według Katarzyny Kuniewicz obecny wysoki poziom średnich cen ofertowych jest w dużej mierze konsekwencją struktury mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w poprzednim roku.

W maju 2025 roku trójmiejscy deweloperzy zaoferowali ponad tysiąc nowych mieszkań ze średnią ceną około 18,2 tys. zł/m².

Było to mniej więcej dwa razy więcej lokali niż liczba mieszkań, które znalazły wówczas nabywców.

W czerwcu 2025 roku nowe mieszkania wprowadzane do sprzedaży były jeszcze droższe. Ich przeciętna cena zbliżała się do 20 tys. zł/m².

Tak duża pula nowych, relatywnie drogich lokali wpłynęła na średnią cenę całej oferty.

W marcu 2025 roku wynosiła ona około 15,3 tys. zł/m², natomiast w lipcu osiągnęła już 17,7 tys. zł/m².

Wzrost był więc szczególnie szybki w krótkim okresie.

Droższe nowe projekty podnoszą średnią, nawet bez podwyżek we wszystkich mieszkaniach

Ten mechanizm jest istotny dla prawidłowego rozumienia danych o rynku nieruchomości.

Średnia cena mieszkań w ofercie może wzrosnąć z dwóch podstawowych powodów.

Po pierwsze, deweloperzy mogą podnosić ceny lokali, które już wcześniej były dostępne w sprzedaży.

Po drugie, na rynek mogą trafiać nowe projekty o wyższym standardzie, bardziej atrakcyjnej lokalizacji lub po prostu wyższych stawkach ofertowych.

W tym drugim przypadku średnia cena całej oferty rośnie, mimo że ceny wielu starszych mieszkań wcale nie musiały się zmienić.

Z analizy Otodom wynika, że właśnie ten efekt struktury podaży miał duże znaczenie w Trójmieście w 2025 roku.

Podobne zjawisko zaobserwowano również w Warszawie.

Dla kupujących oznacza to, że analizując zmiany cen, warto sprawdzać nie tylko średnią dla miasta, ale także ceny porównywalnych mieszkań w konkretnych lokalizacjach i inwestycjach.

Ceny mieszkań rosną wolniej. Dlaczego nie oznacza to jeszcze obniżek?

We wrześniu 2026 roku średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Trójmieście była o 4,1% wyższa niż rok wcześniej.

To wyraźnie niższa dynamika niż w miesiącach następujących po gwałtownych wzrostach z 2025 roku.

Nie należy jednak interpretować tego wyniku jako zapowiedzi spadku cen.

Roczne wskaźniki odnoszą się zawsze do analogicznego miesiąca poprzedniego roku.

Gdy punktem odniesienia były miesiące sprzed dużego napływu drogich inwestycji wiosną 2025 roku, roczne wzrosty pozostawały wysokie.

Obecnie porównania obejmują już okres po tamtych zmianach. Z tego powodu roczna dynamika wzrostu cen stopniowo maleje.

Jest to tak zwany efekt wysokiej bazy porównawczej.

Może on występować nawet wtedy, gdy bieżące średnie ceny utrzymują się na zbliżonym poziomie.

Spadek tempa wzrostu cen z kilkunastu do kilku procent rok do roku nie oznacza, że mieszkania zaczęły tanieć. Oznacza, że ich średnia cena rośnie wolniej względem analogicznego okresu poprzedniego roku.

Zdaniem ekspertki Otodom istotne obniżenie średniej dla Trójmiasta wymagałoby większego udziału tańszych mieszkań w nowej podaży oraz zmian w strukturze lokali znajdujących nabywców.

To jednak ocena bieżącej sytuacji, a nie gwarancja, że ceny nie spadną w przyszłości.

Dostępność mieszkań w Gdańsku. Cena metra kwadratowego to prawie dwie przeciętne pensje brutto

Stabilizacja cen nie oznacza, że zakup mieszkania stał się łatwy dla przeciętnego gospodarstwa domowego.

