Ceny mieszkań w Polsce coraz wyraźniej różnią się w zależności od miasta. W październiku 2026 roku średnie ceny ofertowe nowych lokali w Krakowie, Katowicach, Trójmieście i Łodzi rosły wolniej niż inflacja, która według szybkiego szacunku GUS wyniosła 3,5% rok do roku. Po uwzględnieniu spadku siły nabywczej pieniądza oznacza to realne obniżenie wartości mieszkań oferowanych przez deweloperów na czterech z siedmiu badanych rynków. Jednocześnie w Warszawie ceny ofertowe wzrosły o 9,6% rok do roku, a we Wrocławiu podskoczyły o 2,8% w ciągu zaledwie miesiąca. Najnowsze dane Otodom Analytics pokazują, że za zmianami średnich stawek często stoją nowe inwestycje i struktura sprzedawanych lokali, a nie powszechne obniżki lub podwyżki cenników deweloperskich.
Październik przyniósł względną stabilizację średnich cen ofertowych mieszkań na największych rynkach deweloperskich w Polsce. Nie oznacza to jednak, że sytuacja wszędzie wygląda podobnie.
W części miast do sprzedaży trafiają nowe inwestycje wyceniane znacznie drożej niż dotychczasowa oferta. W innych deweloperzy wprowadzają tańsze mieszkania, co obniża średnią cenę metra kwadratowego.
W rezultacie zmiany średnich cen mogą być znacznie większe niż korekty cenników pojedynczych lokali.
Takie wnioski płyną z analizy Otodom Analytics opublikowanej 30 października 2026 roku. Obejmuje ona siedem największych rynków: Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź oraz Trójmiasto.
Kluczowe znaczenie ma również najnowszy odczyt inflacji. Według GUS w październiku 2026 roku ceny towarów i usług konsumpcyjnych były o 3,5% wyższe niż rok wcześniej.
To właśnie zestawienie zmian cen mieszkań z poziomem inflacji pozwala zauważyć zjawisko, którego nie widać w samych cennikach deweloperów.
Ceny mieszkań w październiku 2026. Ile kosztuje metr kwadratowy w siedmiu lokalizacjach?
Najdroższym rynkiem deweloperskim pozostaje Warszawa. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania znajdującego się w ofercie wynosiła na koniec października 19 766 zł.
Na drugim miejscu znalazło się Trójmiasto ze średnią ceną 17 689 zł/m², a na trzecim Kraków, gdzie przeciętny metr kwadratowy kosztował 16 965 zł.
We Wrocławiu średnia cena doszła do 15 954 zł/m², w Poznaniu wynosiła 14 104 zł, w Katowicach 12 682 zł, a w Łodzi 11 605 zł.
Różnica między najdroższą Warszawą a najtańszą w tym zestawieniu Łodzią przekracza więc 8 tys. zł za metr kwadratowy.
Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań – październik 2026
| Miasto lub rynek | Cena ofertowa za m² | Zmiana m/m | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 19 766 zł | +0,4% | +9,6% |
| Trójmiasto | 17 689 zł | -0,7% | +2,4% |
| Kraków | 16 965 zł | +0,1% | +1,8% |
| Wrocław | 15 954 zł | +2,8% | +7,7% |
| Poznań | 14 104 zł | 0,0% | +7,6% |
| Katowice | 12 682 zł | +0,4% | +1,4% |
| Łódź | 11 605 zł | +0,4% | +3,2% |
Źródło: Otodom Analytics, monitoring rynku deweloperskiego, stan na 30 października 2026 roku. Dane dotyczą średnich cen ofertowych mieszkań w granicach badanych miast; Trójmiasto jest analizowane jako wspólny rynek.
Zestawienie pokazuje, że większość badanych rynków pozostawała w październiku względnie stabilna.
Poza Wrocławiem i Trójmiastem miesięczne zmiany średnich cen ofertowych nie przekraczały 0,4%.
Nie oznacza to jednak braku ruchu w samych ofertach. Nowe projekty, wycofywanie lokali ze sprzedaży oraz preferencje kupujących mogą istotnie zmieniać strukturę dostępnych mieszkań.
