Polski rynek mieszkaniowy przeszedł w ciągu trzech dekad ogromną transformację. Na koniec 2025 roku zasoby mieszkaniowe w Polsce liczyły ponad 16,2 mln lokali, czyli o około 4,7 mln więcej niż w 1995 roku. Oznacza to wzrost o 41%. Największe przyspieszenie przypadło na ostatnią dekadę, ale nie wszystkie miasta rozwijały się w jednakowym tempie. Z analizy danych GUS przygotowanej przez Otodom wynika, że w latach 2015-2025 liderem wzrostu zasobów mieszkaniowych był Rzeszów, wyprzedzając Wrocław, Kraków, Gdańsk i Warszawę. Co te zmiany mówią o polskim rynku nieruchomości i jego perspektywach?
Trzydzieści lat to okres, w którym polskie miasta zmieniły się nie do poznania. Powstały nowe osiedla, rozbudowano infrastrukturę, a rynek deweloperski przekształcił się w jeden z istotnych sektorów gospodarki.
Jednocześnie rozwój budownictwa mieszkaniowego nie przebiegał równomiernie. Część miast szybko zwiększała liczbę dostępnych lokali, podczas gdy w innych przyrost był znacznie wolniejszy.
Analiza przygotowana przez Otodom na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego pozwala porównać zarówno długoterminowe zmiany od 1995 roku, jak i dynamikę ostatniej dekady.
Wyniki wskazują na coraz większe znaczenie regionalnych ośrodków akademickich i gospodarczych. Pokazują również, dlaczego sama liczba powstających mieszkań nie wystarczy do pełnej oceny sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości.
16,2 mln mieszkań w Polsce. Jak zmieniły się zasoby od 1995 roku?
Według danych GUS na koniec 2025 roku zasoby mieszkaniowe Polski liczyły dokładnie 16 162 234 mieszkania.
Trzydzieści lat wcześniej, w 1995 roku, było ich około 11,5 mln.
Oznacza to, że w analizowanym okresie krajowy zasób mieszkaniowy zwiększył się o około 4,7 mln lokali, czyli o 41%.
Skala tej zmiany jest znacząca. Dla porównania Warszawa liczyła na koniec 2025 roku około 1,11 mln mieszkań. Wzrost polskiego zasobu mieszkaniowego od 1995 roku odpowiada więc wielokrotności obecnych zasobów stolicy.
Trzeba jednak pamiętać, że mówimy o przyroście liczby mieszkań znajdujących się w zasobie, a nie o dokładnej liczbie wszystkich lokali nowo wybudowanych w ciągu trzydziestu lat.
Zasób mieszkaniowy jest wielkością ustalaną dla określonego momentu. Jego stan zmienia się nie tylko wskutek oddawania nowych inwestycji do użytkowania, lecz także rozbiórek, zmian przeznaczenia obiektów i aktualizacji danych statystycznych.
Ostatnia dekada przyniosła największy przyrost mieszkań
Rozwój polskich zasobów mieszkaniowych nie był jednakowo intensywny w całym trzydziestoleciu.
Z analizy Otodom wynika, że w latach 1995-2005 zasób mieszkaniowy zwiększył się o blisko 1,3 mln lokali.
W kolejnym dziesięcioleciu, od 2005 do 2015 roku, przyrost był zbliżony.
Największą zmianę odnotowano natomiast w latach 2015-2025, kiedy liczba mieszkań wzrosła o około 2 mln.
| Okres | Przyrost zasobu mieszkaniowego |
|---|---|
| 1995-2005 | Blisko 1,3 mln mieszkań |
| 2005-2015 | Około 1,3 mln mieszkań |
| 2015-2025 | Około 2 mln mieszkań |
Źródło: Otodom na podstawie danych GUS. Wartości zostały zaokrąglone i opisują zmiany zasobu, a nie liczbę mieszkań oddanych do użytkowania.
Ostatnia dekada wyróżnia się więc największym przyrostem zasobu mieszkaniowego w analizowanym okresie.
Za rozwojem rynku stało wiele czynników, w tym rosnące wynagrodzenia, dostępność finansowania mieszkaniowego w wybranych latach, programy wspierające zakup nieruchomości oraz rozwój profesjonalnego sektora deweloperskiego.
Nie oznacza to jednak, że każda kolejna inwestycja była odpowiedzią na podobny poziom popytu. Sytuacja poszczególnych miast i ich dzielnic pozostawała zróżnicowana.
Ważna korekta statystyczna po spisie powszechnym
W interpretacji trzydziestoletnich danych trzeba uwzględnić istotne zastrzeżenie metodologiczne.