Według danych przytoczonych przez Otodom przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Gdańsku wynosiło w sierpniu 2026 roku 10 645 zł.

Tymczasem średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania deweloperskiego w Gdańsku sięgała we wrześniu 18 749 zł.

Odpowiadała zatem równowartości blisko 1,8 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto.

To porównanie dobrze ilustruje skalę cen, ale nie jest pełną miarą dostępności mieszkań.

Wynagrodzenie brutto nie oznacza kwoty otrzymywanej na konto. Dodatkowo statystyka dotycząca sektora przedsiębiorstw nie obejmuje wszystkich osób pracujących i nie jest tożsama z medianą wynagrodzeń mieszkańców miasta.

Rzeczywista możliwość zakupu zależy od dochodów całego gospodarstwa domowego, wysokości oszczędności, dostępności kredytu i kosztów utrzymania.

Znaczenie mają również dodatkowe wydatki związane z zakupem mieszkania, w tym wykończenie, wyposażenie i ewentualne miejsce postojowe.

Dlatego sama stabilność średnich cen nie musi przekładać się na poprawę dostępności mieszkań dla kupujących.

Czy kupujący mogą negocjować ceny mieszkań w Trójmieście?

Wysoka sprzedaż i relatywnie dobrze dopasowana podaż nie wykluczają możliwości uzyskania rabatu.

Nie oznaczają jednak, że każdy deweloper będzie gotowy do znaczących obniżek.

Możliwość negocjacji zależy między innymi od sytuacji konkretnej inwestycji, tempa sprzedaży, liczby wolnych lokali oraz harmonogramu realizacji projektu.

Inaczej mogą wyglądać warunki w popularnym przedsięwzięciu, w którym większość mieszkań została już zarezerwowana, a inaczej w inwestycji z dużą liczbą lokali czekających na nabywców.

Warto również zwrócić uwagę na całkowitą wartość oferty.

Deweloper może nie obniżać ceny samego mieszkania, ale zaproponować korzystniejsze warunki zakupu miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej lub inne świadczenia.

Takie propozycje należy porównywać z rzeczywistymi kosztami i warunkami umowy, a nie tylko z reklamowaną wartością promocji.

Co sprawdzić przed zakupem nowego mieszkania?

• Cenę metra kwadratowego i całkowitą cenę lokalu. Porównuj mieszkania o zbliżonym standardzie, powierzchni i lokalizacji.
• Etap realizacji inwestycji. Gotowe lokale i mieszkania z odległym terminem odbioru mogą mieć odmienną sytuację cenową.
• Dodatkowe koszty. Sprawdź ceny miejsc postojowych, komórek lokatorskich i wymaganych elementów wyposażenia.
• Układ i funkcjonalność. Niższa cena za metr nie zawsze oznacza lepszy zakup, jeżeli znaczna część powierzchni jest mało użyteczna.
• Otoczenie inwestycji. Zweryfikuj komunikację, usługi, szkoły i planowaną zabudowę w sąsiedztwie.
• Warunki umowy. Przeanalizuj harmonogram płatności, termin odbioru oraz zasady postępowania w przypadku opóźnień.

W przypadku zakupu inwestycyjnego trzeba dodatkowo ocenić relację między ceną mieszkania a możliwymi przychodami z najmu.

Szerzej opisaliśmy to w poradniku Jak inwestować w nieruchomości, mając 500 tys., 1 mln, 2 mln lub 5 mln zł?.

Prognoza na IV kwartał 2026. Nawet 600 mieszkań sprzedawanych miesięcznie

Według Katarzyny Kuniewicz ostatni kwartał 2026 roku może być dla trójmiejskich deweloperów co najmniej tak dobry jak trzeci.

Ekspertka prognozuje, że miesięczna sprzedaż może osiągać około 600 mieszkań.