W czterech lokalizacjach ceny mieszkań realnie spadają. Co to właściwie oznacza?
Najważniejszy wniosek październikowej analizy dotyczy relacji między wzrostem cen mieszkań a inflacją.
W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu ceny ofertowe nowych mieszkań wzrosły w ciągu roku szybciej niż ogólny poziom cen towarów i usług konsumpcyjnych.
W pozostałych czterech lokalizacjach sytuacja wygląda odwrotnie.
W Krakowie średnie ceny ofertowe wzrosły o 1,8% rok do roku, w Katowicach o 1,4%, w Trójmieście o 2,4%, a w Łodzi o 3,2%.
Wszystkie te wartości są niższe od październikowej inflacji, która według szybkiego szacunku GUS wyniosła 3,5%.
Oznacza to, że po skorygowaniu cen o zmianę ogólnego poziomu cen konsumpcyjnych średnia wartość mieszkań oferowanych przez deweloperów na tych rynkach była niższa niż rok wcześniej.
Nominalne i realne zmiany cen mieszkań – porównanie siedmiu rynków
| Rynek | Nominalna zmiana r/r | Realna zmiana r/r |
|---|---|---|
| Warszawa | +9,6% | +5,9% |
| Wrocław | +7,7% | +4,1% |
| Poznań | +7,6% | +4,0% |
| Łódź | +3,2% | -0,3% |
| Trójmiasto | +2,4% | -1,1% |
| Kraków | +1,8% | -1,6% |
| Katowice | +1,4% | -2,0% |
Źródło: Otodom Analytics, ceny ofertowe z 30.10.2026; GUS, szybki szacunek inflacji CPI za październik 2026 roku. Realne zmiany obliczone przez redakcję według wzoru: ((1 + nominalna stopa zmiany cen) / (1 + stopa inflacji)) – 1. Wyniki zaokrąglono do jednego miejsca po przecinku.
Największy realny spadek średnich cen ofertowych wystąpił w Katowicach, gdzie wyniósł około 2% rok do roku.
W Krakowie realna zmiana wyniosła około -1,6%, w Trójmieście -1,1%, natomiast w Łodzi -0,3%.
Na przeciwnym biegunie znalazła się Warszawa z realnym wzrostem cen ofertowych o około 5,9%. We Wrocławiu wyniósł on 4,1%, a w Poznaniu około 4%.
To pokazuje, jak duże są obecnie różnice pomiędzy lokalnymi rynkami mieszkaniowymi.
Czym różni się realny spadek ceny od obniżki w cenniku dewelopera?
To rozróżnienie jest kluczowe dla prawidłowej interpretacji raportu.
Załóżmy, że mieszkanie kosztowało rok temu 500 tys. zł, a dziś jest oferowane za 510 tys. zł.
Nominalnie podrożało o 2%.
Jeśli jednak w tym samym czasie ogólny poziom cen wzrósł o 3,5%, jego cena po skorygowaniu o inflację jest realnie niższa niż rok wcześniej.
Nie oznacza to, że kupujący zapłaci dziś mniej złotych niż poprzednio. Nadal potrzebuje dodatkowych 10 tys. zł.
Realny spadek opisuje zmianę wartości ceny po uwzględnieniu inflacji, a nie automatyczną poprawę dostępności mieszkania dla konkretnej osoby.
Ta ostatnia zależy również od dochodów gospodarstwa domowego, oszczędności, kosztu kredytu, cen najmu i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.
Nie można więc utożsamiać realnego spadku średniej ceny ofertowej z obniżeniem ceny konkretnego mieszkania lub poprawą zdolności kredytowej kupujących.
Wrocław z największym wzrostem cen w październiku. Metr kwadratowy droższy o 2,8% w miesiąc
Największą miesięczną zmianę średniej ceny ofertowej odnotowano we Wrocławiu.
W październiku metr kwadratowy mieszkania od dewelopera podrożał tam przeciętnie o 2,8%, osiągając 15 954 zł.
To najwyższy poziom średniej ceny ofertowej we Wrocławiu od początku 2026 roku.