Otodom zwraca uwagę, że część wzrostu widocznego w ostatniej dekadzie wynikała z aktualizacji statystyk zasobów mieszkaniowych po Narodowym Spisie Powszechnym 2021.
W szeregu danych wykazano w 2020 roku przyrost wynoszący około 378 tys. mieszkań, na którego wielkość wpłynęły również korekty statystyczne.
Nie oznacza to, że wszystkie te lokale powstały właśnie w 2020 roku. Zmiany metodologiczne i aktualizacje ewidencji mogą powodować skokowe różnice pomiędzy kolejnymi latami.
Według autorów opracowania nawet po uwzględnieniu tego zastrzeżenia okres 2015-2025 pozostaje dekadą o największym przyroście zasobów mieszkaniowych.
W 2025 roku oddano ponad 208 tys. nowych mieszkań
Dane dotyczące zasobu warto zestawić z odrębnymi statystykami budownictwa mieszkaniowego.
Według GUS w samym 2025 roku oddano do użytkowania około 208,8 tys. mieszkań, o 4,3% więcej niż rok wcześniej.
Jednocześnie stan zasobu mieszkaniowego zwiększył się w porównaniu z końcem 2024 roku o około 196,5 tys. lokali.
Różnica między tymi wartościami dobrze pokazuje, dlaczego nie należy utożsamiać liczby mieszkań oddawanych do użytkowania z roczną zmianą całego zasobu mieszkaniowego.
Wskaźniki te powstają na podstawie odrębnych statystyk i opisują inne zjawiska.
Warszawa ma najwięcej mieszkań, ale inne miasta rosły szybciej
Największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce pozostaje Warszawa.
Według danych przytoczonych przez Otodom na koniec 2025 roku w granicach administracyjnych stolicy znajdowało się około 1,11 mln mieszkań.
W 1995 roku zasób Warszawy obejmował około 615 tys. lokali. W ciągu trzydziestu lat zwiększył się więc o 81%.
To imponujący wynik, ale nie najwyższy wśród największych polskich miast.
W porównaniu z 1995 rokiem jeszcze szybciej rozwijały się Kraków, Wrocław i Gdańsk.
| Miasto | Wzrost zasobu mieszkań w latach 1995-2025 |
|---|---|
| Kraków | 95% |
| Wrocław | 89% |
| Gdańsk | 83% |
| Warszawa | 81% |
| Poznań | 64% |
| Katowice | 25% |
| Łódź | 21% |
Źródło: GUS, opracowanie Otodom z 22 października 2026 roku. Dane przedstawiają procentową zmianę zasobu mieszkań w granicach administracyjnych miast i nie uwzględniają wprost całych obszarów metropolitalnych.
Kraków niemal podwoił liczbę mieszkań, a Wrocław zwiększył zasób o blisko 90%.
Tak dynamiczny rozwój tych ośrodków wiązał się z rozbudową nowych dzielnic mieszkaniowych, rozwojem gospodarki oraz rosnącą atrakcyjnością dużych miast dla mieszkańców innych regionów.
Nie oznacza to jednak, że najwyższy procentowy przyrost występował tam, gdzie powstało najwięcej mieszkań w liczbach bezwzględnych.
Duże miasta rozpoczynały analizowany okres z bardzo różnym zasobem mieszkaniowym. Dlatego porównanie dynamiki procentowej powinno być uzupełniane informacjami o skali całego rynku.
Łódź traci udział w zasobach największych miast
Jednym z przykładów zmiany struktury polskiego rynku mieszkaniowego jest Łódź.
W 1995 roku była drugim największym spośród analizowanych miast pod względem liczby mieszkań.
W kolejnych trzech dekadach jej zasób zwiększył się jednak o 21%, czyli znacznie wolniej niż w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku.
Według analizy Otodom udział Łodzi w łącznym zasobie siedmiu analizowanych dużych miast spadł z 17% do 12%.
Nie oznacza to jednak, że liczba mieszkań w Łodzi systematycznie malała. Zmieniło się przede wszystkim tempo wzrostu na tle innych ośrodków.
W latach 2015-2025 liczba mieszkań w Łodzi zwiększyła się o 11,5%, co wskazuje na ożywienie w porównaniu z jej wcześniejszą dynamiką.
Przykład Łodzi pokazuje, że nawet miasto powiększające swój zasób może jednocześnie tracić względną pozycję w grupie najszybciej rozwijających się rynków.
Rzeszów liderem wzrostu zasobów mieszkaniowych w latach 2015-2025
Największą niespodzianką zestawienia Otodom jest wynik Rzeszowa.