Nie wyklucza również wyjątkowo dobrego wyniku w grudniu.

Scenariusz ten zakłada utrzymanie zainteresowania kupujących oraz dalsze ostrożne uzupełnianie oferty przez firmy deweloperskie.

Jeżeli deweloperzy będą wprowadzać nowe mieszkania w tempie zbliżonym do ich sprzedaży, liczba dostępnych lokali może nadal utrzymywać się w pobliżu obecnego poziomu.

Zdaniem Otodom oferta nie powinna znacząco przekroczyć 7 tys. mieszkań ani spaść poniżej tej granicy.

Jest to jednak prognoza, a nie potwierdzony wynik IV kwartału.

Na realizację scenariusza mogą wpływać między innymi sytuacja na rynku kredytów hipotecznych, dochody gospodarstw domowych, dostępność nowych inwestycji oraz decyzje zakupowe podejmowane pod koniec roku.

Czy pod koniec roku pojawią się promocje?

Końcówka roku tradycyjnie bywa okresem wzmożonych akcji promocyjnych na rynku deweloperskim.

Otodom przewiduje, że również w Trójmieście mogą pojawić się rabaty i indywidualne oferty sprzedażowe.

Ich skala może być jednak mniejsza niż w części innych miast oraz w analogicznym okresie 2025 roku.

Jeżeli deweloperzy uznają obecną relację sprzedaży do podaży za korzystną, nie muszą być skłonni do szerokich obniżek obejmujących całe inwestycje.

Promocje mogą więc dotyczyć przede wszystkim wybranych mieszkań, etapów budowy lub lokali pozostających w sprzedaży przez dłuższy czas.

Dla kupujących oznacza to, że warto monitorować konkretne oferty, zamiast oczekiwać automatycznego spadku średnich cen w całej aglomeracji.

Co stabilizacja rynku deweloperskiego oznacza dla inwestorów?

Z perspektywy inwestora zainteresowanego mieszkaniami na wynajem wysoka średnia cena zakupu oznacza konieczność szczególnie uważnego liczenia potencjalnej rentowności.

Stabilny rynek deweloperski nie musi oznaczać stabilnych przychodów z najmu.

To dwa powiązane, ale odrębne segmenty rynku nieruchomości.

Trójmiasto wyróżnia się między innymi obecnością uczelni, dużych pracodawców, turystyki i najmu sezonowego.

Jednak lokalny popyt na wynajem może mieć odmienny charakter w Gdańsku, Gdyni i Sopocie, a także pomiędzy poszczególnymi dzielnicami.

Znaczenie ma również konkurencja ze strony innych właścicieli mieszkań oraz liczba dostępnych ofert najmu.

Dlatego zakup lokalu wyłącznie na podstawie przekonania, że ceny w Trójmieście będą nadal rosły, wiąże się z ryzykiem.

Przed inwestycją warto oszacować rzeczywisty przychód z najmu, koszty utrzymania, możliwe pustostany i wydatki związane z finansowaniem nieruchomości.

Nie należy też zakładać, że wysoka cena metra kwadratowego automatycznie oznacza wysoką rentowność najmu.

---

FAQ – ceny mieszkań w Trójmieście w 2026 roku

---

Ile kosztuje metr kwadratowy nowego mieszkania w Trójmieście?

Według danych Otodom średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego w Trójmieście wynosiła we wrześniu 2026 roku około 17,8 tys. zł/m². W samym Gdańsku było to 18 749 zł/m². Są to średnie ceny ofertowe, a nie ceny wszystkich mieszkań dostępnych na rynku.

Ile mieszkań sprzedano w Trójmieście w III kwartale 2026 roku?

W III kwartale 2026 roku deweloperzy sprzedali 1821 mieszkań, o 25% więcej niż w poprzednim kwartale. Oznacza to średnio około 20 lokali dziennie.

Czy ceny mieszkań w Trójmieście spadają?