Według analizy Otodom główną przyczyną wzrostu były nowe inwestycje wprowadzone do sprzedaży w październiku.
Lokale z tych projektów kosztowały średnio ponad 17 tys. zł/m², czyli o 10,6% więcej niż przeciętne mieszkanie znajdujące się w ofercie.
Tak duża różnica wpływa na średnią cenę całego zasobu dostępnych mieszkań.
Nie oznacza jednak, że wrocławscy deweloperzy podnieśli w październiku ceny wszystkich wcześniej oferowanych lokali o 2,8%.
Dlaczego drogie nowe inwestycje podnoszą średnią cenę całego miasta?
Wyobraźmy sobie rynek, na którym znajdują się głównie mieszkania wycenione po 15 tys. zł za metr kwadratowy.
Jeśli do sprzedaży trafi duża pula mieszkań kosztujących ponad 17 tys. zł/m², średnia cena całej oferty może wzrosnąć nawet bez zmiany cenników starszych inwestycji.
Analogiczny mechanizm może zadziałać w drugą stronę, jeżeli deweloperzy wprowadzą znaczną liczbę tańszych lokali.
W statystyce rynku mieszkaniowego jest to efekt zmiany struktury oferty.
Z punktu widzenia kupującego oznacza to, że analiza samej średniej ceny metra kwadratowego nie wystarczy do określenia, czy konkretna inwestycja stała się droższa.
Znacznie bardziej miarodajne bywa porównywanie mieszkań o podobnym standardzie, powierzchni, lokalizacji i etapie realizacji.
Trójmiasto jako jedyny rynek ze spadkiem średniej ceny ofertowej miesiąc do miesiąca
Odwrotna sytuacja wystąpiła w Trójmieście.
W październiku średnia cena metra kwadratowego mieszkania oferowanego przez dewelopera spadła o 0,7% w porównaniu z wrześniem.
Na koniec miesiąca wynosiła 17 689 zł/m².
Według Otodom był to najniższy poziom średniej ceny ofertowej od lutego 2026 roku.
Za obniżeniem średniej stały przede wszystkim nowe projekty, które trafiły na rynek z cenami wyraźnie niższymi od dotychczasowej przeciętnej.
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w październiku kosztowały średnio około 14 tys. zł/m².
Były więc o około 20% tańsze niż lokale znajdujące się w całej ofercie deweloperskiej Trójmiasta.
Włączenie takich mieszkań do dostępnego zasobu obniżyło jego przeciętną cenę.
Jednocześnie, jak zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, z oferty znikały mieszkania tańsze od średniej.
Sprzedaż tych lokali działała w przeciwnym kierunku, ponieważ ich usunięcie z dostępnej oferty podnosiło średnią cenę pozostałych mieszkań.
Ostateczny spadek o 0,7% jest więc wynikiem kilku nakładających się procesów.
Nowe dane uzupełniają wcześniejszą analizę rynku Trójmiasta
W artykule „Mieszkania w Trójmieście sprzedają się szybciej, ale ceny nie spadają. Dane za III kwartał 2026” analizowaliśmy wcześniejsze wyniki Otodom.
W III kwartale 2026 roku trójmiejscy deweloperzy sprzedali 1821 mieszkań, o 25% więcej niż kwartał wcześniej.
Od początku roku do końca września sprzedano około 4,7 tys. lokali, podczas gdy do oferty trafiło około 4,5 tys.
W tamtym okresie średnia cena ofertowa utrzymywała się w pobliżu 17,8 tys. zł/m².
Październikowy spadek nie przeczy więc wcześniejszej analizie. Pokazuje kolejny etap zmian na lokalnym rynku, na którym napływ tańszych inwestycji zaczął obniżać średnią cenę całej oferty.
Nie oznacza to jednak, że we wszystkich inwestycjach w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie mieszkania zaczęły tanieć.
Kraków: wzrost cen mieszkań wyhamowuje piąty miesiąc z rzędu
W Krakowie średnia cena ofertowa nowych mieszkań wynosiła w październiku 16 965 zł/m².
W porównaniu z wrześniem wzrosła zaledwie o 0,1%.