W analizie obejmującej 66 miast na prawach powiatu to właśnie stolica Podkarpacia odnotowała najwyższą procentową dynamikę wzrostu zasobów mieszkaniowych w ostatniej dekadzie.
W latach 2015-2025 liczba mieszkań w Rzeszowie zwiększyła się o 41,4%.
To rezultat wyższy niż we Wrocławiu, gdzie zasób wzrósł o 32,3%, w Krakowie o 31,8% oraz w Gdańsku o 30,2%.
Warszawa, mimo największego zasobu mieszkaniowego w kraju, uplasowała się dopiero na siódmym miejscu z wynikiem 21,8%.
Ranking 10 miast z największym wzrostem zasobu mieszkań
| Miejsce | Miasto | Wzrost zasobu 2015-2025 |
|---|---|---|
| 1 | Rzeszów | 41,4% |
| 2 | Wrocław | 32,3% |
| 3 | Kraków | 31,8% |
| 4 | Gdańsk | 30,2% |
| 5 | Poznań | 24,2% |
| 6 | Żory | 24,1% |
| 7 | Warszawa | 21,8% |
| 8 | Zielona Góra | 20,8% |
| 9 | Opole | 20,5% |
| 10 | Lublin | 19,5% |
Źródło: GUS, opracowanie Otodom. Ranking dotyczy procentowego przyrostu zasobów mieszkaniowych w latach 2015-2025 wśród 66 miast na prawach powiatu. Wartości według wykresu przekazanego w materiale prasowym z 22 października 2026 roku.
Rzeszów wyprzedził drugi w zestawieniu Wrocław o 9,1 punktu procentowego.
Warto jednak pamiętać, że miasta różnią się wielkością populacji, obszarem administracyjnym i wyjściową liczbą mieszkań.
Znaczący procentowy wzrost w mniejszym ośrodku nie musi oznaczać większej liczby mieszkań dodanych do zasobu niż w dużej aglomeracji.
Poszerzenie granic Rzeszowa a statystyki mieszkaniowe
W przypadku Rzeszowa szczególnie ważny jest wpływ zmian administracyjnych.
W ostatnich dekadach miasto powiększało swoje granice, włączając sąsiednie obszary. Takie zmiany powodują, że w granicach miasta znajdują się mieszkania, które wcześniej były przypisane do innych jednostek administracyjnych.
Część wzrostu zasobu nie wynika więc bezpośrednio z budowy nowych lokali na obszarze miasta w jego wcześniejszych granicach.
Otodom zaznacza jednak, że Rzeszów pozostaje liderem analizowanego zestawienia również po uwzględnieniu wpływu zmian granic.
Jest to wniosek autorów opracowania. Udostępniony materiał nie przedstawia osobnej tabeli z dokładną wielkością wzrostu po wyeliminowaniu wpływu zmian administracyjnych.
Dlatego wynik 41,4% należy interpretować jako zmianę zasobu wykazaną w statystykach GUS, a nie bezpośrednią miarę liczby nowych mieszkań wybudowanych w Rzeszowie.
Dlaczego Kraków, Wrocław, Gdańsk i Rzeszów rozwijały się tak szybko?
Według Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku mieszkaniowego w Otodom, na dynamikę rozwoju zasobów mieszkaniowych wpływały zarówno czynniki finansowe, jak i gospodarcze.
W opracowaniu wymieniono między innymi długi okres relatywnie niskich stóp procentowych, programy wspierające zakup mieszkań, wzrost wynagrodzeń oraz rozwój sektora deweloperskiego.
Ekspertka zwraca również uwagę na rolę silnych regionalnych ośrodków akademickich.
Rzeszów, Kraków, Wrocław i Gdańsk są ważnymi centrami edukacyjnymi i gospodarczymi. Przyciągają studentów, specjalistów, przedsiębiorstwa oraz pracowników sektora nowoczesnych usług i technologii.
To z kolei może wspierać popyt na mieszkania zarówno kupowane na własne potrzeby, jak i przeznaczone na wynajem.
„Wystarczy być silnym centrum regionu, do którego ludzie chcą się przeprowadzać i w którym chcą zostać”.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, komentarz do analizy z 22 października 2026 roku.
Ta obserwacja jest istotna zwłaszcza w przypadku Rzeszowa. Jako stolica województwa podkarpackiego miasto pełni funkcję regionalnego centrum edukacji, usług i zatrudnienia.
Należy jednak odróżnić interpretację ekspertki od bezpośrednich wyników badania. Same statystyki zasobów mieszkaniowych nie pozwalają dokładnie ustalić, jaki udział w ich wzroście miały migracje, inwestycje firm czy zmiany dostępności kredytów.