We wrześniu 2026 roku średnie ceny ofertowe pozostawały wysokie i były o 4,1% wyższe niż rok wcześniej. Roczna dynamika wzrostu wyhamowała, ale nie oznacza to spadku średniego poziomu cen.

Czy mieszkania w Gdańsku są droższe niż w Warszawie?

Zależy od rodzaju porównania. We wrześniu 2026 roku średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Gdańsku wynosiła 18 749 zł/m², a w Warszawie 19 683 zł/m². Natomiast średnia cena lokali odnotowanych jako sprzedane była w Gdańsku wyższa niż w Warszawie. Nie należy utożsamiać tych wskaźników z indywidualnymi cenami transakcyjnymi.

Czy warto czekać na obniżki mieszkań pod koniec 2026 roku?

Otodom przewiduje, że pod koniec roku mogą pojawić się promocje deweloperskie, ale ich skala w Trójmieście może być ograniczona. Decyzja o zakupie powinna zależeć od ceny konkretnego mieszkania, jego lokalizacji, sytuacji finansowej kupującego i rzeczywistych warunków oferty.

Trójmiasto wchodzi w końcówkę 2026 roku z wysokimi cenami i stabilną ofertą

Dane za III kwartał 2026 roku pokazują, że trójmiejski rynek deweloperski pozostaje aktywny.

Sprzedaż wzrosła o 25% w ujęciu kwartalnym, od początku roku kupujący nabyli około 4,7 tys. mieszkań, a nowa podaż wyniosła około 4,5 tys. lokali.

Jednocześnie oferta nadal przekracza 7 tys. mieszkań, co według Otodom oznacza utrzymywanie się relatywnej równowagi pomiędzy popytem i podażą.

Nie przekłada się to jednak na istotny spadek średnich cen.

Wysoki poziom stawek jest w dużej mierze konsekwencją zmian w strukturze nowych inwestycji, które nastąpiły w 2025 roku.

Wolniejszy wzrost cen rok do roku pokazuje przede wszystkim osłabienie wcześniejszej dynamiki i wpływ wysokiej bazy porównawczej.

Najważniejszy wniosek dla kupujących jest taki, że stabilizacja rynku nie oznacza automatycznie tańszych mieszkań. Coraz większe znaczenie ma porównywanie konkretnych lokali, analiza całkowitego kosztu zakupu oraz indywidualne negocjowanie warunków transakcji.

O tym, czy końcówka roku przyniesie większe rabaty, zdecyduje sytuacja w poszczególnych inwestycjach oraz tempo utrzymywania się popytu.

---

Źródła i metodologia

• Otodom, „Trójmiasto: rynek deweloperski w równowadze. Od stycznia 4,5 tys. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, 4,7 tys. kupionych”, informacja prasowa z 23 października 2026 roku, przekazana redakcji InfoRealEstate.pl.
• Otodom, „Deweloperzy uzupełniają ofertę tańszymi mieszkaniami. W Krakowie sprzedaje się drożej niż w Warszawie”, 1 października 2026 roku.
• Otodom, „Czy to koniec dwucyfrowych podwyżek? Rynek mieszkań wchodzi w nową fazę”, wrzesień 2026 roku. Dane dotyczące czasu wyprzedaży oferty na największych rynkach mieszkaniowych.

Uwaga metodologiczna: przedstawione dane dotyczą monitorowanego przez Otodom rynku mieszkań deweloperskich, a nie całego rynku mieszkaniowego, obejmującego również lokale używane. Średnie ceny ofertowe opisują mieszkania dostępne w sprzedaży, natomiast ceny lokali odnotowanych jako sprzedane odnoszą się do innej grupy nieruchomości. Nie należy traktować ich jako bezpośredniego pomiaru ostatecznych cen zapisanych w aktach notarialnych. Prognozy na IV kwartał 2026 roku są opiniami ekspertów, a nie potwierdzonymi wynikami sprzedaży.