W ujęciu rocznym podwyżka wyniosła 1,8%, a więc wyraźnie mniej niż październikowa inflacja.
Po uwzględnieniu zmiany ogólnego poziomu cen daje to realny spadek średniej ceny ofertowej o około 1,6%.
Otodom zwraca uwagę, że roczna dynamika cen w Krakowie słabnie już piąty miesiąc z rzędu.
Jeszcze w maju 2026 roku wynosiła 4,7%. W październiku spadła do 1,8%.
Nie jest to równoznaczne z systematycznym obniżaniem nominalnych cen mieszkań.
Wskazuje natomiast, że przeciętne stawki ofertowe rosną coraz wolniej względem analogicznego miesiąca poprzedniego roku.
Warto przy tym pamiętać, że spowolnienie rocznej dynamiki może wynikać zarówno z bieżącej stabilizacji cen, jak i ze zmian bazy porównawczej.
Warszawa i Poznań nadal drożeją szybciej niż inflacja
W Warszawie średnia cena ofertowa metra kwadratowego wynosiła na koniec października 19 766 zł.
W ciągu miesiąca wzrosła o 0,4%, natomiast rok do roku aż o 9,6%.
To najwyższa roczna dynamika wśród siedmiu rynków objętych analizą Otodom.
Po skorygowaniu o inflację realny wzrost cen ofertowych w Warszawie wyniósł około 5,9%.
Październikowe inwestycje wprowadzane do sprzedaży w stolicy były wyceniane średnio na około 20 tys. zł/m², czyli nieco powyżej przeciętnej całej oferty.
W Poznaniu średnia cena ofertowa utrzymała się na poziomie 14 104 zł/m².
Oznacza to stabilizację miesiąc do miesiąca, ale w porównaniu z październikiem 2025 roku mieszkania były średnio o 7,6% droższe.
Realny wzrost wyniósł około 4%.
Co interesujące, mieszkania wprowadzane do sprzedaży w Poznaniu były w październiku średnio o 9,7% tańsze niż cały zasób ofertowy.
Oznacza to, że napływ nowych lokali mógł oddziaływać w kierunku obniżenia średniej, chociaż końcowy wynik miesiąca pozostał stabilny.
Oba rynki pokazują, że miesięczne uspokojenie cen nie musi oznaczać niewielkich podwyżek w ujęciu rocznym.
Katowice i Łódź. Najtańsze rynki z realnym spadkiem cen
W Katowicach średnia cena ofertowa metra kwadratowego osiągnęła w październiku 12 682 zł.
To o 0,4% więcej niż miesiąc wcześniej i o 1,4% więcej niż przed rokiem.
Po uwzględnieniu inflacji oznacza to realny spadek cen ofertowych o około 2%, największy spośród wszystkich analizowanych lokalizacji.
Jednocześnie w Katowicach pojawiły się oznaki zwiększonej aktywności deweloperów.
Od maja do lipca na rynek trafiało stosunkowo niewiele nowych lokali. W październiku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższyła liczbę mieszkań sprzedanych.
Nowe lokale kosztowały średnio około 14 tys. zł/m², czyli niemal 12% więcej niż przeciętna całej oferty.
Były to najwyższe średnie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w Katowicach od początku 2026 roku.
Nie można na tej podstawie przesądzić, że średnia cena całego rynku zacznie w kolejnych miesiącach gwałtownie rosnąć. Znaczenie będzie miała zarówno skala nowych inwestycji, jak i tempo ich sprzedaży.
Łódź z najniższą średnią ceną w zestawieniu
Najtańszym spośród siedmiu analizowanych rynków pozostaje Łódź.
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania od dewelopera wynosiła tam 11 605 zł.
W ciągu miesiąca wzrosła o 0,4%, a w porównaniu z październikiem ubiegłego roku o 3,2%.
Po uwzględnieniu inflacji oznacza to niewielki realny spadek, wynoszący około 0,3%.
Otodom odnotował jednocześnie najwyższą w 2026 roku średnią cenę mieszkań sprzedanych w Łodzi, na poziomie około 11,6 tys. zł/m².