Do takiej oceny potrzebne byłyby również dane demograficzne, migracyjne, gospodarcze oraz informacje o mieszkaniach oddawanych do użytkowania.
Co wzrost liczby mieszkań oznacza dla inwestorów i rynku najmu?
Dynamika rozwoju zasobów mieszkaniowych jest jednym ze wskaźników przydatnych przy ocenie lokalnego rynku nieruchomości.
Wzrost liczby mieszkań może wskazywać na intensywną aktywność inwestycyjną, rozwój nowych osiedli i zwiększanie dostępnej podaży.
Nie oznacza jednak automatycznie, że dany rynek oferuje najwyższą rentowność najmu albo największy potencjał wzrostu cen.
Dla inwestorów ważne jest również tempo zmian popytu, sytuacja demograficzna oraz liczba mieszkań już dostępnych do wynajęcia.
Więcej mieszkań nie musi oznaczać wyższych cen
Zwiększanie podaży może mieć różne konsekwencje dla rynku.
Jeżeli liczba gospodarstw domowych i popyt mieszkaniowy rosną szybciej niż dostępność lokali, presja na ceny może się utrzymywać.
Jeżeli natomiast nowe mieszkania pojawiają się szybciej niż realny popyt, może wzrosnąć konkurencja pomiędzy sprzedającymi i wynajmującymi.
Nie można więc na podstawie samego wzrostu zasobu o 30% lub 40% wyciągać wniosków o przyszłych cenach mieszkań.
Inwestor powinien analizować także lokalizację, standard nieruchomości, poziom czynszów, pustostany i koszty utrzymania.
Więcej o analizie rentowności oraz planowaniu zakupu mieszkań na wynajem pisaliśmy w artykule Jak inwestować w nieruchomości, mając 500 tys., 1 mln, 2 mln lub 5 mln zł?.
Rosnące miasta regionalne wymagają dokładniejszej analizy
Wyniki Otodom pokazują, że przy ocenie polskiego rynku nieruchomości nie warto ograniczać się wyłącznie do Warszawy.
Miasta regionalne mogą rozwijać się szybciej procentowo, oferując jednocześnie inne poziomy cen, strukturę podaży i profil najemców.
Jednak nawet w obrębie jednego miasta sytuacja poszczególnych dzielnic może być odmienna.
Osiedla położone blisko uczelni, centrów zatrudnienia i dobrze rozwiniętej komunikacji publicznej mogą odpowiadać na inne potrzeby niż inwestycje realizowane na peryferiach.
Dlatego dane o całym mieście powinny stanowić punkt wyjścia do dalszej analizy, a nie jedyne kryterium decyzji inwestycyjnej.
Co dane o mieszkaniach mówią samorządom?
Wzrost zasobów mieszkaniowych jest wyzwaniem nie tylko dla deweloperów i inwestorów, lecz również dla władz lokalnych.
Nowe osiedla potrzebują infrastruktury drogowej, transportu publicznego, szkół, przedszkoli, terenów zielonych i usług.
Tempo budowy mieszkań nie zawsze jest równoznaczne z tempem rozwoju infrastruktury miejskiej.
Z perspektywy samorządów ważne jest zatem nie tylko zwiększanie podaży lokali, ale również planowanie ich rozmieszczenia.
Miasta, w których przyrost mieszkań jest szczególnie intensywny, powinny analizować jego koncentrację przestrzenną i przewidywać zapotrzebowanie na usługi publiczne.
Wyniki Otodom mogą więc stanowić punkt wyjścia do oceny polityki przestrzennej, ale nie zastępują danych o liczbie mieszkańców, warunkach zamieszkania czy dostępności infrastruktury.
Jak będzie rozwijał się rynek mieszkaniowy w kolejnych latach?
Trzydzieści lat danych pokazuje, że polski zasób mieszkaniowy wyraźnie się zwiększył, a w ostatniej dekadzie tempo jego przyrostu było szczególnie wysokie.
Nie oznacza to jednak, że trend będzie utrzymywać się w identycznym tempie.
Przyszłość rynku zależy między innymi od sytuacji demograficznej, kosztów budowy, dostępności finansowania, polityki mieszkaniowej oraz lokalnego zapotrzebowania na nowe lokale.
Znaczenie ma również struktura zasobu. Sama liczba mieszkań nie mówi, ile z nich pozostaje pustych, jaki jest ich stan techniczny, powierzchnia ani czy znajdują się w lokalizacjach odpowiadających potrzebom mieszkańców.
Z punktu widzenia inwestorów i samorządów istotne będzie zatem coraz dokładniejsze analizowanie poszczególnych rynków.
Katarzyna Kuniewicz z Otodom zwraca uwagę, że ogólnopolskie średnie są niewystarczające do oceny lokalnych inwestycji i skuteczności polityki mieszkaniowej.
O powodzeniu przedsięwzięć będą decydować przede wszystkim konkretne uwarunkowania miasta, jego gospodarka, infrastruktura oraz zdolność do przyciągania i zatrzymywania mieszkańców.
FAQ – zasoby mieszkaniowe w Polsce
Ile mieszkań jest w Polsce w 2025 roku?
Według Głównego Urzędu Statystycznego na koniec 2025 roku zasoby mieszkaniowe Polski liczyły 16 162 234 mieszkania, czyli około 16,2 mln lokali. Było to o około 196,5 tys. mieszkań więcej niż na koniec 2024 roku.
O ile wzrosła liczba mieszkań w Polsce od 1995 roku?
W latach 1995-2025 krajowy zasób mieszkaniowy zwiększył się o około 4,7 mln mieszkań, czyli o 41%. Wartość ta oznacza zmianę liczby mieszkań znajdujących się w zasobie, a nie liczbę wszystkich nowych lokali oddanych do użytkowania.
W którym mieście przybywało najwięcej mieszkań w latach 2015-2025?
Pod względem procentowego wzrostu zasobów mieszkaniowych wśród 66 miast na prawach powiatu liderem był Rzeszów, gdzie odnotowano wzrost o 41,4%. Wynik należy interpretować z uwzględnieniem zmian granic administracyjnych miasta.
Dlaczego Warszawa nie jest liderem wzrostu zasobów mieszkaniowych?
Warszawa pozostaje największym rynkiem mieszkaniowym pod względem liczby lokali, ale procentowa dynamika jej wzrostu była niższa niż w kilku innych miastach. W latach 2015-2025 zasób stolicy wzrósł o 21,8%, co dało jej siódme miejsce w analizowanym zestawieniu.
Czy wzrost zasobów mieszkaniowych oznacza spadek cen mieszkań?
Nie ma takiej automatycznej zależności. Na ceny wpływają zarówno podaż nowych lokali, jak i popyt, sytuacja gospodarcza, dostępność kredytów, lokalizacja i struktura rynku. Sam wzrost liczby mieszkań nie pozwala przewidzieć zmian cen nieruchomości.
Polska ma o 4,7 mln mieszkań więcej. Najważniejsze staje się pytanie, gdzie będą powstawały kolejne
Analiza trzydziestu lat zmian zasobów mieszkaniowych pokazuje skalę rozwoju polskiego rynku nieruchomości.
Od 1995 roku liczba mieszkań zwiększyła się o około 4,7 mln, a najbardziej dynamiczną dekadą okazał się okres 2015-2025.
Wśród największych miast szczególnie szybko rozwijały się Kraków, Wrocław i Gdańsk. Z kolei w zestawieniu ostatnich dziesięciu lat obejmującym miasta na prawach powiatu liderem procentowej dynamiki został Rzeszów.
Wyniki potwierdzają, że polski rynek mieszkaniowy nie rozwija się według jednego schematu. Poszczególne ośrodki mają odmienne tempo przyrostu zasobów i różne uwarunkowania gospodarcze.
W kolejnych latach znaczenie będzie miała nie tylko liczba nowych mieszkań, lecz także ich lokalizacja, dopasowanie do potrzeb mieszkańców i dostępność niezbędnej infrastruktury.
Dla inwestorów oznacza to konieczność bardziej szczegółowej analizy lokalnych rynków. Dla samorządów – potrzebę powiązania rozwoju budownictwa mieszkaniowego z długoterminowym planowaniem przestrzennym.
Źródła i metodologia
- Otodom, „4,7 mln mieszkań w 30 lat – Polska w budowie”, informacja prasowa z 22 października 2026 roku, opracowanie na podstawie danych GUS, materiał przekazany redakcji InfoRealEstate.pl.
- Główny Urząd Statystyczny, „Gospodarka mieszkaniowa w 2025 r.”, 16 września 2026 roku.
- Główny Urząd Statystyczny, „Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-grudzień 2025 r.”, 22 stycznia 2026 roku.
Uwaga metodologiczna: przedstawione dane dotyczą zmian zasobu mieszkaniowego w latach 1995-2025. Nie należy ich utożsamiać z liczbą nowo wybudowanych mieszkań. Na porównywalność danych historycznych mogą wpływać aktualizacje statystyczne oraz zmiany granic administracyjnych miast. Procentowa dynamika zasobów nie jest również wskaźnikiem zmian cen mieszkań ani rentowności inwestycji.