To kolejny przykład pokazujący, że analiza cen mieszkań znajdujących nabywców może prowadzić do innych wniosków niż samo porównywanie cenników całej oferty.
Ceny mieszkań sprzedanych spadły w Krakowie i Trójmieście o około 8%. Czy kupujący uzyskali takie rabaty?
Jednym z najbardziej zaskakujących wyników październikowej analizy Otodom jest zmiana średnich cen mieszkań odnotowanych jako sprzedane.
W Krakowie i Trójmieście obniżyły się one w ciągu miesiąca o około 8%.
W Krakowie średnia spadła z niemal 18 tys. zł do około 16,4 tys. zł/m².
W Trójmieście zmniejszyła się z około 17 tys. zł do niespełna 15,9 tys. zł/m².
W Warszawie wystąpił natomiast odwrotny proces.
Średnia cena mieszkań sprzedanych wzrosła o 6,7% miesiąc do miesiąca i wyniosła blisko 19 tys. zł/m².
Był to drugi najwyższy wynik od początku 2026 roku, po sierpniowym poziomie zbliżonym do 20 tys. zł/m².
Średnie ceny mieszkań odnotowanych jako sprzedane – październik 2026
| Rynek | Średnia cena lokali sprzedanych |
|---|---|
| Warszawa | 18 963 zł/m² |
| Kraków | 16 395 zł/m² |
| Trójmiasto | 15 886 zł/m² |
| Wrocław | 14 653 zł/m² |
| Poznań | 13 159 zł/m² |
| Katowice | 12 695 zł/m² |
| Łódź | 11 682 zł/m² |
Źródło: Otodom Analytics, wykres średnich cen mieszkań sprzedanych na rynku deweloperskim, październik 2026 roku. Wartości odczytane z zestawienia udostępnionego przez Otodom. Nie są to średnie ceny transakcyjne z aktów notarialnych.
Czy zatem deweloperzy w Krakowie i Trójmieście zaczęli udzielać rabatów wynoszących średnio 8%?
Nie można wyciągnąć takiego wniosku na podstawie przedstawionych danych.
Średnia cena mieszkań sprzedanych jest obliczana dla lokali, które w danym okresie znalazły nabywców.
Jeżeli we wrześniu częściej sprzedawały się drogie mieszkania, a w październiku tańsze, przeciętna cena może wyraźnie spaść nawet bez porównywalnych zmian cenników poszczególnych lokali.
Analogicznie wzrost średniej ceny sprzedanych mieszkań nie musi oznaczać, że wszyscy kupujący zaakceptowali wyższe ceny.
Na wynik wpływa struktura sprzedaży, a więc między innymi lokalizacja, powierzchnia, standard i rozkład cen lokali, które znalazły nabywców.
Ważne jest również rozróżnienie średnich cen mieszkań oznaczonych jako sprzedane w monitoringu ofertowym od ostatecznych cen transakcyjnych zapisanych w aktach notarialnych.
Dlaczego różnica między ceną w ofercie a ceną mieszkań sprzedanych nie jest rabatem?
Na koniec października największa różnica pomiędzy średnią ceną mieszkań znajdujących się w ofercie a średnią ceną lokali odnotowanych jako sprzedane występowała w Trójmieście.
Według Otodom wynosiła 10,2%.
We Wrocławiu sięgała 8,2%.
Na pierwszy rzut oka mogłoby to sugerować, że kupujący uzyskują wysokie obniżki od cen ofertowych.
Takie rozumowanie byłoby jednak błędne.
Średnia dla mieszkań pozostających w ofercie dotyczy całego zasobu dostępnych lokali.
Średnia dla mieszkań sprzedanych obejmuje inną grupę nieruchomości, które w danym miesiącu znalazły nabywców.
Jeśli w ofercie pozostaje wiele drogich mieszkań, a nabywcy wybierają głównie tańsze lokale, różnica pomiędzy obiema średnimi może być duża.
Aby ustalić rzeczywistą skalę rabatów, trzeba porównać cenę ofertową konkretnego mieszkania z jego ostateczną ceną sprzedaży, przy zachowaniu zgodności zakresu i momentu pomiaru.
Dane przytoczone przez Otodom nie umożliwiają przeprowadzenia takiej analizy.
Dlatego nie można przedstawiać różnicy wynoszącej 10,2% jako przeciętnego rabatu uzyskiwanego przez nabywców w Trójmieście.
Inflacja spadła do 3,5%. Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego i kredytów?
Październikowy raport Otodom ukazał się niemal równocześnie z nowymi danymi Głównego Urzędu Statystycznego.
30 października GUS podał w szybkim szacunku, że inflacja konsumencka wyniosła 3,5% rok do roku.
To mniej niż we wrześniu, kiedy wskaźnik CPI osiągnął 4,1%.
W porównaniu z poprzednim miesiącem ogólny poziom cen towarów i usług konsumpcyjnych spadł o 0,4%.
Październikowy wynik oznacza powrót inflacji do górnej granicy przedziału odchyleń od celu Narodowego Banku Polskiego.
Cel inflacyjny NBP wynosi 2,5% z dopuszczalnym odchyleniem o jeden punkt procentowy w górę lub w dół.
Nie oznacza to jednak, że Rada Polityki Pieniężnej automatycznie zdecyduje się na obniżkę stóp procentowych.
Bank centralny analizuje również perspektywy inflacji, presję płacową, sytuację gospodarczą, koszty energii i ryzyka zewnętrzne.
Dr Maciej Kietliński, ekspert ekonomiczny Otodom, zwraca uwagę, że niepewność dotycząca inflacji i sytuacji geopolitycznej nadal wpływa na oczekiwania uczestników rynku nieruchomości.
Niższy od wrześniowego odczyt inflacji może zmniejszać krótkoterminową presję na zaostrzanie polityki pieniężnej, ale nie przesądza o przyszłych decyzjach RPP.
Dlaczego koszt kredytu jest tak ważny dla rynku deweloperskiego?
Dostępność kredytów hipotecznych wpływa na zdolność finansowania zakupu mieszkania przez część gospodarstw domowych.
Wyższe oprocentowanie kredytu może zwiększać miesięczną ratę i ograniczać kwotę finansowania, którą bank będzie skłonny przyznać kupującemu.
Zmniejszenie kosztu pieniądza może działać w przeciwnym kierunku, choć nie zawsze w takim samym tempie i skali.
Ważne pozostają także dochody, wkład własny, zobowiązania finansowe i ocena ryzyka kredytowego przez bank.
Z perspektywy rynku mieszkaniowego nie można więc oceniać dostępności lokali wyłącznie na podstawie zmian cen metra kwadratowego.
Przykładowo mieszkanie, którego cena ofertowa nie zmieniła się przez kilka miesięcy, może stać się bardziej lub mniej dostępne w zależności od warunków finansowania.
Dlatego decyzje Rady Polityki Pieniężnej będą nadal jednym z elementów obserwowanych przez kupujących, deweloperów i inwestorów.
Czy warto kupić mieszkanie teraz, czy czekać na kolejne obniżki?
Październikowe dane Otodom nie dają jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o najlepszy moment zakupu nieruchomości.
Pokazują natomiast, że sytuacja kupujących może znacząco różnić się w zależności od miasta, konkretnej inwestycji i segmentu rynku.
W Krakowie, Trójmieście, Katowicach i Łodzi średnie ceny ofertowe rosły wolniej niż inflacja.
W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu wzrost cen nadal wyprzedzał ogólny wzrost cen konsumpcyjnych.
Nie daje to jednak podstaw, by zakładać trwały spadek nominalnych cen mieszkań w pierwszej grupie lokalizacji lub nieprzerwany wzrost w drugiej.
Warto przede wszystkim porównać warunki zakupu konkretnych lokali.
Na co zwrócić uwagę podczas analizy oferty dewelopera?
- Historia ceny konkretnego mieszkania. Sprawdź, czy stawka ulegała zmianom i jak wypada na tle lokali o podobnej powierzchni i standardzie.
- Struktura nowej podaży. Średnia cena w mieście może rosnąć lub spadać pod wpływem nowych inwestycji, bez identycznych zmian w starszych projektach.
- Całkowity koszt zakupu. Uwzględnij miejsce parkingowe, komórkę lokatorską, wykończenie i pozostałe wydatki.
- Dostępność finansowania. Porównaj nie tylko cenę mieszkania, ale również realny koszt kredytu i miesięczne obciążenie domowego budżetu.
- Termin odbioru. Gotowy lokal oraz mieszkanie w inwestycji planowanej do ukończenia za kilkanaście miesięcy mogą mieć odmienne warunki sprzedaży.
- Indywidualne warunki negocjacji. Nie zakładaj, że różnica między średnią ceną w ofercie a średnią mieszkań sprzedanych odpowiada dostępnemu rabatowi.
W przypadku zakupu inwestycyjnego konieczna jest dodatkowo analiza potencjalnych przychodów z najmu oraz kosztów utrzymania nieruchomości.
Wysoka cena zakupu nie oznacza automatycznie wysokiej rentowności inwestycji.
Czy deweloperzy zaczną obniżać ceny mieszkań pod koniec 2026 roku?
Dane z października wskazują na coraz większe zróżnicowanie lokalnych rynków.
Niektóre firmy wprowadzają do sprzedaży droższe inwestycje, podnosząc średnią cenę ofertową.
Inne oferują nowe mieszkania wyceniane poniżej dotychczasowej średniej.
To pokazuje, że strategia cenowa deweloperów zależy od specyfiki konkretnego projektu oraz lokalnego popytu.
W perspektywie kolejnych miesięcy znaczenie będą miały między innymi liczba nowych lokali wprowadzanych do sprzedaży, tempo zawierania umów, dostępność kredytów oraz koszty realizacji inwestycji.
Istotna pozostanie również inflacja i przyszłe decyzje banku centralnego.
Nie można wykluczyć promocji dotyczących wybranych mieszkań, szczególnie tam, gdzie lokale czekają na nabywców przez dłuższy czas.
Nie ma jednak podstaw, aby na podstawie samego październikowego raportu prognozować powszechne, znaczące obniżki cen we wszystkich siedmiu lokalizacjach.
Równie ostrożnie należy traktować prognozy zakładające nieprzerwany wzrost cen.
Decydujące będą dane z kolejnych miesięcy oraz zmiany warunków finansowania zakupów mieszkaniowych.
FAQ – ceny mieszkań w październiku 2026 roku
W których miastach ceny mieszkań realnie spadają?
Według danych Otodom i szybkiego szacunku inflacji GUS w październiku 2026 roku średnie ceny ofertowe mieszkań rosły wolniej niż inflacja w Katowicach, Krakowie, Trójmieście i Łodzi. Po uwzględnieniu inflacji oznacza to realne spadki od około 0,3% w Łodzi do 2% w Katowicach.
Ile kosztuje metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie?
Według Otodom Analytics średnia cena ofertowa mieszkania na warszawskim rynku deweloperskim wynosiła na koniec października 2026 roku 19 766 zł/m². To o 9,6% więcej niż rok wcześniej i o 0,4% więcej niż we wrześniu.
Dlaczego mieszkania we Wrocławiu podrożały o 2,8% w miesiąc?
Według Otodom istotną przyczyną był napływ nowych, stosunkowo drogich inwestycji. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w październiku kosztowały średnio ponad 17 tys. zł/m², czyli o 10,6% więcej niż przeciętna cena lokali znajdujących się w ofercie. Nie oznacza to, że ceny wszystkich wcześniejszych inwestycji wzrosły o 2,8%.
Czy spadek średniej ceny sprzedanych mieszkań o 8% oznacza taki sam rabat?
Nie. Spadek średniej ceny mieszkań odnotowanych jako sprzedane może wynikać ze zmiany struktury transakcji, np. większego udziału tańszych lokali. Aby ustalić rzeczywisty rabat, trzeba porównać cenę ofertową i ostateczną cenę sprzedaży tego samego mieszkania.
Czy realny spadek cen mieszkań oznacza, że mieszkania są bardziej dostępne?
Niekoniecznie. Realny spadek oznacza, że ceny wzrosły wolniej niż ogólny poziom cen konsumpcyjnych lub nominalnie się obniżyły. Dostępność mieszkań zależy dodatkowo od wynagrodzeń, oszczędności, oprocentowania kredytów, wymaganej kwoty wkładu własnego i innych kosztów zakupu.
Czy ceny mieszkań będą spadać w 2027 roku?
Październikowe dane Otodom nie pozwalają wiarygodnie przesądzić kierunku zmian w 2027 roku. Wpływ na przyszłe ceny będą miały między innymi sytuacja gospodarcza, koszty finansowania, popyt mieszkaniowy oraz skala nowych inwestycji wprowadzanych do sprzedaży.
Rynek mieszkań w Polsce coraz bardziej się różnicuje. Średnia krajowa nie wystarczy
Październik 2026 roku przyniósł względną stabilizację cen ofertowych nowych mieszkań, ale jednocześnie pokazał rosnące różnice pomiędzy lokalnymi rynkami.
W czterech z siedmiu analizowanych lokalizacji ceny mieszkań po uwzględnieniu inflacji były realnie niższe niż rok wcześniej.
W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu sytuacja była odwrotna – przeciętne stawki ofertowe rosły szybciej niż ogólny poziom cen konsumpcyjnych.
Za zmianami średnich cen coraz wyraźniej widać również wpływ struktury podaży.
We Wrocławiu droższe nowe inwestycje podbiły średnią cenę całego rynku. W Trójmieście napływ tańszych mieszkań przyczynił się do jej obniżenia.
Jednocześnie wyraźne wahania średnich cen lokali sprzedanych pokazują, dlaczego nie należy traktować zmian tych wskaźników jako dowodu masowych rabatów lub podwyżek.
Dla kupujących najważniejsze staje się więc porównywanie konkretnych mieszkań oraz kosztu ich finansowania, a nie podejmowanie decyzji wyłącznie na podstawie średniej ceny metra kwadratowego w całym mieście.
Najważniejszy wniosek z październikowego raportu Otodom jest taki, że na rynku nieruchomości nie ma obecnie jednego uniwersalnego trendu cenowego. Z jednej strony pojawiają się realne spadki wartości ofert po uwzględnieniu inflacji, z drugiej – niektóre rynki nadal notują wzrosty wyraźnie przewyższające ogólną dynamikę cen w gospodarce.
W najbliższych miesiącach szczególnie istotne będzie obserwowanie, czy ta rozbieżność utrzyma się oraz w jaki sposób na decyzje kupujących wpłyną warunki kredytowania i tempo nowych inwestycji.
Źródła i metodologia
- Otodom, „W czterech miastach nowe mieszkania realnie tanieją. Jak kształtują się ceny na największych rynkach w Polsce?”, 30 października 2026 roku.
- Główny Urząd Statystyczny, „Szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w październiku 2026 r.”, 30 października 2026 roku.
- InfoRealEstate.pl, „Mieszkania w Trójmieście sprzedają się szybciej, ale ceny nie spadają. Dane za III kwartał 2026”, 23 października 2026 roku.
Metodologia: Dane Otodom Analytics dotyczą rynku mieszkań deweloperskich monitorowanych w siedmiu lokalizacjach, według stanu na 30 października 2026 roku. Średnie ceny ofertowe odnoszą się do mieszkań pozostających w sprzedaży. Średnie ceny lokali sprzedanych dotyczą odrębnej grupy mieszkań i nie są tożsame z cenami transakcyjnymi wynikającymi z aktów notarialnych. Inflacja 3,5% pochodzi z szybkiego szacunku GUS, a nie z ostatecznego odczytu za październik.
Obliczenia realnych zmian cen: Redakcja InfoRealEstate.pl obliczyła realne roczne zmiany średnich cen ofertowych, dzieląc indeks nominalnej zmiany cen mieszkań przez indeks inflacji CPI i odejmując jeden. Wyniki zaokrąglono do jednego miejsca po przecinku. Jest to porównanie z ogólnym wskaźnikiem cen konsumpcyjnych, a nie pełna miara dostępności mieszkań ani indeks cen transakcyjnych nieruchomości.
